Fundos Imobiliários - FIIs - Guia Completo - EuQueroInvestir.com

Fundos Imobiliários – FIIs

Fundos Imobiliários – FIIs
4.66 de 47 votos

“Conheça os Fundos Imobiliários e invista em imóveis com pequenos investimentos.”

Aprenda a formar renda e obter lucro
Negociando com Fundos Imobiliários

Fundos Imobiliarios

Os Fundos de Investimentos Imobiliários (FII’s) apareceram como alternativa para uma cultura que está enraizada na população brasileira: a tradição/sonho de investir em Imóveis.

Não importa se o seu intuito é de ganhar com a compra e venda ou receber uma renda de aluguel. Os Fundos Imobiliários, servem muito bem para os dois propósitos e a principal vantagem é de que: o investimento inicial é muito baixo.

Além do conteúdo a seguir, você também pode se manter atualizado sobre os Fundos Imobiliários assinando a nossa NewsLetter de Fundos Imobiliários:

Newsletter de Fundos Imobiliários – FIIs

Deixe seu e-mail, você pode se descadastrar a qualquer momento.



Este artigo tem por objetivo ser um manual para o para o investidor de Fundos Imobiliários.

Os Fundos Imobiliários possuem muitas diferenciações e tentamos explorar todas elas. Para tanto, dividimos o assunto em múltiplos tópicos que podem ser acessados diretamente pelos leitores mais experientes.

O que você vai aprender (Índice):

Os FII’s, servem para seu Perfil de Investidor?

Antes de continuar aprendendo sobre os Fundos Imobiliários, vale lembrar que cada investidor tem um perfil diferente e para cada perfil e necessidade de investidor há uma forma mais indicada, ou seja, um “melhor investimento”.

Sempre escrevo os artigos com base no que penso para o meu perfil e para os meus investimentos. Para conhecer o seu perfil e entender se deve investir em Fundos DI (e em qual quantidade), sugiro que você faça um teste de Perfil antes de continuar a leitura: Teste de Perfil

Durante o artigo você também pode me enviar perguntas através de um formulário como este:

Seu nome *:

Seu e-mail *:

Qual a sua dúvida?* (Se preferir contato por WhatsApp, Skype ou telefônico. Deixe seu número e melhor horário)

* Campos Obrigatórios


Porque Investir em Fundos Imobiliários

Culturalmente, o brasileiro adora investir em imóveis e o primeiro problema enfrentado (principalmente pelo pequeno investidor) é o alto investimento inicial de um imóvel.

Pouco importa se você vai construir, comprar na planta ou um imóvel pronto. Muitas pessoas podem levar anos para conseguir ter um imóvel como investimento ou como fonte de renda.

Imóveis Corporativos em Fundos

Na hora de gerar renda vem o próximo problema que é arranjar um bom locatário, ou para quem pensa em comprar e vender, conseguir um comprador para o imóvel.

Sem esquecer da burocracia envolvida para registrar o imóvel, transferir ou ainda dos impostos envolvidos com a propriedade, entre várias outras coisas. Estes problemas são todos resolvidos investindo em Fundos Imobiliários.

Com os FII’s o investidor não precisa ter muito dinheiro para investir e lucrar com imóveis, graças a criação dos investimentos chamados Fundos de Investimentos Imobiliários ou FIIs, hoje você pode ser sócio de um imóvel com apenas R$ 20,00.

O que são Fundos Imobiliários

O primeiro conceito a ser entendido é o que é um fundo. Um fundo funciona como um grupo onde investidores que tem um objetivo em comum, se unem para comprar ou montar investimentos em conjunto, no caso dos fundos imobiliários, investir em um imóvel.

Se você quiser entender mais sobre “fundos” de uma maneira geral, eu sugiro este artigo: Fundos de Investimentos.

Tipos Fundos Imobiliários

Na maior parte dos fundos imobiliários, os investidores se juntam em uma sociedade que é dona de um empreendimento, seja ele um prédio comercial, um shopping, um hospital, etc, sendo que na maior parte das vezes a intenção é gerar renda de aluguéis.

Aqui vemos uma vantagem interessante destes investimentos, essa sociedade/fundo é lastreado em imóveis ou em papeis que financiam outros imóveis, como por exemplo as LCI (Letras de Credito Imobiliário). Ou seja, quando você compra um fundo imobiliário você está comprando uma pequena parte de um prédio.

Existem também fundos de fundos Imobiliários, ou seja, fundos de investimentos que compram participação em outros fundos imobiliários.

