Fundos Imobiliários: 10 perguntas e respostas sobre FIIs

Felipe Alves
Jornalista com experiência em reportagem e edição em política, economia, geral e cultura, com passagens pelos principais veículos impressos e online de Santa Catarina: Diário Catarinense, jornal Notícias do Dia (Grupo ND) e Grupo RBS (NSC).
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Se você está pensando em investir no mercado de renda variável, precisa conhece os FIIs. Os Fundos de Investimentos Imobiliários são considerados uma porta de entrada para os novatos na Bolsa de Valores.

Isso por que, historicamente, os FIIs tendem a ser menos voláteis do que as ações. Eles também são relativamente mais fáceis de entender e de analisar. Assim, se tornam uma opção mais rentável do que a renda fixa e, ao mesmo tempo, mais uma forma de o investidor diversificar seu capital.

O número de investidores em FIIs tem crescido muito nos últimos anos. Em 2018, por exemplo, eram apenas 400,2 mil brasileiros investindo e, em 2019, os Fundos Imobiliários bateram a marca simbólica de mais de 1 milhão de cotistas.

Mas por que investir em Fundos Imobiliários e não diretamente em um imóvel? Precisa ter muito capital para começar a investir em FIIs? Quais taxas estão envolvidas na compra de um Fundo Imobiliário?

Vamos responder as principais dúvidas sobre dúvidas sobre FIIs. Confira abaixo.

O que são os Fundos Imobiliários?

Os Fundos de Investimentos Imobiliários, ou FIIs, são uma forma de investir no mercado imobiliário, sem necessariamente ter que comprar um imóvel.

No Brasil eles foram criados legalmente em 1993 (Lei 8668/93). Depois, em 2005 (Lei 11.196) a legislação fez com que os FIIs fossem isentos de impostos de renda. Mas, para isso, eles precisam respeitar algumas regras:

  • Deve ter no mínimo 50 cotistas;
  • Precisa ser listado na Bolsa de Valores (B3);
  • É obrigado a distribuir 95% do resultado de forma semestral (na prática a maioria distribui mensalmente);
  • Nenhum cotista pode deter mais do que 10% do fundo.

Ao adquirir uma cota do FII, o investidor se torna “dono” de uma pequena parte de um imóvel. Assim, ele também recebe os valores mensais de aluguéis e lucros, ou seja, os chamados dividendos.

O dinheiro levantado com a venda das cotas é usado para novas construções ou aquisições de imóveis. Os ganhos obtidos com essas operações são divididos entre os participantes, na proporção em que cada um aplicou.

Cabe ao gestor do fundo definir o que fazer com os recursos, de acordo com regras e políticas pré-definidas.

Quais são os tipos de FIIs?

Uma das formas mais simples de entender e de dividir os Fundos Imobiliários é  diferenciando o destino do investimento.

Assim, podemos classificá-los basicamente em Fundos de Tijolo, Fundos de Papel ou Fundos Híbridos. Vamos explicar melhor:

  • Fundos de Tijolo: esses fundos imobiliários investem em imóveis físicos. O rendimento vem com o aluguel mensal ou a venda com lucro dos imóveis. Os FIIs de tijolos podem gerar renda por meio dos aluguéis ou também da sua venda caso haja valorização das cotas. Alguns aplicam em vários empreendimentos, em variadas regiões, enquanto outros se concentram em um só imóvel. Como exemplos temos os shoppings, os supermercados, as agências bancárias, galpões logísticos, lajes corporativas, hospitais, entre outros.
  • Fundos de Papel (ou recebíveis): nesses fundos o dinheiro é aplicado em ativos financeiros do mercado imobiliário e os fundos que investem em cotas de outros fundos (Fundo de Fundos). Esse tipo de fundo investe em papéis e títulos – geralmente de renda fixa – que apresentem melhores rentabilidades que o CDI. Assim, o lucro vem por meio do pagamento de juros em função de investimentos em papéis imobiliários. Como exemplos temos fundos de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), LCI (Letras de Crédito Imobiliário) e Letras Hipotecárias.
  • Fundos híbridos: este tipo de FII pode agregar empreendimentos imobiliários físicos e títulos mobiliários, ou ainda cotas de outros FIIs. Uma gestão especializada acompanhada o desempenho do fundo e faz as mudanças a fim de obter os melhores resultados.

Fundos Imobiliários: 10 perguntas e respostas

Quais as vantagens de investir em FII?

