Aluguel de FIIs: saiba como vai funcionar o empréstimo de cotas

Giovanna Castro
Jornalista formada pela UNESP.
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Crédito: O aluguel de cotas de fundos imobiliários passa a estar disponível nessa segunda-feira (30/11) -Foto: Pixabay

O aluguel de cotas de Fundos Imobiliários começou a valer na última segunda-feira (30). Esse modalidade de operação traz novas possibilidades e reforça a infraestrutura do mercado financeiro brasileiro.

Mas você sabe como tudo isso funciona?

Para o investidor de longo prazo, será possível ganhar mais, recebendo não só os rendimentos, como também o valor do aluguel da cota. Já o investidor de curto prazo ganha a oportunidade de lucrar com os negócios de cotas alugadas, apostando em operações rápidas.

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Para isso, o tomador do aluguel assume o empréstimo por determinado período. Aposta  que conseguirá vender o ativo por um valor e, posteriormente, recomprá-lo mais barato no mercado para devolver ao doador. Trata-se de uma operação de risco, comum entre investidores profissionais.

O aluguel de cotas funcionará da mesma forma que o aluguel de ações, praticado no mundo inteiro. Segundo Arthur Vieira de Moraes, professor de finanças, em entrevista ao Clube FII, a chegada desse recurso nas operações de Fundos Imobiliários mostra que o mercado está crescendo e atrai ainda mais investidores de diferentes perfis.

Em live promovida pelo canal do EuQueroInvestir no You Tube, Jerson Zanlorenzi, chefe da mesa de operações de ações e derivativos do BTG Pactual digital, a inclusão desse serviço pode ser vista como um “avanço do Brasil no desenvolvimento do mercado de capitais como um todo, corrigindo deficiências da indústria e trazendo mais liquidez para os ativos”.

Segundo a B3, essa é uma ferramenta que pode ajudar na melhor formação de preço do ativo. E também na atuação dos formadores de mercado.

Como funciona o aluguel de cotas de FII

Basicamente, quem tiver cotas, poderá alugá-las para outros investidores que, por sua vez, podem negociá-las com terceiros. Todo esse procedimento é feito por meio da B3, a contraparte central garantidora da operação. Ela garante que, mesmo com essa venda, o dono primeiro da cota continue sendo um cotista.

No entanto, na hora de receber os rendimentos dessas cotas, apenas um pessoa tem direito.

Assim, a B3 direciona os rendimentos para o cotista que comprou de quem alugou. Simultaneamente, desconta o mesmo valor da conta da pessoa que revendeu a cota alugada. Esse dinheiro é então direcionado ao dono original da cota. O valor é creditado na conta dele com o nome de reembolso, não de rendimento.

As regras de empréstimo de FIIs e FIPs (Fundos de Investimento em Participações) serão as mesmas das ações. Ou seja, haverá mínimo de uma cota para empréstimo e contrato reversível para ambos os lados. Além de remuneração do doador e taxas da B3 para o tomador.

Restrições

O empréstimo das cotas de fundo imobiliários e de fundos de participações (FIP) seguirá as regras estabelecidas no Manual de Procedimentos Operacionais da Câmara B3 e no Manual de Administração de Risco da Câmara B3.

Em ofício circular, a B3 anunciou que, para que as cotas estejam disponíveis para empréstimo, o fundo deve atender a alguns critérios. Deve ter um volume médio de negociações diárias (ADTV) maior ou igual a R$ 1 milhão. Além disso, a média de número de cotista do FII deve ser maior ou igual a 500.

O cálculo da média será feito com base nos seis meses anteriores. E a análise para inclusão de novos fundos é semestral, valendo a partir de outubro de 2020.

Será vedada a participação no empréstimo de clientes que tenham mais de 10% de participação nas cotas de um único fundo imobiliário. Assim como a participação de titular de cotas que lhe deem direito ao recebimento de rendimento superior a 10% do total de rendimentos entregues pelo fundo.

“É de responsabilidade do participante intermediário informar a presente vedação a seus clientes”, explicita a nota oficial.

Direito de subscrição

Caso o doador da cota comunique ao intermediário, a pessoa que alugou, que quer exercer seus direitos de cotista, esse intermediário é obrigado a comprar os direitos, que são negociados em bolsa, e entregar para o dono oficial da cota.

Quando a cota em questão não tiver os direitos negociados em bolsa, o doador da cota tem que transferir o dinheiro equivalente à subscrição do número de cotas que ele deseja exercer para o intermediário. O intermediário então compra esse número de cotas e entrega para o dono oficial.

Se o valor da subscrição for abaixo do valor de mercado da cota, esse intermediário arca com a diferença. É um direito do dono inicial da cota, que apenas a alugou. Por isso, trata-se de uma operação de risco, afinal, o tomador pode sair no prejuízo.

