FIIs: aprenda a aplicar em fundos imobiliários

Juliano Custodio
CEO da EQI.
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Crédito: Fundos imobiliários

Este é um guia completo para você aprender tudo o que é necessário para investir em Fundos Imobiliários (FII).

Primeiramente, um fundo imobiliário funciona como um grupo de investidores que tem um objetivo em comum. Eles se unem para comprar ou montar investimentos em conjunto, no caso dos fundos imobiliários, para investir em um imóvel.

Se você quiser entender mais sobre “fundos” de uma maneira geral, eu sugiro este artigo: Fundos de Investimentos, caso queira comparar os rendimentos de fundos, utilize a ferramenta Comparador de Fundos.

EmpreendedorismoTécnicas para Renda Fixa. Tendências. Privatizações. Estratégias para proteção de investimentos.

Tudo isso hoje na MoneyWeek

Sociedade

Na maior parte dos Fundos Imobiliários, os investidores se juntam em uma sociedade que é dona de um empreendimento. Seja ele um prédio comercial, um shopping, um hospital, etc. Na maior parte das vezes, a intenção é gerar renda de aluguéis.

Aqui vemos uma vantagem interessante destes investimentos. Essa sociedade/fundo é lastreado em imóveis ou em papéis que financiam outros imóveis. Por exemplo, as LCI (Letras de Credito Imobiliário).

Assim, quando você compra um fundo imobiliário, você está comprando uma pequena parte de um prédio.

Outra alternativa é comprar fundos de Fundos Imobiliários. Ou seja, fundos de investimentos que compram participação em outros Fundos Imobiliários.

Aprenda a formar renda e obter lucro

Os Fundos de Investimentos Imobiliários (FII’s) apareceram como alternativa para uma cultura que está enraizada na população brasileira: a tradição/sonho de investir em Imóveis.

Não importa se o seu intuito é de ganhar com a compra e venda ou receber uma renda de aluguel.

Por esse motivo, os Fundos Imobiliários servem muito bem para os dois propósitos, e a principal vantagem: o investimento inicial é muito baixo.

Por que investir nesta modalidade

Culturalmente, o brasileiro adora investir em imóveis. E o primeiro problema enfrentado (principalmente pelo pequeno investidor) é o alto investimento inicial de um imóvel.

Pouco importa se você vai construir, comprar na planta ou um imóvel pronto. Muitas pessoas podem levar anos para conseguir ter um imóvel como investimento ou como fonte de renda.

Imóveis Corporativos em Fundos

Na hora de gerar renda vem o próximo problema, que é arranjar um bom locatário. Ou para quem pensa em comprar e vender, conseguir um comprador para o imóvel.

Sem esquecer da burocracia envolvida para registrar o imóvel, transferir ou ainda dos impostos envolvidos com a propriedade, entre várias outras coisas. Estes problemas são todos resolvidos investindo em Fundos Imobiliários.

Em outras palavras, com os FIIs o investidor não precisa ter muito dinheiro para investir e lucrar com imóveis. Graças à criação dos investimentos chamados Fundos de Investimentos Imobiliários ou FIIs, hoje você pode ser sócio de um imóvel com apenas R$ 20,00.

aperto de mãos

Comparação com Imóveis

procura por imóvel

Confira algumas vantagens em se investir em Fundos Imobiliários em relação a investir em imóveis da forma tradicional.

Baixo investimento inicial

Isso mesmo, míseros dois reais e você não precisa comprar lotes de 100. Diferentemente de como acontece com as ações ou lotes mínimos de 10 como acontece com as ETF’s (Fundos de índice).

Obviamente, existem custos envolvidos nesta compra e não é indicado comprar somente R$ 2,00. Já que estes custos matariam qualquer rentabilidade. Afinal, o custo de compra acaba girando em torno de R$ 10,00 (depende da corretora) e o custo para manter os investimentos (taxa de custódia) gira em torno de R$ 12,00/mês.

Grandes Empreendimentos e ótimos locatários

Outra vantagem dos Fundos Imobiliários, é que estamos tratando de imóveis de grande porte e de ótima localização. Como por exemplo: shoppings, edifícios empresariais, hotéis, colégios, faculdade, hospitais, indústrias, etc.

Imóveis que até mesmo uma pessoa com bastante dinheiro teria dificuldades em construir ou comprar. E mesmo que fosse comprar, será que conseguiria um bom locador? Ou ainda mais, um bom comprador?

A maior parte destes fundos tem ótimos locatários. Normalmente grandes empresas, como: Itaú, Sistema Anhanguera Educacional, Santander, Universal Studios, Banco do Brasil, Petrobras, Caixa Econômica Federal, BRF Foods, entre outras grandes empresas nacionais e multinacionais.

