FII Summit: fundos de hotéis podem se beneficiar de ganhos de capital

Felipe Alves
Jornalista com experiência em reportagem e edição em política, economia, geral e cultura, com passagens pelos principais veículos impressos e online de Santa Catarina: Diário Catarinense, jornal Notícias do Dia (Grupo ND) e Grupo RBS (NSC).
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Os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) do segmento de hotéis só devem voltar ao nível de desempenho de 2019 em 2023, mas mesmo assim podem se beneficiar de ganhos de capital.

Atingir um patrimônio de R$ 100 mil é para poucos, o que amplia o desafio de busca pelas melhores aplicações para multiplicá-lo

Essa é a previsão de Diogo Canteras, sócio-fundador do HotelInvest, que é um dos convidados do FII Summit, evento organizado pela EQI Investimentos, TD e Clube FII, que acontece entre os dias 13 e 15 de abril.

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“É razoável se esperar que, em 2023, as cotas desses fundos estejam em um patamar, talvez, não igual ao que era em 2019 mas, pelo menos, 20% abaixo desse valor. Mesmo prevendo que esses fundos não devem distribuir em 2021, a perspectiva de um ganho de capital de 20% em dois anos, parece interessante”, afirma Diogo Canteras.

De acordo com ele, dentro da hotelaria, existem dois segmentos que se comportam de maneira completamente diferente: o segmento de negócios e o segmento de lazer.

Segundo Diogo, o impacto da pandemia no segmento de lazer foi pontual, e ele deve se recuperar com força tão logo a pandemia seja controlada. Mas hoje não há Fundos Imobiliários dedicados a hotéis de lazer.

Já a hotelaria de negócios, ao contrário, foi o segmento da economia que mais sofreu com a pandemia.

“Esses hotéis, que já tinham sofrido com a recessão do governo Dilma, tiveram a sua demanda praticamente zerada com a pandemia. A perspectiva de recuperação existe, mas deve ser lenta e gradual. Por conta disso, os ativos hoteleiros “business” devem ter perdido, em média, cerca de 20% do seu valor (calculando-se o valor presente do fluxo de caixa futuro previsto para esses hotéis)”, afirma o sócio-fundador da HotelInvest.

Amadurecimento durante a pandemia

Na análise de Diogo, a pandemia da Covid-19 é uma experiência única e que tem sido totalmente imprevisível a cada semana que passa.

“Durante a pandemia, alguns setores foram beneficiados, como é o caso dos fundos de logística, outros foram prejudicados, como é o caso dos shopping centers e dos hotéis. Os administradores desses fundos nunca tiveram tanto trabalho e nunca mostraram tanta competência, buscando soluções a todo custo. Eu acho que a indústria de FII amadureceu, durante este período de crise, o que levaria 10 anos para amadurecer, em tempos normais”, pontua Diogo Canteras.

Sobre o uso mais frequente do home office daqui para frente, ele acredita que é uma possibilidade, mas que também dependerá da demanda.

“Eu entendo que a pandemia ajudou a consolidar mais usos da internet. É o caso típico das reuniões virtuais. Os eventos virtuais funcionaram durante a pandemia, mas eles carecem do componente de ‘networking’ entre os participantes, que acaba sendo o maior motivo da participação”, diz ele.

Momento de oportunidade

Na avaliação do sócio-fundador da HotelInvest o momento é de oportunidade, mas também de cautela.

“Existem grandes oportunidades no mercado. No setor hoteleiro, especificamente, nunca foi tão barato se comprar um hotel. Hoje é possível se comprar alguns apartamentos de hotéis por menos do que custa a decoração do quarto”, diz ele.

Comprar hotéis para esperar a recuperação do mercado ou para converter esse hotel para algum outro uso (residencial, hospitalar, etc) pode ser um grande negócio.

Mas é claro que esse tipo de aquisição tem que ser feito com cuidado, fazendo-se todas as contas, sejam elas relativas às projeções da recuperação do mercado, sejam elas as dos investimentos necessários para a conversão do hotel para outro uso, e do valor do empreendimento com esse novo uso.

Impactos da alta do juros

A alta de juros no Brasil tende a impactar negativamente os fundos, na medida em que tende a desviar parte dos investimentos para títulos públicos.

“Além disso, o aumento de taxa de juros é sinônimo de freio na economia, o que também impacta negativamente o desempenho dos ativos imobiliários em geral”, diz Diogo Canteras.

Investimento em FIIs

Diogo Canteras é um fã dos Fundos Imobiliários desde o início, quando Arthur e Carmen Parkinson estruturam a lei brasileira dos FIIs.

“Os Fundos Imobiliários têm todas as vantagens de um investimento em imóveis (segurança, solidez, etc), junto com as vantagens de um investimento financeiro (liquidez, transparência, etc)”, explica ele.

Por meio dos Fundos Imobiliários, qualquer investidor pode investir em grandes empreendimentos imobiliários, com uma gestão profissional que tem se tornado cada vez mais eficiente. “Além de tudo, a isenção de IR para pessoas físicas faz muita diferença”, finaliza o sócio-fundador do HotelInvest.

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