FII de Lajes Corporativas: conheça esse tipo de fundo imobiliário

Osni Alves
Jornalista (2007); Especializado em Comunicação Corporativa e RP (INPG, 2011); Extensão em Economia (UFRJ, 2013); Passou por redações de SC, RJ e BH (oalvesj@gmail.com).
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Crédito: FIIS: o que são fundos de investimento imobiliário e como adquirir?

Entres os diversos segmentos de fundos de investimento imobiliário (FII) de tijolos, um dos mais representativos no mercado brasileiro é o de lajes corporativas.

Nessa categoria de Fundos Imobiliários, os imóveis objeto do fundo são prédios ou unidades comerciais localizados nos principais centros urbanos do país. O atrativo para o investidor é receber rendimentos relativos aos aluguéis desses conjuntos, na maior parte de boa qualidade, ocupados por clientes de grande porte.

Os imóveis são classificados com menções que vão de A a C, com subdivisões, e levam em conta quesitos relacionados a modelo construtivo, localização, vaga na garagem, entre outros atributos.

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Patrimônio de lajes corporativas

O segmento de lajes corporativas – às vezes chamado de edifícios comerciais por algumas instituições – é o segundo maior no Brasil considerando o patrimônio somado de todos os fundos com cotas negociadas em bolsa.

Esse valor é R$ 13,68 bilhões, de acordo com o CEO do Clube FII, site que congrega informações de fundos de imobiliários, Rodrigo Cardoso de Castro. Fica atrás apenas dos fundos de Recebíveis Imobiliários, com patrimônio total de R$ 19,7 bilhões.

No IFIX, carteira teórica da B3 que mede a performance de 119 FII, o segmento de lajes corporativas é representado por 31 fundos.

Os mais representativos, considerando o número de cotistas, são BRCR11, HGRE11, FLMA11, JSRE11, SPTW11, XPPR11, XPCM11, VINO11, RCRB11, RECT11 e PACT11.

 

FII investe em prédios de escritórios

Segmento de lajes corporativas é o segundo maior em patrimônio

O retorno de FIIs de lajes corporativas, medido pelo dividend yield, é de em média 6,82% ao ano. Ou seja, este é o retorno médio que o investidor teve nos últimos 12 meses com os fundos do segmento que fazem parte do IFIX.

Versatilidade

Os contratos de locatários das lajes corporativas são em geral de longo prazo, em média cinco anos, com possibilidade de revisão depois de três anos. O rompimento antes do prazo gera multa. Assim, esse investimento garante certa estabilidade na geração de receita, embora seja sensível às fases de altas e baixas do mercado.

Outra característica é a versatilidade, ou seja, os imóveis podem ser adaptados a negócios de qualquer natureza. Por isso mesmo, podem acompanhar as transformações ao longo do tempo, garantindo sua perenidade. Ou seja, um local ocupado por uma seguradora, por exemplo, pode abrigar depois um laboratório, ampliando o espectro de possíveis inquilinos.

Nos últimos meses, esta característica voltou a ser ressaltada diante da adoção em grande escala do home office, abrindo a discussão sobre a eventual redução da demanda desse tipo de imóvel.

Porém, até o momento, os números não mostraram esse comportamento e a ressalva dos especialistas é que, por outro lado, os escritórios devem demandar áreas maiores, para garantir o distanciamento entre mesas e melhor circulação de pessoas.

Além disso, a maioria dos empreendimentos está em áreas nobres, que tendem a sofrer menos devido à restrição de novas ofertas de espaços no curto prazo.

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Versatilidade dos imóveis é uma das principais características dos FII de lajes

Riscos

Os riscos do investimento em FII de lajes corporativas é o mesmo do investimento em imóveis em geral, ou seja, a desocupação pelo inquilino e demora na relocação (vacância), além da possibilidade de inadimplência.

Contudo, a maioria dos bons fundos dilui esse risco montando uma carteira diversificada, tanto de prédios como de locatários. Uma boa gestão também deve ser observada.

O que são fundos de investimento imobiliário (FII)

Fundo imobiliário (FII) é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários.

Ele é constituído sob a forma de um condomínio fechado, sendo dividido em cotas, que representam parcelas ideais do seu patrimônio.

Como investir

O acesso do investidor é a partir de compra de cotas, por meio de corretoras, em bolsa de valores, em um sistema idêntico ao de compra de ações.

De acordo com o coordenador do curso de Administração do Ibmec RJ, Samuel Barros, aplicar em FII é algo acessível a todo perfil de investidor.

“Contudo, é mais comum observar que investidor de títulos imobiliários são mais afeitos a FII que outros tipos de investidores mais focados em ações”, destacou. “Observa-se também uma menor propensão a risco nos investidores mais arraigados a títulos de lastro imobiliário como LCI e CRI.”

Tipos de fundos

Os FII são divididos em fundos de tijolo e fundos de papel.

Os fundos de tijolo fazem seus investimentos em imóveis reais e buscam renda por meio de aluguel e valorização do bem.

Já os fundos de papel são fundos que investem em ativos financeiros do mercado imobiliário ou em cotas de outros fundos, chamados também de fundo de fundos.

Nessa modalidade, o investidor ganha juros e não existe valorização do investimento principal.

Tipos de imóveis

Os tipos de imóveis de FII são, normalmente, shoppings, hotéis, hospitais, universidades, prédios comerciais, galpões e armazéns logísticos.

Há também opções de fundos que se dedicam apenas a imóveis que abrigam agência bancárias e inclusive de cemitérios.