Desse modo, para você conseguir locatários desse porte você precisa ter um ótimo imóvel, em um excelente lugar, fazer um contrato muito longo (normalmente 10 ou 20 anos) e que possa proporcionar a segurança e comodidade que essa empresa necessita.

Ótima liquidez

Além disso, Fundos Imobiliários são negociados na Bolsa de Valores, o que confere aos mesmos uma liquidez muito interessante. Todos os dias há negócios com a maior parte dos fundos. Isso gera uma facilidade alta em vender volumes na ordem de R$ 1 milhão de reais em um único dia, muito diferente de vender um imóvel de mesmo preço.

Além do fato de que você pode vender uma parcela de seus patrimônio sem nenhum impedimento.

Exemplo: se você tem 10.000 cotas de um fundo que custa R$ 100,00 por cota, totalizando R$ 1 milhão. De maneira simples, você pode muito bem vender somente 2.000 cotas, ou seja, R$ 200.000,00 e ainda se manter investindo no fundo com 8.000 cotas.

Tipos de Fundos

Como já mencionado, podemos encontrar vários tipos de fundos.

Porém, vale a pena avaliar o tipo de fundo que estamos comprando. Afinal um fundo que possui um prédio de escritórios, pode sofrer mais com vacância que um fundo que alugue para uma agência bancária. Isso porque normalmente os escritórios têm contratos de aluguéis de 20 ou 30 anos.

Por outro lado, os aluguéis de agências costumam ser menores, em termos de R$ por metro quadrado que um prédio de escritórios.

Segue a lista do tipo de fundos que podemos encontrar no mercado, essa lista pode aumentar com o tempo, mas aqui temos os principais tipos.

  • Fundos que investem em lajes corporativas
  • Fundos que investem em Hospitais
  • Fundos que investem em Instituições Educacionais
  • Fundos que investem em Agencias Bancárias
  • Fundos que investem em letras de credito imobiliários (CRI, LCI)
  • Fundos que investem em outros Fundos Imobiliários
  • Fundos que investem em hotéis
  • Fundos que investem em Shoppings

Critérios de Avaliação

Primeiramente, os critérios de avaliação de Fundos Imobiliários normalmente seguem duas análises, uma qualitativa e uma quantitativa.

Na qualitativa, podemos avaliar a localização do imóvel. Ou seja, se está em uma zona de crescimento; se a rentabilidade dos aluguéis na região é interessante; se o preço por metro quadrado também e se está em uma cidade em crescimento. Além de questões como avaliar os locatários, etc.

Já a tarefa quantitativa pode ser mais simples e mais fácil de ser feita à distância. Pois nela vamos avaliar os números do empreendimento, veja abaixo algumas avaliações.

Cotação

O preço por si só não é um fator para escolha, mas ele é importante para fazermos as próximas análises.

Como mencionei anteriormente, os Fundos Imobiliários são negociados na Bolsa de Valores. Por isso, sua cotação não é fixa, mas muda todos os dias de acordo com a oferta e demanda por cotas desta sociedade.

E isso funciona como qualquer mercado. Se existem mais interessados em comprar do que em vender, naturalmente o preço vai subir. O que faz com que o contrário também seja verdadeiro, se mais pessoas querem vender sua participação no Fundo, os preços tendem a cair.

Valor de Mercado

Todos os fundos têm um número de cotas, ou seja, pequenos pedaços em que o fundo é dividido e negociado.

O Valor de mercado é justamente o que custaria comprar todos estes pedaços. Ou seja, chegamos ao valor de mercado multiplicando a última cotação pelo número total de cotas.

Patrimônio Líquido

O Patrimônio é o valor de avaliação dos bens do Fundo. Ou seja, quanto vale ou valem os edifícios do Fundo? Ou quanto valem as participações em outros fundos ou recebíveis imobiliários? Assim, a soma ou avaliação de todos estes bens é o Patrimônio total do fundo!

No caso do fundo BBPO11, por exemplo, o patrimônio líquido era de R$ 1.624.928.435,53 em abril de 2020. Com isso, podemos dizer que este seria o custo de se construir os imóveis ou o imóvel que compõe este fundo.

Construir Imóveis

PLC – Patrimônio líquido por Cota

Como mencionado acima, se você dividir o Patrimônio Líquido pelo número de cotas, teremos este número, o PLC (Patrimônio Líquido por Cota). Novamente recorrendo ao BBPO11, se dividirmos o patrimônio Líquido pelo número de cotas, teremos: R$ 1.624.928.435,53/15.919.690 = R$ 102,07.

Ao mesmo tempo, a cotação da cota era de R$ 157,60.