Fundos Imobiliários x Imóveis

Vejamos algumas vantagens em se investir em Fundos Imobiliários em relação a investir em imóveis da forma tradicional.

Fundos Imobiliários tem baixo investimentos inicial

Isso mesmo, mísero dois reais e você não precisa comprar lotes de 100, como acontece com as ações ou lotes mínimos de 10 como acontece com as ETF’s (falaremos sobre Ações e ETFs em outros posts).

Obviamente existem custos envolvidos nesta compra e não é indicado comprar somente R$ 2,00 já que estes custos matariam qualquer rentabilidade, afinal o custo de compra acaba girando em torno de R$ 10,00 (depende da corretora) e o custo para manter os investimentos (taxa de custódia) gira em torno de R$ 12,00/mês. Falaremos mais sobre os custos em uma área específica do texto.

Grandes Empreendimentos e ótimos locatários

Outra vantagem falando de fundos imobiliários, é que estamos tratando de imóveis de grande porte e de ótima localização, como por exemplo: shoppings, edifícios empresariais, hotéis, colégios, faculdade, hospitais, indústrias, etc. Imóveis que até mesmo uma pessoa com bastante dinheiro teria dificuldades em construir ou comprar. E mesmo que fosse comprar será que conseguiria um bom locador? Ou ainda mais, um bom comprador?

A maior parte destes fundos têm ótimos locatários, normalmente grandes empresas, como: Itaú, Sistema Anhanguera Educacional, Santander, Universal Studios, Banco do Brasil, Petrobras, Caixa Econômica Federal, BRF Foods, entre outras grandes empresas nacionais e multinacionais. Para você conseguir locatários desse porte você precisa ter um ótimo imóvel, em um excelente lugar, fazer um contrato muito longo (normalmente 10 ou 20 anos) e que possa proporcionar segurança e comodidade que essa empresa necessita.

Fundos imobiliários tem ótima liquidez

Fundos imobiliários são negociados na Bolsa de Valores, o que confere aos mesmos uma liquidez muito interessante. Todos os dias saem negócios com a maior parte dos fundos sendo bastante fácil vender volumes na ordem de R$ 1 milhão de reais em um único dia, muito diferente de vender um imóvel de mesmo preço. Além do fato de que você pode vender uma parcela de seus patrimônio sem nenhum impedimento. Exemplo: se você tem 10.000 cotas de um fundo que custa R$ 100,00 por cota, totalizando R$ 1 milhão. Você pode muito bem vender somente 2.000 cotas, ou seja, R$ 200.000,00 e ainda se manter investindo no fundo com 8.000 contas.

Tipos de Fundos Imobiliários

Como já mencionei acima, podemos encontrar vários tipos de fundos, por exemplo, fundos que fazem aquisição de escritórios, agencias bancárias, faculdades, hospitais e outro tipos de imóveis. Vale a pena avaliar o tipo de fundo que estamos comprando, afinal um fundo que possui um prédio de escritórios, pode sofrer mais com vacância que um fundo que alugue para uma agência bancária (que normalmente tem contratos de aluguéis de 20 ou 30 anos). Por outro lado os aluguéis de agências costumam ser menores, em termos de R$ por metro quadrado que um prédio de escritórios.

Segue a lista do tipo de fundos que podemos encontrar no mercado, essa lista pode aumentar com o tempo, mas aqui temos os principais tipos.

  • Fundos que investem em lajes corporativas.
  • Fundos que investem em Hospitais
  • Fundos que investem em Instituições Educacionais
  • Fundos que investem em Agencias Bancárias
  • Fundo que investem em letras de credito imobiliários (CRI, LCI)
  • Fundos de Fundos Imobiliários
  • Fundos que investem em hotéis
  • Fundos que investem em Shoppings

Em um próximo artigo vou falar mais profundamente sobre estes diversos tipos.

Critérios de Avaliação de Fundos Imobiliários

Escolher fundos imobiliários normalmente consiste em duas tarefas, uma qualitativa e uma quantitativa. Na qualitativa, podemos avaliar a localização do imóvel: se está em uma zona de crescimento; se a rentabilidade dos aluguéis na região são interessantes; se o preço por metro quadrado também e se está em uma cidade em crescimento. Além de questões como avaliar os locatários, etc.

A tarefa quantitativa, pode ser mais simples e mais fácil de ser feita à distância, nela vamos avaliar os números do empreendimento, veja abaixo algumas avaliações.

Cotação

O preço por si só não é um fator para escolha mas ele é importante para fazermos as próximas análises. Como eu já falei anteriormente, os fundos imobiliários são negociados na Bolsa de Valores de forma que sua cotação não é fixa, ou seja, muda todos os dias de acordo com a oferta e demanda por cotas desta sociedade.