Todo esse processo acontece automaticamente. Se o investidor não o fizer, a corretora fará e cobrará dele posteriormente.

“Para que a B3 possa oferecer o tratamento equivalente às posições de empréstimo, no evento de subscrição, é necessário que o administrador realize o evento no prazo mínimo de 10 dias úteis entre a data da atualização do ativo na Central Depositária da B3 e a data da subscrição, garantindo assim os direitos do doador e do tomador”, completa a nota da Bolsa.

Taxas do aluguel

A taxa de aluguel de cotas é estabelecida ao ano e, segundo Arthur Vieira de Moraes, normalmente, é de 1, 1,5 ou 2% ao ano. Dessa forma, se um fundo distribui 5% ao ano de dividendos, alugando sua cota, o cotista vai conseguir cerca de 20% a mais.

No entanto, como as operações de aluguel e venda costumam ser feitas em um curto período de tempo, com especulações de curto prazo, apesar da taxa ser estabelecida ao ano, quem tem que pagar o aluguel paga com uma taxa ao dia, que chamada de taxa equivalente.

“Ninguém fica um ano no aluguel de cotas. Em fundo imobiliário, então, pagando todos os rendimentos mais o aluguel, impossível. Quem quer vender, vende e, em três ou quatro dias, encerra sua posição, seja com lucro, seja com prejuízo”, comenta o professor.

Quando se encerra sua posição, o inquilino de cota paga ao cotista original a taxa equivalente a 1% ao ano, mas, apenas pelos 5 dias em que ele ficou.

Por isso, a pessoa que aluga cotas provavelmente terá diversas operações de aluguel. Cada uma delas vai render um rendimento baixo, mas que, somado, acaba sendo vantajoso ao longo do tempo, enquanto ele mantiver suas contas disponíveis para o aluguel.

Vale lembrar que essa taxa pode aumentar ou diminuir conforme a demanda por cotas, especulações de mercado, entre outros fatores.

Operação

A pessoa pode deixar suas cotas disponíveis para aluguel, acordando com a corretora, que fará as operações. Assim, não é necessário ficar operando cada aluguel no homebroker. Afinal de contas, essas operações tendem a terem um volume grande e acontecerem com intervalos curtos de tempo.

Nos contratos fechados em negociação eletrônica, haverá uma padronização, com vencimento a cada 33 dias e renovação automática. Nos contratos de balcão, a taxa do empréstimo, o tamanho do contrato e o vencimento são definidos entre as partes.

O grupo dos Fundos Imobiliários já divulgado pela B3 como aptos para o aluguel de cotas inclui os seguintes ativos: XPLG11, HGLG11, MXRF11, VILG11, HGRU11, IRDM11, XPML11, BRCR11, HFOF11, BCFF11, BBPO11, KNRI11, KNCR11, KNIP11, HGBS11, VISC11, HGRE11, HCTR11, JSRE11, BTLG11, RBRP11, LVBI11, HSML11, RBRF11, VRTA11, RECT11, VINO11, RBVA11, HGCR11, XPIN11, MGFF11, CPTS11, TGAR11, BZLI11, GTWR11, GGRC11, TRXF11, XPCI11, MCCI11, MALL11, RBRR11, ALZR11, BRCO11, SDIL11, XPSF11, XPPR11, PFIN11, HABT11, QAGR11, CVBI11, RCRB11 e VGIR11.

Volatilidade do mercado de FII com a novidade

Segundo Moraes, a volatilidade do mercado não deve sofrer grandes mudanças com o aluguel de cotas de Fundos Imobiliários.

Normalmente, a volatilidade do fundo imobiliário é menor do que a das ações. O que explica isso é que as distribuição de rendimento é relativamente constante e previsível. E isso não mudou com a autorização para o aluguel de cotas. Então, não são esperadas mudanças com relação à oscilação de preços.

Além disso, para o especialista, quem está acostumado a alugar e vender ações, vai perceber que essa operação no mercado de fundos imobiliários vai ser diferente.

“Essa operação é custosa, afinal, por conta do rendimento mensal, a pessoa que vende uma cota alugada acaba tendo esse custo mensal de reembolsar o dono inicial da cota, além de pagar o valor do aluguel da cota. Por isso, a dinâmica acaba sendo muito diferente da do mercado de ações”, considerou o professor de finanças, reiterando que a vantagem para o tomador está justamente na operação de curto prazo.

Jerson Zanlorenzi também garantiu que essa preocupação sobre especulação e proteção de volatilidade foi levada em conta nesse projeto da B3 sobre o aluguel de cotas de Fundos Imobiliários. O BTG, inclusive, participou desses comitês, onde ocorrerão as discussões.

“A Bolsa está de olho nisso e não quer, de jeito nenhum, dar passos atrás. A ideia é que a gente tenha um avanço no mercado. Estruturalmente, na nossa visão, essa novidade é muito positiva, pensando na transformação do mercado”, completou.

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