  • Diversificação: com apenas uma cota você já pode investir em fundos que tenham vários imóveis em seu portfólio. Assim, você diminui riscos e consegue uma diversificação maior;
  • Custo baixo: é possível investir em diversos imóveis e em grandes empreendimentos a um custo baixo. Enquanto para comprar diretamente um apartamento você precisa fazer financiamento ou desembolsar uma boa quantia, nos FIIs você consegue comprar cotar por R$ 50 ou R$ 100 (os valores variam de fundo para fundo);
  • Rendimentos com isenção fiscal: o rendimento relativo a cada cota cai diretamente na sua conta sem você precisar fazer nada! E os rendimentos distribuídos são livres de imposto de renda para pessoa física;
  • Boa liquidez: os fundos imobiliários são fechados, ou seja, não permitem o resgate das cotas. Assim, para você vender sua cota é preciso que tenha alguém disposto a comprar. Mas os fundos mais negociados da Bolsa têm uma boa liquidez. É mais fácil vender cotas de FIIs do que se você fosse dono de um imóvel físico, por exemplo;
  • Ganhos de duas formas: há basicamente duas formas de “ganhar” com os fundos imobiliários. O primeiro é a valorização das cotas. Você pode investir em boas ativos com bom potencial de valorização ao longo do tempo. E o segundo é a distribuição de rendimento, o que faz com que você receba dividendos mensalmente na sua carteira;
  • Gestão profissional: nos FIIs as principais decisões são tomadas por gestores que estudam de perto o mercado imobiliário e têm recursos para capturar com mais facilidade as oportunidades.

Quais são os riscos dos Fundos Imobiliários?

Como todo investimento, os Fundos Imobiliários também têm riscos e desvantagens. Por isso, você precisa ficar atento a algumas características e avaliar se este tipo de investimento serve para o seu perfil de investidor.

– Os Fundos Imobiliários são ativos de renda variável e, portanto, podem variar para cima ou para baixo. Assim, eles estão sujeitos aos riscos do mercado. Por isso é importante diversificar bem sua carteira. Na recente crise do coronavírus, por exemplo, os FIIs de shoppings foram alguns dos mais impactados;

– Riscos relativos ao mercado imobiliário. É preciso se atentar para o fato de que os FIIs surfam na onda do mercado imobiliário. Ou seja, aproveitam-se das suas altas e baixas, e dos riscos inerentes ao setor;

– Como qualquer investimento, é preciso estudar bastante antes de tomar uma decisão. Riscos relacionados à taxa de ocupação dos imóveis, à desvalorização, à regulamentação do setor, à gestão do fundo, à liquidez devem ser considerados.

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É melhor investir em FIIs ou comprar imóvel?

A cultura de comprar imóveis físicos no Brasil é muito antiga e enraizada. Mas você, como investidor, deve analisar os diversos fatores (e principalmente os números) na hora de decidir por um investimento.

As vantagens que mencionamos sobre os FIIs devem ser relembradas aqui para mostrarmos como elas se destacam em comparação com a compra de um imóvel.

É muito mais fácil vender cotas de um FII do que vender um imóvel. Sem contar que a burocracia de comprar e vender cotas é muito menor do que toda papelada que envolve a compra/venda de um imóvel físico.

O baixo valor para se investir em um FII também é outra vantagem importante comparada aos imóveis físicos. Assim, por exemplo, com o valor de R$ 300 mil que você investiria para comprar um apartamento, poderá comprar dezenas de FIIs devido ao seu baixo custo. O que leva à outra vantagem: a diversificação, que também minimiza os riscos do investimento.

 Fundos Imobiliários: 10 perguntas e respostas

O que analisar nos Fundos Imobiliários?

Se você já sabe que quer investir nos Fundos Imobiliários, é preciso saber como escolher os melhores ativos. Para isso, não tem jeito: você precisa estudá-los!

Assim, você deve ficar de olho em relação ao portfólio do fundo, à localização, à taxa de vacância, ao histórico do fundo, aos inquilinos, à gestão do FII, à liquidez, ao dividend yeld, entre vários outros fatores que vão ajudar você na tomada de decisão.

Na questão do portfólio, por exemplo, você precisa saber quais e quantos imóveis pertencem ao fundo. Analisa como foi montado esse portfólio e o porquê do gestor ter escolhido determinados ativos. É preciso saber se esses imóveis são bons, rentáveis e se estão ocupados.

Por isso, a localização de cada imóvel também deve ser analisada. No mercado imobiliário a localização diz muito sobre determinado imóvel. Hoje há diversas ferramentas online para você avaliar determinadas regiões. Consulte também os documentos do fundo imobiliário para ter detalhes sobre os imóveis.

A qualidade dos inquilinos e os contratos com eles também devem ser levados em conta. Os inquilinos estão lá há muito tempo? São bons pagadores? Têm contratos de longo prazo? São perguntas importantes a se fazer.