Funciona como qualquer mercado, se existem mais interessados em comprar do que em vender, naturalmente o preço vai subir. Sendo que o contrário também é verdadeiro, se mais pessoas querem vender sua participação no Fundo, os preços tentem a cair.

A imagem abaixo mostra o livro de ofertas (book de ofertas) que são as pessoas que estão naquele momento ofertando para compra ou para venda seus lotes de um fundo imobiliário específico, neste caso o BB Progressivo II.

Book de um Fundo Imobiliário

Do lado esquerdo do “Book” estão os compradores e do lado direito os vendedores, ordenados pelo melhor preço, ou seja, aquele que fica mais próximo de fechar uma venda ou uma compra. Assim, sempre que compradores e vendedores acordarem em um preço, negócios são fechados.

Valor de Mercado

Todos os fundos tem um número de cotas, ou seja, em quantos pequenos pedaços o fundo foi dividido e negociado. O Valor de mercado é justamente o que custaria comprar todos estes pedaços, chegamos neste número multiplicando a última cotação pelo número total de cotas.

Você viu acima, que o Fundo Imobiliário BB Progressivo II ( BBPO11 ), teve seu último negócio por R$ 103,58. Como ele é dividido em 15.920.000 contas, temos um valor de mercado: 103,58 x 15.920.000 = R$ 1.648.993.600,00.

Patrimônio Líquido

O Patrimônio é o valor de avaliação dos bens do Fundo. Ou seja, quanto vale ou valem os edifícios do Fundo? Ou quanto valem as participações em outros fundos ou recebíveis imobiliários? A soma ou avaliação de todos estes bens é o Patrimônio total do fundo!

No caso do BBPO11, por exemplo, o patrimônio líquido é de R$ 1.524.504,750,00. Podemos dizer que este é o custo de se construir os imóveis ou o imóvel que compõe este fundo.

PLC – Patrimônio líquido por Cota

Se você dividir o Patrimônio Líquido descrito logo acima pelo número de cotas, teremos este número o PLC – Patrimônio Líquido por Cota. Novamente recorrendo ao BBPO11, se dividirmos o patrimônio Líquido pelo número de cotas, teremos: R$ 1.524.504.750,00 / 15.920.000 = R$ 95,76.

Já podemos chegar a conclusão de que as cotas deste Fundo estão sendo vendidas a preços acima do seu valor patrimonial. Mas isso é bom ou é ruim? A questão é muito mais comparativa entre outros fundos do mesmo tipo, do que uma análise isolada. Afinal na hora de comprar um fundo pode ser mais interessante comprar um que esteja “valendo ou custando” menos do que o preço de se construir um igual.

VM / PL

Continuando com a nossa análise, se dividirmos o Valor de Mercado pelo Patrimônio Líquido da mesma forma que a Cotação pelo PLC teremos: R$ 103,58 / R$ 95,76 = 1,0816 ou seja 108,16%. Podemos ler este resultado dizendo que o Preço de Negociação está 8,16% acima do Valor Patrimonial!

Valor de mercado x Valor patrimonial /

Uma das maneiras de mensurar o valor dos fundos imobiliários é se guiar pelo valor patrimonial do mesmo. Basicamente, o fundo imobiliário é constituído por um imóvel (ou vários), sendo assim o valor patrimonial, que representa o valor.

Liquidez do Fundo Imobiliário

Os melhores fundos imobiliários tem mais de 100 negócios por dia, em um total de negócios médio acima de R$ 150 mil diários. Isso garante ao investidor a facilidade de vender estes ativos em poucos dias, quando achar interessante vender sua participação.

Volume de Fundo Imobiliário

Dividend Yield

Fundos Imobiliarios: Dividendos

O Dividend Yield é a renda anual paga pelo fundo, descrita em termos percentuais. Digamos que um fundo tenha a sua cota valendo R$ 100,00 e que ele pague um “aluguel” ou rendimento mensal de R$ 1,00 / mês. Se nos últimos 12 meses você acumulou R$ 12,00, seu Dividend Yield será de R$ 12,00 / R$ 100,00 = 12%.

Aqui você teve uma informação nova, os fundos (principalmente os que tem renda de aluguel), distribuem mensalmente o lucro oriundo dos seus aluguéis, dividindo a receita igualmente entre cada uma das cotas. Mais uma vantagem dos Fundos Imobiliários vem aqui: Essa distribuição é isenta de Imposto de Renda, ou seja, a renda mensal é isenta de IR diferente de um aluguel tradicional por exemplo.