A partir dessa análise, já podemos chegar a conclusão de que as cotas deste Fundo estavam sendo vendidas a preços acima do seu valor patrimonial.

Mas isso é bom ou é ruim? A questão é muito mais comparativa entre outros fundos do mesmo tipo, do que uma análise isolada.

Afinal na hora de comprar um fundo pode ser mais interessante comprar um que esteja “valendo ou custando” menos do que o preço de se construir um igual.

VM / PL

Continuando com a nossa análise, se dividirmos o Valor de Mercado pelo Patrimônio Líquido da mesma forma que a Cotação pelo PLC teremos: R$ 157,60/ R$ 102,07 = 1,544 ou seja 154%. O que nos dá um resultado dizendo que o Preço de Negociação está acima do Valor Patrimonial. Os dados são de 29 de abril de 2o2o.

Para aprender como localizar o regulamento e relatórios periódicos dos FII, leia este artigo.

Valor de mercado x Valor patrimonial 

Uma das maneiras de mensurar o valor dos Fundos Imobiliários é se guiar pelo valor patrimonial do mesmo. Basicamente, o fundo imobiliário é constituído por um imóvel (ou vários), sendo assim o valor patrimonial, que representa o valor.

Liquidez

Os melhores Fundos Imobiliários tem mais de 100 negócios por dia, em um total de negócios médio acima de R$ 150 mil diários. O que garante ao investidor a facilidade de vender estes ativos em poucos dias, quando achar interessante vender sua participação. Confira os 10 fundos mais negociados nos três primeiros meses de 2020, segundo a B3.

Dividend Yield

O Dividend Yield é a renda anual paga pelo fundo, descrita em termos percentuais. Digamos que um fundo tenha a sua cota valendo R$ 100,00 e que ele pague um “aluguel” ou rendimento mensal de R$ 1,00 / mês.

Se nos últimos 12 meses você acumulou R$ 12,00 provido de dividendos dos fundos. Seu Dividend Yield será de R$ 12,00 / R$ 100,00 = 12%.

Aqui você teve uma informação nova. Os fundos (principalmente os que têm renda de aluguel), distribuem mensalmente o lucro oriundo dos seus aluguéis. Dividindo a receita igualmente entre cada uma das cotas.

Mais uma vantagem dos Fundos Imobiliários vem aqui: essa distribuição é isenta de Imposto de Renda. Ou seja, a renda mensal é isenta de IR diferente de um aluguel tradicional por exemplo.

Se a sua intenção ao comprar um Fundo Imobiliário é a de gerar renda: os Fundos Imobiliários são uma ótima alternativa.

Comparando com Renda Fixa

Você tem que pensar em quanto este fundo vai lhe gerar de renda e se esse retorno é competitivo. Sempre comparando com outros investimentos, como por exemplo, os de Renda Fixa.

Na sequência do texto, quando eu analisar as oscilações nos preços, você verá que existe uma correlação muito forte, e inversa, entre o preço da cota dos Fundos Imobiliários e a taxa SELIC.

Fundos que investem em títulos imobiliários como LCI e CRI possuem distribuições oriundas desses papéis. Então é importante verificar a política de distribuição deste segmento.

Muitas vezes esses fundos distribuem valores pequenos durante grande parte dos meses. Isso ocorre porque possuem a maior parte dos títulos que fazem a amortização e o pagamento dos juros semestralmente ou até anualmente.

A grande maioria desses fundos disponibiliza lâminas mensais onde aparecem as posições que eles possuem. Ao mesmo tempo que mostram quando é o pagamento de juros e amortizações.

Riscos envolvidos

Além do risco de desvalorização das cotas, podemos nomear mais uma série de riscos inerentes aos fundos. Pois riscos vão além do sobe e desce dos preços e devem ser avaliados na hora de você investir em Fundos Imobiliários.

Rescisão de contrato:

Os locatários dos imóveis para quem os fundos alugam “nossos” imóveis, podem cancelar os contratos ou encerrar antecipadamente (normalmente esses cancelamentos são passíveis de multas).

Apesar de raros, estes acontecimentos acabam por impactar a geração de receitas de aluguel dos fundos. Porém, são particularmente perigosos quando estamos tratando de fundos com um único imóvel ou com diversificação pequena (dois ou três locatários).

O que pode trazer uma redução drástica dos rendimentos mensais. Além de vir a desestabilizar o valor das cotas no mercado trazendo uma possível desvalorização.

Renda Garantida:

Muitos fundos são vendidos com “Renda Garantida”.

Rentabilidade Garantida

O investidor que investir nesse tipo de imóvel deve estudar bem os termos desta “renda garantida”. Principalmente o tempo que o fundo vai garantir a renda e se o fundo não está “comendo” o patrimônio para pagar esta renda garantida.

