FII Summit: entenda como a alta atual do IGP-M impacta os FIIs

Regiane Medeiros
Economista formada pela UFSC. Produz conteúdo na área de mercado de capitais, finanças pessoais e atualidades.
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Crédito: Freepik/Freepik

O IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado) é um dos indicadores econômicos mais usados para medir a inflação no país.

Ao mesmo tempo, ele costuma ser frequentemente aplicado no reajuste de contratos de aluguel de imóveis. E, por isso, também é conhecido como inflação do aluguel.

Divulgado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV IBRE), esse índice vem causando preocupações a inquilinos e proprietários por conta da forte alta registrada nos últimos meses.

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O tema estará na pauta de discussões do FII Summit, evento organizado pela EQI Investimentos, TD e Clube FII, que acontece entre os dias 13 e 15 de abril.

Disparada do IGP-M

Em 2020, o IGP-M chamou a atenção de locatários e investidores ao registrar uma forte disparada decorrente do impacto do dólar sobre os custos de matérias-primas no atacado.

Entre janeiro a dezembro de 2020, o índice acumulou alta de 23,14%, bem acima da inflação oficial medida pelo IPCA, de 4,52%

Já neste ano, a FGV divulgou recentemente que o IGP-M de março teve alta de 2,94% no mês; de 8,26% no ano; e de 31,10% em 12 meses.

Evolução do IGP-M mês a mês

IGP-M

Reprodução/FGV

Evolução do IGP-M em 12 meses

IGP-M

Reprodução/FGV

Como a alta do IGP-M isto impacta nos FIIs?

Diante disso, e considerando que os contratos imobiliários são reajustados, em sua grande maioria, pelo IGP-M, a alta desse indicador tende a elevar os aluguéis.

Sob o ponto de vista positivo, o avanço do IGP-M pode ser vantajoso para alguns cotistas de FIIs,  uma vez que esses fundos passam a arrecadar mais dinheiro com aluguéis, logo, distribuem mais dividendos.

Mas vale destacar que essa alta beneficia alguns fundos específicos, sobretudo Fundos de papel, que têm em sua carteira Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e outros títulos de renda fixa lastreados em IGP-M.

No entanto, é importante ressaltar que em meio à crise financeira decorrente da atual pandemia, reajustes de contratos muito acentuados podem afundar locatários e, consequentemente, aumentar a taxa de vacância e a inadimplência dos imóveis.

Em relação aos fundos de tijolo (prédios comerciais, shoppings e galpões, por exemplo), por exemplo, o repasse do IGP-M para o contrato de aluguel não pode ser aplicado na sua integralidade, tendo em vista que o reajuste seria muito alto.

Para Tiago Alves, CEO da Regus e da Spaces do Brasil, os Fundos Imobiliários estão sentindo, no momento, a negociação de aluguel em geral, porque os valores de mercado estão completamente descolados dos praticados. “O IGP-M fora de controle colocou uma pressão muito grande nos locatários. Os custos do aluguel têm que acompanhar o mercado. Quem insistir em IGP-M integral, vai ter uma taxa de vacância bem mais alta”, afirma.

IPCA no lugar do IGP-M

Diante desse cenário de forte alta do IGP-M, algumas empresas do segmento imobiliário têm optado por alterar o índice de reajuste dos aluguéis.

É o caso, por exemplo, da Quinto Andar, startup de tecnologia focada no aluguel e na venda de imóveis, que em novembro de 2020 anunciou que os novos contratos firmados pela plataforma, com propostas enviadas a partir de 26 de novembro de 2020, poderiam ser reajustados pelo IPCA, indicador oficial de inflação do país.

De acordo com a startup, mais de 35% dos negócios ativos já adotaram a substituição dos indicadores em seus modelos de contratos residenciais.

A companhia alerta, no entanto, que a troca é uma sugestão, não uma imposição.

“A imobiliária digital tem entrado em contato com os donos de imóveis, sugerindo a aplicação proativa de taxas menores. Mas a decisão é inteiramente dos proprietários”, destacou a startup.

Recomendação é negociação

Com efeito, uma alta próxima a 30% no IGP-M é extremamente onerosa para os locatários. Sobretudo em um momento de grande fragilidade financeira resultante da pandemia de Covid-19.

Para o Secovi-SP, a recomendação continua sendo a negociação.

“Se o imóvel é ocupado por um bom inquilino, que sempre cumpriu em dia suas obrigações contratuais, o proprietário vai preferir negociar. É melhor do que ter seu imóvel vazio e arcar com os custos de manutenção, como condomínio e IPTU. E, ainda, ter de buscar um novo inquilino”, afirma Adriano Sartori, vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP.

Sartori acredita que locatário e locador podem chegar a um percentual de reajuste que seja bom para ambas as partes. “Sabemos que boa parte dos locadores utilizam o valor do aluguel do imóvel como renda familiar ou complemento de aposentadoria. Por isso, nem sempre consegue dispensar o reajuste. Ou mesmo dar desconto por um longo período, pois também conta com o do valor da locação. Portanto, é importante a negociação”, conclui.

FGV já estuda novo índice para o aluguel

Diante da alta do IGP-M, a Fundação Getulio Vargas já está há procura de parceiros para criar um novo índice como referência para os contratos. Segundo o professor Paulo Picchetti, da FGV, o IGP-M se descolou dos fundamentos do mercado imobiliário. Uma das razões é que, no indicador, as commodities têm grande peso. Como são negociadas em dólar, elas vêm respondendo por grande parte da alta do indicador.

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