Se a sua intenção ao comprar um Fundo Imobiliário é a de gerar renda, os Fundos Imobiliários são uma ótima alternativa. Você tem que pensar em quanto este fundo vai lhe gerar de renda e se esse retorno é competitivo quando comparamos com outros investimentos como por exemplo os de Renda Fixa. Na sequência do texto, quando eu analisar as oscilações nos preços, vocês verão que existe uma correlação muito forte, e inversa, entre o preço da cota dos Fundos Imobiliários e a taxa SELIC.

O Dividend Yield de muitos Fundos Imobiliários em 2015 está próximo a 1% ao mês

Fundos que investem em títulos imobiliários como LCI e CRI possuem distribuições oriundas desses papeis, então é importante verificar a política de distribuição deste segmento. Muitas vezes esses fundos distribuem valores pequenos durante grande parte dos meses, pois possui a maior parte dos títulos que fazem a amortização o pagamento dos juros semestralmente ou até anualmente. A grande maioria desses fundos disponibiliza lâminas mensais onde aparecem as posições que eles possuem, mostrando quando é o pagamento de juros e amortizações.

Riscos dos Fundos Imobiliários

Riscos Fundos Imobiliarios

Além do risco de desvalorização das cotas, podemos nomear mais uma série de riscos inerentes aos fundos. Riscos que vão além do sobe e desce dos preços e que devem ser avaliados na hora de você investir em Fundos Imobiliários.

– Rescisão de contrato: Os locatários dos imóveis para quem os fundos alugam “nossos” imóveis, podem cancelar os contratos ou encerrar antecipadamente (normalmente esses cancelamentos são passíveis de multas).

Apesar de raros estes acontecimentos acabam por impactar a geração de receitas de aluguel dos fundos mas são particularmente perigosos quando estamos tratando de fundos com um único imóvel ou com diversificação pequena (dois ou três locatários). Isso pode trazer uma redução drástica dos rendimentos mensais além de vir a desestabilizar o valor das cotas no mercado trazendo uma possível desvalorização.

– Renda Garantida: Muitos fundos são vendidos com “Renda Garantida”. O investidor que ocasionalmente investir nesse tipo de imóvel, deve estudar bem os termos desta “renda garantida”, como: o tempo que o fundo vai garantir a renda e se o fundo não está “comendo” o patrimônio para pagar esta renda garantida. Podemos ver isso comparando a renda garantida com a renda que o fundo recebe de aluguel e que seria repassada aos cotistas.

Quando falarmos sobre o valor justo de um fundo você vai entender mais sobre como calcular o impacto desta renda garantida do preço das cotas dos fundos. Por isso, é aconselhável que o investidor não se precipite ao comprar as cotas do fundo simplesmente pela “renda garantida”.

– Imóveis em construção: Do mesmo jeito que você pode comprar imóveis na planta, fundos imobiliários podem investir em imóveis que estão em construção. Nesse caso há uma série de riscos que devem ser muito bem analisados pelo investidor em potencial: O lugar onde o imóvel está sendo construído possui alta vacância(vacância significa imóveis desocupados)?

O fundo já possui empresas, ou pessoas interessadas nos seus imóveis, tanto para comprar quanto para alugar? Qual o tempo estimado para o término das obras? O fundo vai remunerar os investidores enquanto a obra e os locatários ou compradores não entrarem ainda no negocio? Com certeza essas perguntas são as principais. Analisando esses fatores você ainda precisa ver se o valor de mercado condiz com a situação do fundo.

Selic, IGP-M, IPCA.

É de suma importância entender bem os índices citados no título (SELIC, IGP-M e IPCA) pois eles influenciam, direta e indiretamente os fundos imobiliários.

Taxa SELIC

Taxa SELIC

A taxa Selic é taxa de juros com que o governo remunera os títulos de sua dívida. O governo emite títulos de dívida para financiar a máquina pública e também utiliza como mecanismo para tirar o dinheiro da economia (quem poupa não gasta e assim o governo oferecendo maiores juros para quem poupa, controla a inflação), os juros pagos pelo governo influenciam diretamente a atratividade dos Fundos Imobiliários. Quanto maior a SELIC, menos atrativos os Fundos Imobiliários.

Em 2012 quando a Selic começou a apresentar uma trajetória de queda, justificada pelos incentivos que o governo estava fazendo para o mercado interno, ocorreu uma grande expansão no mercado de fundos imobiliários e valorização das cotas. Houve várias ofertas públicas e aumento de investidores no mercado. Afinal, com os juros pagos pelo Governo (SELIC) mais baixos, a renda proveniente do aluguel destes fundos passou a ser muito atrativa.