Podemos ver isso comparando a renda garantida com a renda que o fundo recebe de aluguel e que seria repassada aos cotistas.

Quando falarmos sobre o valor justo de um fundo, você vai entender mais sobre como calcular o impacto desta renda garantida do preço das cotas dos fundos. Por isso, é aconselhável que o investidor não se precipite ao comprar as cotas do fundo simplesmente pela “renda garantida”.

Imóveis em construção

Do mesmo jeito que você pode comprar imóveis na planta, Fundos Imobiliários podem investir em imóveis que estão em construção.

Nesse caso há uma série de riscos que devem ser muito bem analisados pelo investidor em potencial. Por exemplo, o lugar onde o imóvel está sendo construído possui alta vacância (vacância significa imóveis desocupados)?

O fundo já possui empresas, ou pessoas interessadas nos seus imóveis? Tanto para comprar quanto para alugar? Qual o tempo estimado para o término das obras? O fundo vai remunerar os investidores enquanto a obra e os locatários ou compradores não entrarem ainda no negocio? Com certeza essas perguntas são as principais.

Além disso, analisando esses fatores você ainda precisa ver se o valor de mercado condiz com a situação do fundo.

Selic, IGP-M, IPCA

É de suma importância entender bem os índices citados no título (SELIC, IGP-M e IPCA) pois eles influenciam, direta e indiretamente os Fundos Imobiliários.

Taxa SELIC

A taxa Selic é a taxa de juros com que o governo remunera os títulos de sua dívida.

O governo emite títulos de dívida para financiar a máquina pública. E também utiliza como mecanismo para tirar o dinheiro da economia (quem poupa não gasta e assim o governo oferecendo maiores juros para quem poupa, controla a inflação).

Por isso, os juros pagos pelo governo influenciam diretamente a atratividade dos Fundos Imobiliários.

Quanto maior a SELIC, menos atrativos os Fundos Imobiliários.

Em 2012, a Selic começou a apresentar uma trajetória de queda, justificada pelos incentivos que o governo estava fazendo para o mercado interno. Com isso, ocorreu uma grande expansão no mercado de fundos imobiliários e valorização das cotas.

O que contribuiu para haverem várias ofertas públicas e aumento de investidores no mercado. Afinal, com os juros pagos pelo Governo (SELIC) mais baixos, a renda proveniente do aluguel destes fundos passou a ser muito atrativa.

Já em 2013, a taxa Selic entrou em uma tendência de alta. Pois havia a necessidade do governo frear a inflação crescente.

Desta vez, como esperado, outros tipos de investimentos passaram a ser mais atrativos que os Fundos Imobiliários. E estes passaram por um momento de desvalorização de suas cotas.

Investimentos como LCIs, CDBs e Tesouro Direto atrelados a SELIC e ao CDI passaram a ser as estrelas do mercado financeiro.

Agora, os juros estão em níveis muito baixos, a 3%. Com isso, a renda fixa volta a perder atratividade.

IGP-M e IPCA

O IGP-M é um índice de inflação utilizado para corrigir os aluguéis no Brasil.

Sendo assim, ele influencia diretamente os Dividendos recebidos nos Fundos Imobiliários.

Graças a esta correção, os Fundos Imobiliários são uma ótima alternativa para geração de renda.

O IGP-M não é o índice mais utilizado e adequado para a inflação do trabalhador comum (o ideal é o IPCA). E algumas distorções podem acontecer, mas de maneira geral essa correção protege bem a renda dos compradores de Fundos Imobiliários.

Para saber mais sobre inflação, leia nosso artigo, clicando aqui.

Custos Operacionais

Os Fundos Imobiliários são negociados na Bolsa de Valores e isto gera um custo. Os custos operacionais dos Fundos Imobiliários geralmente são dois: Custodia e Corretagem.

Corretagem em Fundos Imobiliarios

Para comprar cotas de Fundos Imobiliários o investidor envia uma ordem de compra de ações para a Bolsa (a mesma ordem utilizada para comprar ações) e cada ordem de compra tem um custo.

A corretagem pode variar de corretora para corretora, mas geralmente roda em torno dos 15,00 reais. Cada vez que você comprar um ou mais lotes de ações.

Não importa se você vai comprar R$ 100.000,00 em Fundos Imobiliários ou R$ 1.000,00 o custo vai ser sempre de R$ 15,00.

Custódia em Fundos Imobiliários

Para manter suas ações guardadas, você pode pagar uma taxa de custódia, que é a mesma do mercado de ações.

