FII Summit: como é a atuação do BNDES com ativos imobiliários públicos

Paulo Amaral
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Crédito: Divulgação

O terceiro e último dia do FII Summit 2021 esclareceu um ponto que, para muitos, ainda é desconhecido: a presença do BNDES em projetos com ativos imobiliários públicos.

O palestrante convidado foi Osmar Lima, chefe do Departamento de Estruturação de Projetos Imobiliários do BNDES, e que trabalha no órgão há mais de dez anos.

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Segundo Lima, o primeiro ponto para explicar exatamente como o banco trabalha nesse segmento é apresentar à população um lado da instituição que poucos conhecem.

“A maior parte das pessoas conhece o BNDE financiador, o banco de desenvolvimento que empresa dinheiro para as empresas. O que poucos conhecem é o braço que presta assessoria técnica aos entes públicos na estruturação de bons projetos”, revelou.

“É um dos grandes problemas dos entes públicos em todas as esferas, seja estadual, municipal ou federal. Falta tempo, braço, capacidade de contratar as ferramentas corretas. O BNDES vem aportando esse conhecimento de décadas e essas ferramentas aos projetos no formado de estruturação de projetos”, complementou o executivo.

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As três vertentes do projeto

FII Summit, BNDES

O executivo do BNDES explicou, de forma didática, quais as três vertentes existentes em seu departamento e qual a importância de cada uma. Segundo Osmar Lima, o banco atual nas seguintes frentes: Revitalização Urbana, que é a atuação em áreas degradadas, Resgate de Ativos Icônicos e Rentabilização do Patrimônio Imobiliário Público.

“Levando projetos e investidores, a área pode ser revitalizada. Melhora a estrutura urbana, traz investidores e melhora a vida da população, que passa a poder utilizar esses ativos”, comentou, ao explicar a primeira delas. “No Resgate de Ativos, a intenção é devolver para a cidade de alguma forma sua história e seu patrimônio, e a terceira é um pouco mais pragmática, que é a rentabilização do patrimônio público”, completou, para, na sequência, se alongar.

“Nem sempre é algo histórico, mas sim um ativo que o governo acumulou. Essa terceira vertente é para trabalhar em vender os ativos e ter mais recursos para educação e segurança. Não há sentido que o governo carregue ativos como apartamentos pequenos, algo desse gênero, que poderiam ser facilmente rentabilizados”.

Linha do tempo do BNDES

Segundo Osmar Lima, o BNDES vem trabalhando desde a década de 1980 com assuntos relacionados a ativos públicos imobiliários, mas apenas após a chegada de Gustavo Montezano, atual presidente da instituição, foi criado um projeto estruturado para avançar no segmento. Na linha do tempo apresentada durante sua participação no FII Summit, ele explicou um pouco mais sobre isso.

“O Montezano veio do governo e ajudou a estruturar e estudar um plano para saber se havia alguma restrição para atuação do banco em ativos imobiliários. Era muito menores do que a gente imaginava e nos permitiu dar uma resposta viável para trabalhar com essa questão. Todo mundo deve ter ouvido o Paulo Guedes falar em R$ 1 trilhão de ativos imobiliários. Isso está registrado só no balanço geral da União. Se somar Estados e municípios, poderia chegar a R$ 3 trilhões. Se fosse 10% disso, ainda seria um número absurdo em ativos imobiliários”.

Forma de atuação do BNDES

De acordo com Osmar Lins, não há uma razão única para o BNDES ter entrado no ramo de ativos imobiliários públicos, mas uma série delas, voltadas para ajudar as esferas municipais, estaduais e federais.

“Há várias causas, mas a principal é que o governo acumula muito mais rapidamente imóveis do que tem ferramentas para se desfazer deles. Muitos gestores públicos não tem o incentivo correto para alienar os seus ativos imobiliários. Diante disso, a gente tentou começar a construir e aportar ferramentas para os entes públicos lidarem com essa gestão”.

O responsável pelo setor de desestatização de ativos imobiliários públicos revelou que o BNDES conta, hoje, com 12 projetos robustos em desenvolvimento, envolvendo Estados inteiros, ativos icônicos, contratos com estatais, como a Furnas, em que está trabalhando em 230 imóveis. E deu o passo a passo dessa ajuda aos entes públicos.

“O BNDES apoia o ente público desde o dia 0, em que ele não tem visão, nada, até o dia em que vai assinar contrato contrato com o ente privado que vai comprar, alugar, fazer um fundo ou desenvolver o ativo imobiliário”, garantiu.

“O passo 1 é identificar dentro do pool quais os lotes que precisam ser trabalhados. É um trabalho de garimpagem, e há ativos de todas as naturezas: residências, indústrias, terrenos, fazendas. O trabalho é traçar a estratégia de desinvestimento desses ativos: Fundos Imobiliários, vendas diretas ou qualquer outra estratégia que possa vislumbrar”.

Segundo ele, é preciso deixar claro que o veículo fundo imobiliário é uma boa ferramenta, mas que é apenas a minoria é de ativos que gera renda, pelo menos no momento inicial. O fundo imobiliário clássico, que vem crescendo e que o mercado olha, existe no portfólio, mas é uma minoria. Não resolvem o problema do todo”.

A contratação e a recompensa

FII Summit, BNDES

O ponto final da participação do especialista do BNDES no painel de quinta-feira do FII Summit foi relacionado à forma de contratação dos envolvidos no processo que envolve os projetos com ativos imobiliários públicos.

“Temos a capacidade de conversar de igual para igual com o mercado e com o público. Podemos sentar na mesa com o TCU da mesma forma que sentamos com o investidor privado, sem nenhum melindre. E como funciona?”, questionou, para, na sequência, ele próprio responder.

“O ente público contrata o BNDES, o banco contrata os serviços necessários para esse projeto, um escritório de advocacia, etc. Os consultores realizam os estudos coordenados pelo BNDES, fazemos o trabalho para chegar na qualidade necessária, que é algo hercúleo e, uma vez pronto, repassamos o projeto ao ente público, que realiza o processo licitatório, com o apoio do BNDES, para a alienação”, iniciou.

“A diferença é que o BNDES só é ressarcido pelo privado vencedor. Isso significa que o ente público não dispende de nenhum centavo. Isso é importante, pois o ente público enfrenta graves problemas de orçamento. O BNDES contrata os profissionais e fica no risco. O compromisso do ente público é não desistir e não roer a corda. Se desistir no meio do caminho, todo o ônus de ressarcir recai sobre ele. Por isso o interesse de levar até o fim e o projeto ser bem sucedido”, concluiu.

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