FII Summit: o que esperar dos fundos imobiliários pós-pandemia

Paulo Amaral
Jornalismo é meu sobrenome: 20 anos de estrada, com passagens por grandes veículos da mídia nacional: Portal R7, UOL Carros, HuffPost Brasil, Gazeta Esportiva.com, Agora São Paulo, PSN.com e Editora Escala, entre outros.
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Começou nesta terça-feira (13) a edição 2021 do FII Summit, evento promovido pela EQI Investimentos para ampliar a visão do brasileiro sobre os Fundos de Investimento Imobiliário, ou, como são chamados popularmente, FIIs.

Atingir um patrimônio de R$ 100 mil é para poucos, o que amplia o desafio de busca pelas melhores aplicações para multiplicá-lo

O primeiro dos três dias programados de palestras contou com nomes de referência do mercado financeiro do País debatendo sobre o tema “Perspectivas: Investimento em FIIs no cenário pós-pandemia”.

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Ettore Marchetti, responsável pelo setor de renda fixa e multimercado da EQI Asset, Juliano Custodio, CEO da EQI, Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA Brasil e Michel Wurman, sócio e responsável pela área de investimentos do BTG Pactual, formaram o painel de peso.

Juliano Custódio, fundador da EQI, e que é assessor de investimentos desde 2003, resumiu em poucas palavras o fenômeno que se tornaram os Fundos de Investimento Imobiliário no Brasil de pouco tempo para cá.

“Fundo imobiliário é o investimento do momento. O Brasileiro sempre gostou muito de imóvel. Com 100, 200, 500 reais a gente consegue investir e garantir renda para assegurar a nossa aposentadoria”, simplificou.

“Cada setor é diferente”, explica CEO da SiiLA

FII Summit

Um dos participantes do painel, Giancarlo Nicastro, explicou aos espectadores da FII Summit as principais diferenças entre os setores que envolvem os Fundos de Investimento Imobiliário.

De acordo com Nicastro, cada um deles é diferente e, por conta disso, foi afetado de uma maneira diversa durante a crise causada pela pandemia do novo coronavírus.

Segundo ele, o destaque positivo é um segmento relativamente novo, chamado de Condomínios Logísticos ou, para os mais leigos, os famosos galpões, hoje nas mãos de grandes empresas de e-commerce.

“A taxa de vacância vem caindo trimestre a trimestre e, atualmente, está em 10%. Se você vai para o ABC, não há nenhum galpão vazio. Em Cajamar, 5% de taxa de vacância. O momento é de expansão das empresas e euforia no mercado logístico. O e-commerce é um grande tomador. As construções ficam locadas até antes de estarem prontas. Estão recuperando preço com demanda”, explicou.

O cenário envolvendo escritórios, apesar da queda causada pelo aumento do home office e do futuro “escritório híbrido”, não é tão tenebroso quanto parece, segundo Nicastro.

“Vemos um movimento de devolução no mercado, mas não é tão preocupante assim. Na JK (Juscelino Kubitschek), a taxa de vacância era de 2%, hoje é de 5%. É um ciclo longo. Por mais que a alta aconteça, com o mínimo de aquecimento da economia, já volta à normalidade”, apostou.

“O cenário que está sendo desenhado para o futuro próximo é o modelo híbrido, com as empresas alternando dias no escritório e em casa. Escritórios serão centros mais colaborativos. Se você precisar analisar planilha, ficará em casa. Se for ao escritório, é para colaborar. Cenário desafiador, mas ainda muito promissor”, completou.

Segundo o especialista, quem está sofrendo é o setor de shoppings centers, principalmente em cidades onde houve o fechamento. Mas a situação também irá se reverter em breve.

“O momento é delicado, mas estão repensando o modelo. É um ramo muito resiliente, que vai voltar. Um produto que tem seu apelo. Os shoppings não são só um centro de compras, como nos EUA. Vão virar um hub de entrega. Shoppings com localização podem virar o que quiserem”.

Sócio do BTG sugere “mix ideal” de FIIs

Na visão de Michel Wurman, que é sócio e responsável pela área de investimentos imobiliários do BTG Pactual, o setor de shoppings vai mesmo se recuperar no cenário pós-Covid e, por conta disso, não pode ficar de fora da carteira que foi chamada por ele de “mix ideal” para garantir uma boa renda no Brasil.

“O mercado de fundos sofisticou muito, mas ainda tem muito para acontecer e serão criadas outras multi classes. Shopping, corporativo e hotel foram áreas muito afetadas pela Covid, mas nos EUA, quando começou a voltar, subiu 80%. Ter um mix disso é o ideal, uma boa estratégia defensiva, que vai gerar retorno no curto e no longo prazo”, apostou, em participação virtual no FII Summit.

Segundo levantamento feito por ele, no cenário pré-Covid os FIIS estavam com cerca de 15% de ágio em relação ao valor patrimonial.

“É um pouco dessa inquietação de curto e médio prazo, que é de ver onde o CDI vai fazer efeito. A gente acha que, quando acabar o ciclo, tem que ter produtos que consigam gerar líquido para o cotista conservador, algo entre 120 e 130% do CDI. A indústria inteira está preparada para entregar esse patamar de retorno”.

“Inflação gera inflação”, crava membro da EQI Asset

A participação de Ettore Marchetti, que passou 11 anos no Credit Suisse e hoje é responsável setor de renda fixa e multimercado da EQI Asset também abordou um outro ponto importante envolvendo FIIs e o futuro dos investimentos em geral no cenário pós-pandemia no Brasil: a inflação.

Segundo Marchetti, como os ativos financeiros estão há ao menos 30 anos performando melhor do que imóveis, obras de arte e ativos reais, e a inflação também está em um patamar confortável nesse período, um pouco de ceticismo em relação ao pós-Covid é natural.

“É natural fazer um paralelo global. O Brasil não é uma ilha. Uma tese muito forte pós-pandemia, após essa enxurrada de impulso fiscal e monetário no mundo, em que todos trouxeram o juro para zero de forma muito rápida, é o ciclo de normalização monetária. Estamos saindo de um juro real negativo para um nível bem longe do que era no passado”, comparou, durante o primeiro dia do FII Summit.

Quer saber mais sobre o tema, clique aqui e se inscreva no FII Summit. O evento, totalmente online e gratuito, segue até quinta-feira, 15 de abril.

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