O preço das cotas também é importante. Assim, é preciso saber avaliar se aquela cota em determinado momento está cara ou barata. Um indicador muito usado é a comparação do preço de negociação com o valor patrimonial das cotas (P/VP). Assim como o dividend yeld. Essa taxa de retorno mostra o quanto os Fundos Imobiliários proporcionam de rendimentos aos cotistas.

E todos esses valores são atrelados à gestão e à performance do fundo. Estude também o histórico do gestor do fundo, suas ações e estratégias. Essa análise permite identificar como a carteira se comporta em períodos distintos de mercado e em situações diversas.

Multi ou mono?

Outra classificação que você precisa conhecer e ficar atento na hora de comprar Fundos Imobiliários é com relação ao número de ativos em determinado porfólio. Ou seja, se aquele FII é multiativo ou monoativo. E também se ele é multiinquilinos ou monoinquilinos.

Os FIIs multiativos possuem vários imóveis em carteira. Assim, eles têm uma diversificação maior dentre de seu portfólio. Já os FIIs monoativos possuem apenas um imóvel. Por exemplo, há fundos que possuem apenas um shopping em portfólio, enquanto outros possuem 10, 20 shoppings.

Quanto aos inquilinos, cada imóvel pode ser multiinquilinos ou monoinquilinos. Por exemplo, há fundos que podem ter vários imóveis, mas apenas um grande inquilino (monoinquilino), como agências bancárias de um único banco, ou então um shopping que tenha vários inquilinos (multiinquilino).

O que é o IFIX?

Assim como as ações possuem um índice de referência, como o Ibovespa, os Fundos Imobiliários também têm seu índice. O IFIX, criado em 2012, é uma carteira teórica de ativos, elaborada segundo critérios pré-estabelecidos.

O objetivo é funcionar como um indicador do desempenho médio das cotações dos Fundos Imobiliários negociados no mercado secundário.

Para fazer parte do IFIX, os Fundos Imobiliários precisam ser listados na Bolsa. São incluídos os mais negociados e que possuem maior volume de negócios. Eles não podem ter preço unitário menor do que R$ 1 e precisam ter sido negociados em 60% dos pregões no período de vigência das três carteiras anteriores do índice.

Para que tipo de investidor os FIIs são uma boa estratégia?

Agora que você já conhece os Fundos Imobiliários, você precisa se perguntar se ele se encaixa na sua estratégia de investimentos.

Por serem ativos de renda variável, você precisa ficar atento ao quanto pretende ter em sua carteira em ativos deste tipo.

Lembre-se sempre de analisar três critérios para qualquer estratégia: o risco, o retorno e a liquidez. Assim, você consegue mensurar bem se aquele ativo fará sentido na sua carteira.

Muitas pessoas usam os FIIs como forma de buscar renda passiva ao longo dos anos. Ou seja, ele é muito usado para quem pretende se aposentar. Usa-se, assim, a distribuição de rendimentos como forma de gerar renda passiva. Mas essa é só uma das formas de se aproveitar das vantagens dos Fundos Imobiliários!

Quais são os melhores FIIs do mercado? 

Há várias formas de classificar e de se olhar para os Fundos Imobiliários. Vamos fazer aqui três rankings. Um com os maiores patrimônios líquidos, outro com a lista dos que têm a maior liquidez diária e o último com os maiores dividend yelds (12 meses) acumulado.

Top 10 FIIs com maior patrimônio líquido

KNCR11: R$ 3,90 bilhões

KNRI11: R$ 3,70 bilhões

KNIP11: R$ 3,66 bilhões

BRCR11: R$ 2,51 bilhões

JSRE11: R$ 2,33 bilhões

HGBS11: R$ 2,26 bilhões

XPML11: R$ 1,97 bilhão

HGRE11: R$ 1,76 bilhão

BCFF11: R$ 1,74 bilhão

VISC11: R$ 1,73 bilhão

Top 10 FIIs com maior liquidez diária

MXRF11: 416331.0

CARE11: 196487.0

IRDM11: 107400.0

VILG11: 77705.0

XPLG11: 60158.0

VINO11: 56331.0

BCFF11: 54182.0

FLMA11: 53833.0

JSRE11: 53733.0

KNCR11: 47139.0

Top 10 FIIs com maior dividend yeld (12 meses) acumulado

RBRD11: 24,71%

NEWU11: 17,96%

RBDS11: 17,81%

XPCM11: 16,49%

TFOF11: 16,32%

RBCB11: 14,62%

FIIP11B: 12,07%

CXRI11: 11,37%

BBFI11B: 11,32%

FAMB11B: 11,27%

Dados de 26 de julho do site Funds Explorer.