Esta taxa gira em torno dos R$ 10,00 por mês. Mantendo as suas cotas, o seu custo de custódia vai incidir mês a mês. Mas caso o investidor já tenha ações ou outro tipo de ativo negociado em bolsa que incide a custódia, ele não vai pagar nada a mais, pois a custódia é cobrada somente uma vez.

É como o aluguel de um cofre, onde você coloca quantas ações ou Fundos Imobiliários você quiser. Essa taxa normalmente não é cobrada pelas corretoras independentes. Somente por corretoras de grandes bancos, por isso, é bom procurar comprar suas cotas em instituições como a XP Investimentos que não cobram taxa de custódia.

Outros Custos

Além dos custos operacionais, vale a pena investigar os custos oriundos da administração e do do dia a dia dos fundos.

Em muitos fundos o custo é muito pequeno em relação à receita de aluguéis e não faz grande diferença na hora da distribuição dos resultados (aluguéis).

Porém, se for divulgado algum tipo de custo extraordinário, como reformas ou pagamento de tributos atrasados, o investidor poderá identificar nos custos do fundo e isso vai influenciar os seus dividendos.

Uma boa forma de analisar os custos é comparando fundos de mesma categoria. Existem fundos que possuem uma taxa administrativa maior que outro, ou uma taxa de performance.

Para analisar e estudar um fundo com intuito de escolher o melhor, todos esses fatores são importantes. No próximo artigo sobre Fundos Imobiliários vamos aprender a comparar Fundos e escolher o fundo imobiliário ideal para o seu objetivo.

Neste artigo vamos explorar algumas estratégias para investimento em Fundos Imobiliários.

Se você quiser entender mais sobre as leis que regem os Fundos de Investimentos Imobiliários, clique aqui.

Estratégias para Investir

Investir em Fundos de Fundos

Uma das estratégias mais básicas para investir em qualquer área é diversificar a sua carteira.

Para seguir essa diretriz, o investidor iniciante, que não tem muito conhecimento sobre os Fundos Imobiliários, pode recorrer aos fundos de Fundos Imobiliários.

Esse tipo de ativo possui investimento em cotas de vários fundos imobiliários diferentes, além de LCIs e CRIs.

No Brasil, alguns exemplos de fundos de fundos são: BCFF11B e BPFF11. Ambos possuem em suas carteiras mais de 20 Fundos Imobiliários.

Essa diversificação confere grande segurança ao investidor. Afinal o ditado: “Nunca coloque todos os ovos em uma mesma cesta”, também vale para os Fundos imobiliários, veja a carteira do BCFF11:

Fonte: Relatório Gerencial – Abril/2020

Vantagens de investir

Primeira Vantagem

A primeira vantagem, já mencionamos mais acima, é a diversificação. Investindo em um Fundo de Fundos Imobiliários, você vai dividir o seu capital em mais de 20 fundos.

A razão para investimento em Fundos Imobiliários é o recebimento de aluguéis. De forma que o risco – assim como com quem possui um imóvel para aluguel – é a vacância, ou seja, o imóvel ficar parado sem estar alugado.

Neste caso, se você possui 20 apartamentos ou 20 Fundos Imobiliários, vai ter uma chance muito menor de ficar sem aluguel.

Segunda Vantagem

A segunda vantagem é o baixo custo, se você quiser investir em mais de 20 fundos imobiliários será necessário no mínimo realizar 20 ordens de compra.

Levando em consideração que uma corretagem, em média, custa R$: 10,00, o investidor irá ter um custo inicial de R$ 200,00, sem contar os emolumentos (custos pagos à Bovespa – 0,038%, baixos mas que contam).

Considerando estas taxas, se você quiser montar uma carteira diversificada de Fundos, não vale a pena comprar menos do do que R$ 1.000,00 por fundo. Ou seja, uma carteira tão diversificada de fundos como a de um Fundo de Fundos só vale a pena para um investimento mínimo de R$ 20.000,00.

Atualmente você pode encontrar fundos de fundos a partir de R$ 70,00 a cota! Isso mesmo! Você pode investir de maneira bem diversificada e com baixo custo a partir de R$ 70,00!

Claro que a regra de um investimento mínimo continua, afinal se você comprar somente R$ 70,00 e pagar R$ 10,00 de taxas, estará pagando mais de 10% (renda do primeiro ano) só de taxas para entrar no fundo.

Terceira Vantagem

Mais uma vantagem é que os fundos de fundos possuem gestão profissional. Contando com o apoio dos melhores profissionais da área.

São estes os profissionais que vão definir em que Fundos serão feitos os investimentos. E o melhor é que o custo da contratação destes profissionais é dividida entre os diversos cotistas.

