FII Summit: em CRIs de high yield, gestores se aproximam cada vez mais do ‘canteiro’

Yolanda Fordelone
Colaborador do Torcedores

Não há dúvidas que os Fundos Imobiliários ganharam o bolso do investidor. Com o aumento da demanda, também vem o aumento das novidades. Uma delas é o de fundos de CRIs de high yield, aplicações que superam a taxa básica de juros (Selic). Tais fundos têm se aproximado cada vez mais do “canteiro de obras” de seus ativos a fim de diminuir o risco da carteira e ao mesmo tempo selecionar opções rentáveis.

“Mitos e verdades dos investimentos em CRI de high yield” foi o tema de um painel no segundo dia da edição 2021 do FII Summit, evento promovido pela EQI Investimentos para ampliar a visão do brasileiro sobre os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).

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Participaram da roda de conversa o estrategista imobiliário da NCH Capital, Álvaro Soares, a sócia da Habitat Capital Partners, Camila Almeida, e com o professor, analista CNPI, consultor CVM e sócio da Suno Research, Marcos Baroni.

Mito do maior risco

“Ficou o mito de que fundos com uma taxa muito alta têm um risco muito alto. Lá atrás, era difícil gestores olharem tão de perto a operação, mas hoje em dia os CRIs criam operações estruturadas para se proteger do risco”, comentou Soares.

Segundo os especialistas, além do trabalho de estruturação e gestão da carteira, hoje em dia as casas se concentram em acompanhar de perto as operações. “Além da gestão, temos uma equipe de engenheiros que vai até às obras a cada seis meses fazer visitas”, diz Camila.

O monitoramento é intenso do que foi no passado, o que faz o risco diminuir em muitos casos.

Além disso, Soares comenta que os CRIs também trazem estruturas que tentam mitigar o risco, como fundos de reservas que garantem a finalização da obra.

Marcos Baroni diz que o aumento do trabalho de acompanhamento também foi uma exigência do mercado. “Os gestores estão pedindo cada vez mais relatórios detalhados para mostrar ao investidor que não é só um crédito, mas que há uma operação por trás”, afirma.

“O fato de o FII de CRI high yield ter uma remuneração mais alta não necessariamente é por causa de maior risco, mas de um trabalho mais aprofundado de acompanhamento dos ativos da carteira”, completa Camila.

Juros e volatilidade

A alta recente de juros, que deve perdurar pelos próximos meses, traz volatilidade aos fundos de CRI de high yield devido ao efeito de marcação a mercado. “Devemos ter mais volatilidade com a alta dos juros básicos Selic, mas não devemos perder o sono com isso. Para o investidor de longo prazo, o que vale é a qualidade de crédito, a capacidade de reinvestir, a inadimplência, entre outros pontos”, diz Baroni.

Neste sentido, o estrategista da NCH Capital concorda e reafirma a importância de pensar no longo prazo. Segundo ele, o gestor do fundo, ao comprar um CRI, na verdade “abraça” o investimento até o vencimento. “Estou preocupado com o pagamento da carteira, não com a marcação ao mercado. A cotação do mercado vai oscilar, mas o principal é educar o investidor que ele está entrando em um ativo de renda e isso implica em longo prazo”.

IPCA x IGP-M

Por fim, os especialistas comentaram a mudança de mercado em torno do indicador de inflação que serve de correção nos CRIs. Antigamente, era comum o título ser atrelado ao IGP-M, mas, a exemplo do Tesouro Direto que não possui mais o indexador, a indústria tem migrado para o IPCA.

“Hoje em dia, 42% da carteira está atrelada ao IGP-M e o restante ao IPCA. Nas novas operações, se eu falo em IGP-M a outa ponta sai correndo”, brinca Camila.

Para Baroni, é um movimento que já começou e que deve ser reforçado nos próximos seis a doze meses.

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Quer saber mais sobre o tema, clique aqui e se inscreva no FII Summit. O evento, totalmente online e gratuito, segue até quinta-feira, 15 de abril.

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