FII Summit: ainda vale a pena investir em fundos de logística?

Victória Anhesini
Jornalista formada pela Universidade Presbiteriana Mackenzie
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Crédito: Imagem de Ikedaleo por Pixabay

Os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) de logística foram o destaque em 2020, impulsionados principalmente pelo e-commerce. Agora, o cenário permanece nebuloso por conta da pandemia.

Para discutir se eles seguem roubando as atenções em 2021, especialistas e grandes nomes de investimentos se reúnem no FII Summit. O evento, organizado pelaEQI Investimentos, TD e Clube FII, acontece entre os dias 13 e 15 de abril. Confira aqui uma amostra do que estará em discussão.

Ascensão dos FIIs de logística

De acordo com Caio Ventura, analista da Guide Investimentos, o setor de e-commerce foi o que mais se beneficiou das mudanças comportamentais causadas pela pandemia. Desta forma, os acontecimentos fizeram com que os fundos de galpões de logística se tornassem uma opção mais atrativa na carteira dos investidores.

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No final do ano passado, o consenso era de que os Fundos Imobiliários de logística continuariam indo bem. “Os FIIs de logística devem continuar crescendo, com mais ativos e maior diversificação”, disse Alessandro Vedrossi, sócio-diretor da Valora Investimentos, em dezembro de 2020.

Ainda assim, é importante ressaltar que os fundos de logística tradicionalmente têm uma visão mais defensiva, com longos contratos e fechados com grandes empresas. A operação, portanto, é relevante, pois não é tão simples mudar de galpão como se mudaria de um escritório, por exemplo.

Marcos Baroni, chefe de pesquisa em FIIs da Suno Research acredita que a necessidade das empresas para atender as regiões metropolitanas teve uma curva muito rápida por conta do e-commerce. “Em um ano, cresceu o que cresceria em dez”, afirmou. “Em 2021, os fundos vão continuar em destaque, mas também estão chegando outros players de logística no mercado”.

Questão de tempo

De acordo com Baroni, como 2020 foi o ano da coroação desse tipo de FIIs, 2021 será um ano mais moderado, mas com a modalidade em ascensão.

“Um ativo logístico tem um ciclo de construção bem menor do que um prédio corporativo. Por mais que hoje estejamos falando sobre como o home office vai dominar o mercado e que os ativos corporativos vão ter dificuldade, precisamos lembrar que não se constrói um prédio do dia pra noite. Há uma demora entre a captação do terreno à entrega”, completou.

Além disso, há a questão do tempo. Marcos afirma que o ciclo de entrega de um galpão é mais rápido que outros. Assim, com muitos projetos e um ciclo de construção rápido, pode haver problemas daqui um ou dois anos.

Transformação digital e transformação

Já para Marx Gonçalves, analista da Nord Research, o que se pode esperar para os Fundos Imobiliários de logística se resume em duas palavras: segurança e previsibilidade.

Conforme Marx, ao longo dos últimos anos houve um processo de transformação digital por parte das empresas. Existe muita busca pelo aumento de eficiência em suas operações, além de redução dos custos. Em 2020, esse processo foi acelerado principalmente pela mudança de comportamento de consumo dos brasileiros, exigindo mais do e-commerce.

O analista comenta que, dado uma oferta de galpões ainda muito restrita se comparada com outros países emergentes, o  estoque brasileiro é muito reduzido. “Os galpões que existem são mais obsoletos e com especificações técnicas atrasadas”, disse. “Com esse aumento e uma oferta de curto prazo, houve um boom do mercado”.

Para Marx, os galpões que estão num raio de 30km das principais regiões metropolitanas são os que possuem os aluguéis mais interessantes e há vacância baixa. “A perspectiva é que isso se mantenha esse ano”, afirmou. “Se for de qualidade e bem localizado, é pouco provável que fique vago por muito tempo”.

Previsões e cuidados

Com novos players entrando, a agitação e o aquecimento do mercado, os fundos de logística continuam sendo considerados como opção atrativa para investidores. Entretanto, existem cuidados.

Marx Gonçalves acredita que os FIIs de logística são o atual porto seguro do investidor, mas é necessário que haja mais seletividade.

“Não adianta você pagar muito caro por um fundo desses, por troca de previsibilidade e segurança, e comprometer a rentabilidade do seu investimento”, afirma.

Ainda mais, dentre as estratégias para FIIs de logística, é preciso ter cautela com valores muito acima do preço patrimonial.

“Os FIIs de logística estão com valor acima da cota patrimonial de forma geral, então quando os fundos buscam captação para novos investimentos com a emissão de cotas, elas tendem a ser mais próximas do valor patrimonial, mais barato do que se encontra na bolsa”.

Entretanto, também é preciso olhar as condições da emissão e avaliar se é necessário aumentar a exposição ao fundo.

Caio Ventura concorda que o setor é o que mais oferece resiliência no momento. “Como o mercado continua aquecido e há muita demanda, o investidor deve ser mais criterioso em relação à escolha dos ativos por conta dos dividendos”, disse.

Conforme Ventura, os dividendos estão mais comprimidos e apresentam uma das menores divisões de dividendos no setor. Para ele, essa é justamente a razão que fundos que saem com diferenciais, principalmente voltados para uma capacidade de rendimentos mais elevada e riscos mais e maiores na carteira, são bem-vindos atualmente.

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