A desvantagem está relacionada ao controle das vendas e compras dos fundos. Os gestores são independentes. Podem cometer erros e você não tem nenhum poder de decisão sobre a carteira do fundo.

Recomendação

É fortemente recomendável ao investidor iniciante aplicar em fundos de fundos. Principalmente para aqueles que têm um capital menor do que R$ 10.000,00 para investir em fundos imobiliários.

Valor Patrimonial

Atualmente, existem fundos de Fundos Imobiliários com desconto no valor patrimonial contra o valor de mercado. Isso significa que o mercado está pagando menos que o valor patrimonial desses fundos.

Para que você entenda melhor o que é o Valor Patrimonial, eu gosto de traçar o paralelo com o custo para se construir um edifício. Digamos que você construiu 10 apartamentos por R$ 2.000.000,00.

O Valor Patrimonial de um apartamento será de R$ 200.000,00. Já o preço de mercado será possivelmente de mais de R$ 200.000,00.

Pensando agora neste Fundo de Fundos Imobiliários. Estaremos comprando um imóvel por um preço menor do que ele custou para ser construído.

Veja que o mercado não é tão racional quanto parece. E nem sempre segue uma lógica na relação entre Preço e Valor Patrimonial. Esta relação segue o fluxo de oferta e procura.

Sendo assim, fatores como o atraso de um aluguel, a quebra de contrato de um inquilino, ou até mesmo as crises econômicas podem afetar de maneira direta a cotação do fundo gerando uma oscilação entre os valores patrimoniais e de mercado.

É importante destacar que você não pode basear a sua análise somente na diferença de valores patrimoniais e de mercado.

O investidor precisa analisar vários fatores relacionados ao fundo. Existem diversos tipos de fundos e cada um com suas características.

Por exemplo: Fundos Imobiliários que possuem somente um imóvel ou que possuem partes de vários imóveis. Como também Fundos que possuem Shopping Centers, galpões, escritórios e até hotéis.

Observando as vantagens e desvantagens de cada segmento, você poderá escolher o ativo que melhor encaixa no seu perfil.

Investir em fundos com um ou poucos locatários

Existe uma parcela dos Fundos Imobiliários que possui poucos ou um único locatário em seu portfólio. Como por exemplo fundos que tem como locatários os Bancos, que alugam suas agências.

Observando tal característica podemos traçar suas vantagens e desvantagens.

Vantagens

Na grande maioria dos fundos que seguem esse perfil, os contratos de locação são bem definidos com relação ao vencimento que normalmente é longo, bem como tem regras claras e rígidas quanto as correções no valor do aluguel.

Exemplo: Contrato de 10 anos, com aumentos anuais no aluguel definido pelo IGP-M do ano anterior. Essas regras bem definidas dão ao investidor uma excelente previsibilidade de receita.

Desvantagens

O lado ruim é depender de poucos, ou até mesmo apenas um inquilino. Caso o fundo, que possui somente um locatário, o perca, sua renda estará totalmente comprometida.

Problemas com a renovação do contrato ou até a solicitação de estudo com relação ao aluguel já proposto podem gerar volatilidade no mercado e dor de cabeça para o investidor.

A seguir, seguem alguns fundos e seus casos:

O BBPO11 é um bom exemplo, várias agencias do Banco do Brasil fazem parte do patrimônio do fundo.

Essas agencias estão espalhadas por todo Brasil. A questão aqui é que o Banco do Brasil é o único locatário.

Dificilmente o banco vai fechar ou até mesmo desocupar alguma das agencias. Porém caso isso venha a ocorrer, por se tratar de um único locatário, tal situação pode vir a gerar grande preocupação e queda no rendimento. Podendo causar uma provável desvalorização das cotas.

Banco do Brasil 01

Imagem retirada do relatório semestral do fundo BBPO11. Podemos ver com detalhes algumas das principais características dos fundos.

Peço atenção ao leitor, que observe as partes relacionadas com tempo de contrato, mês do ajuste do aluguel e o calculo de reajuste.

O lado bom deste fundo é que todas as agências possuem contrato de longo prazo com o Banco do Brasil. E com cláusulas de ajuste anual no aluguel, isso acaba gerando grande previsibilidade aos cotistas e uma espécie da garantia de rendimento futuro.

Quando ocorre a saída de um grande locatário, o fato pode gerar um grande derretimento do valor da cota no mercado.

Fundos com Múltiplos Locatários

Não existem muitos fundos com tal característica, mas os poucos que existem possuem uma boa vantagem.

É interessante observar fundos que possuem diversidade de imóveis e locatários, com diluição da receita, e consequentemente, dos problemas.

Digo problemas, porque todo fundo passou ou vai passar por situações de renovação. Encerramento ou até quebra de contrato. Sendo assim, fundos que possuem certa diluição de sua receita têm a tendência de não serem tão afetados.

É digno de lembrete que a rotatividade de locatários pode ser maior que de outros fundos, ou até mesmo a inadimplência.

Um fundo que aluga para um grande banco dificilmente vai encarar uma situação de inadimplência. Porém um fundo com vários locatários médios ou pequenos pode facilmente enfrentar tal situação.

KNRI11

Um bom exemplo é o KNRI11, fundo gerido pelo Itaú que possui um grande portfólio de imóveis e com ótimos locatários. O fundo é um dos principais na lista do IFIX (Índice de fundos imobiliários). O KNRI11 possui uma boa liquidez no mercado e possui um rendimento interessante (valor de mercado/rendimento).

O gráfico acima foi retirado do relatório mensal do fundo KNRI11 referente ao mês de abril de 2020.

O leitor pode notar que as receitas do fundo estão bem diversificadas, não havendo espaço para uma dependência de um só tipo de locatários.

Outro fundo com características similares e com boa diversificação de imóveis e locatários é o BRCR11, gerido pelo BTG Pactual.

Fundos com Renda Garantida

Com certeza uma classe que o investidor precisa ficar muito atento é a dos fundos com renda garantida. Tais fundos possuem caixa feito com o valor arrecadado pela oferta pública para poder pagar seus cotistas com um rendimento mensal fixo. Porém com um tempo limitado, geralmente de 1 a 2 anos.

Esses fundos podem ser tanto pré-operacionais, como já em operação. Muitas vezes, sem conseguir um rendimento comparável ao valor da cota do próprio.

Por exemplo: em um mercado onde fundos estão sendo negociados a um valor de R$ 100,00 para R$ 1,00 de rendimento. Tal fundo pode estar rendendo somente R$ 0,50 necessitando de um complemento de mais R$ 0,50, para tornar o mesmo atrativo ao mercado.

Um exemplo histórico de fundo que pagou durante um bom tempo rendimento garantido e já se encontrava em operação, é o WPLZ11B. Porém o fundo mal rendia a metade do que a renda garantida pagava. Sendo assim, por pouco tempo o mercado precificou o mesmo pelo valor de R$ 100,00 (valor da emissão da cota na época).

Passado o tempo e com o fim da renda garantida chegando mais perto, a cota foi derretendo até chegar a R$ 60,00 naquela ocasião.

Fundos pré-operacionais também possuem tal rendimento com a intenção de ter um tempo para poder prospectar prováveis locatários.

Existem alguns exemplos, o CEOC11B, fundo gerido pelo banco BTG Pactual. Tem como principal ativo o empreendimento denominado “CEO CORPORATE EXECUTIVE OFFICES”. Que deixou de pagar a renda mínima garantida e também conseguiu um locatário para a totalidade do imóvel.

Um investimento em fundo como esse tem seus riscos. O primeiro é que o imóvel do fundo estava em fase de construção quando começou a ser negociado na bolsa e não tinha locatários confirmados.

Sendo assim, o investidor recebia a renda garantida e ficava com a perspectiva da finalização da construção. E ainda a possibilidade de achar um locatário. Coisa que hoje parece já ter se acertado com o fundo.

Como o fundo foi lançado em fase pré-operacional (sem um locatário), o mercado estava cético com relação ao fundo. Mesmo ele pagando durante todo esse tempo um rendimento de R$ 0,75 por cota.

O investidor que comprou a cota no momento que ela estava sendo negociada a R$ 30,00 tinha um rendimento superior a 2% ao mês! Um rendimento excelente, porém com prazo de validade e sem uma perspectiva concreta de continuidade. Ou pelo menos de manutenção de algum rendimento, mesmo que inferior.

Para o investidor que comprou a cota enquanto ela estava caindo, ou quando ela chegou ao fundo do poço, a hora de comemorar chegou com a assinatura de um contrato de locação do fundo com a TIM.

CEOC11B-fato

Parte retirada do fato relevante emitido dia 13 de agosto de 2015, mencionando termos da negociação.

Concluímos que os fundos com renda garantida utilizam desse artifício para poder melhorar seus atuais rendimentos ou possuem o intuito de remunerar seus investidores desde o início, com a perspectiva de finalizar a construção do imóvel, ou até mesmo a espera de celebrar um locatário, ou os futuros locatários.

Fundos que negociam imóveis

Venda de imóvel

Esse tipo de fundo tem característica de comprar, ou construir imóveis com o capital recolhido na oferta publica. Já a finalidade é de vender as propriedades. Bem diferentes dos outros fundos já mencionados, eles têm quase que uma data de validade.

Com o tempo, o fundo vai comprando, construindo e negociando os imóveis. Devolvendo aos cotistas distribuições de dividendos e amortizações das cotas. As vendas podem gerar boas margens e lucros, o que acaba sendo muito interessante.

Analisando Fundos

Analisando a região do fundo.

Quando tratamos de imóveis, é importante analisar o desenvolvimento da região do fundo. Lugares onde existe um alto valor de estoque imobiliário pode ser um problema para o fundo. Pois dificilmente o mesmo terá facilidade de fazer bons negócios.

Fundos com imóveis em varias regiões do Brasil trazem certa segurança nesse tipo de analise. Porém muitos fundos não tem essa característica ficando a critério do investidor realizar esse trabalho, averiguando a viabilidade de investimento.

O CTXT11, fundo que possui participação em um empreendimento no estado de São Paulo, realiza uma demonstração sobre a vacância do imóvel contra o da região, em seu relatório mensal. Abaixo um recorte do relatório gerencial de dezembro de 2019.

Não são todos os fundos que mostram em seus relatórios a vacância do imóvel contra o da região. Esse tipo de indicador fornece um ótimo panorama para o investidor.

Caso a vacância esteja alta na região, o preço para locar provavelmente será mais baixo. E haverá mais dificuldades de fechar um negócio, havendo baixa vacância, será mais fácil negociar o aluguel, e mais chances de fechar um bom negocio.

Vencimento do Contrato

Boa parte dos fundos divulgam o término dos contratos de locação.

Isso é muito importante, pois fundos que possuem muitos contratos vencendo no mesmo ano, ou, mais próximos do ano, podem sofrer certa desvalorização, abrindo a possibilidade de analisar uma possível venda das cotas, para aproveitar de uma provável renegociação do contrato de locação e lucrar com a valorização da cota.

Acima, veja parte do relatório do fundo BTLG11 (antigo TRXL11), onde constam detalhes das datas de vencimentos dos contratos. Com tais dados o investidor tem mais condições de analisar e escolher o melhor fundo a investir.

Mas é sempre melhor investir, analisar e escolher fundos com contratos longos e com bons locatários. Se o fundo possui muitos locatários, analise a maioria dos contratos que possuem um vencimento mais longo, pelo menos mais da metade, para ter certa segurança quanto uma possível saída e queda de rendimento no curto a médio prazo.

Relação com a Selic

Você provavelmente está se perguntando, por que optar por fundos imobiliários, um ativo de renda variável, ao invés de investir em algo muito mais seguro, como o tesouro direto, LCI, LCA, ou o CDB?

A explicação é muito fácil, os Fundos Imobiliários reagem de maneira indireta às variações da taxa básica de juros! Quando a Selic sobe, a rentabilidade dos FII tende a diminuir. Na queda da Selic, a rentabilidade dos fundos imobiliários tende a aumentar.

Acima temos um gráfico de 2016 até meados de 2020 do índice dos Fundos Imobiliários, o IFIX.

Índice criado em 2010, período onde o mercado brasileiro teve uma grande abertura de fundos. Juntamente com um período de queda dos juros, acabou culminando com uma grande valorização das cotas. Devido ao fato de que os investidores tinham a opção de comprar um investimento que pagava rendimentos isentos de IR e tinham a possibilidade de se valorizar e render mais com o tempo.

É notável a grande alta que houve nos últimos anos, impulsionada pela redução da taxa Selic.

Poderíamos dizer que os Fundos Imobiliários funcionam como uma espécie de LTN (Letras do Tesouro Prefixada). Apesar de possuir diferenças muito interessantes, rendimentos mensais, líquidos de IR e com perspectiva de reajustes anuais.

Vale lembrar que o IFIX sofreu uma queda desde o início da pandemia do coronavírus, em meio a uma forte turbulência em todos os mercados. Mesmo assim, tomados os devidos cuidados explicados neste artigo, existem Fundos Imobiliários que seguem muito atrativos para o investidor.

Uma evidência é que existem fundos sendo negociados abaixo do valor patrimonial, que devem se recuperar assim que ocorra uma retomada da economia.

Resumindo

Fundos Imobiliários são excelentes produtos para quem busca uma renda mensal extra com capital muito inferior à compra de imóveis.

Nesse artigo, você viu todos os custos envolvidos e os riscos de se investir. Por causa disso, confio que após ler todo esse conteúdo está muito mais preparado para melhorar seus investimentos.

O próximo passo é conversar com um Assessor de Investimentos. E montar uma carteira perfeita para suas necessidades e objetivos de vida. Basta preencher o formulário abaixo ou ligar no número 4007-2374.

(Edição de Natalia Gómez)

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