Já em 2013 a taxa Selic entrou em uma tendência de alta, pois o governo precisou tentar frear a inflação crescente. Desta vez como esperado, outros tipos de investimentos passaram a ser mais atrativos que os Fundos Imobiliários e os mesmos passaram por um momento de desvalorização de suas cotas. Investimentos como LCIs, CDBs e Tesouro Direto atrelados a SELIC e ao CDI passaram a ser as estrelas do mercado financeiro. Agora no fim de 2015, o governo aponta pelo fim do processo de alta na SELIC e provavelmente veremos uma nova fase de crescimento nos Fundos Imobiliários.Para saber tudo sobre a SELIC, leia o nosso artigo.

IGP-M e IPCA

Inflação - Capa

O IGP-M é um índice de inflação e ele é utilizado para corrigir os aluguéis no Brasil. Sendo assim, ele influencia diretamente os Dividendos recebidos nos Fundos Imobiliários. Graças a esta correção os Fundos Imobiliários são uma ótima alternativa para geração de renda. O IGP-M não é o índice mais utilizado e adequado para a inflação do trabalhador comum (o ideal é o IPCA) e algumas distorções podem acontecer mas de maneira geral essa correção protege bem a renda dos compradores de Fundos Imobiliários.

Até 2013, o IGP-M apresentava valores maiores que o IPCA, mas depois de 2014, os fundos que possuíam uma diversificação maior em títulos imobiliários atrelados ao IPCA apresentaram um desempenho superior a outros fundos de mesma categoria. Isso somente ocorreu devido ao aumento do IPCA e o fato de que as distribuições de juros oriundos dos pagamentos dos títulos serem corrigidas por essa taxa.

Normalmente no início de um processo inflacionário o IGP-M sobe primeiro enquanto o IPCA não sobe. Bem como no final dos ciclos, o IGP-M começa a cair enquanto o IPCA ainda está consistentemente alto. Para saber mais sobre inflação, leia nosso artigo, clicando aqui.

Custos Operacionais

Custos em Fundos Imobiliarios

Os Fundos Imobiliários são negociados na Bolsa de Valores e isto gera um custo. Os custos operacionais dos fundos imobiliários geralmente são dois: Custodia e Corretagem.

Corretagem em Fundos Imobiliarios

Para comprar cotas de fundos imobiliários o investidor envia uma ordem de compra de ações para a Bolsa (a mesma ordem utilizada para comprar ações) e cada ordem de compra tem um custo. A corretagem pode variar de corretora para corretora, mas geralmente roda em torno dos 15,00 reais cada vez que você comprar um ou mais lotes de ações. Não importa se você vai comprar R$ 100.000,00 em fundos imobiliários ou R$ 1.000,00 o custo vai ser de R$ 15,00.

Custodia em Fundos Imobiliários

Para manter suas ações guardadas você vai pagar uma taxa de custódia, que é a mesma do mercado de ações. Esta taxa, gira em torno dos R$ 10,00 por mês. Mantendo as suas cotas, o seu custo de custodia vai incidir mês a mês, mas caso o investidor já tenha ações ou outro tipo de ativo negociado em bolsa que incide a custodia, ele não vai pagar nada a mais, pois a custódia é cobrada somente uma vez. É como o aluguel de um cofre, onde você coloca quantas ações ou fundos imobiliários você quiser.

Outros Custos

Além dos custos operacionais, vale a pena investigar os custos oriundos da administração e do do dia a dia dos fundos. Em muitos fundos o custo é muito pequeno em relação à receita de aluguéis e não faz grande diferença no na hora da distribuição dos resultados (aluguéis). Porém se for divulgado algum tipo de custo extraordinário como reformas ou pagamento de tributos atrasados, o investidor poderá identificar nos custos do fundo e isso vai influenciar os seus dividendos.

Uma boa forma de analisar os custos é comparando fundos de mesma categoria. Existem fundos que possuem uma taxa administrativa maior que outro, ou uma taxa de performance. Para analisar e estudar um fundos com intuito de escolher o melhor, todos esses fatores são importantes. No próximo artigo sobre Fundos Imobiliários vamos aprender a comparar Fundos e escolher o fundo imobiliário ideal para o seu objetivo.

Neste artigo vamos explorar algumas estratégias para investimento em Fundos Imobiliários. Se você quer entender o básico sobre Fundos Imobiliários, sugiro que leia primeiro o artigo inicial: Aprenda a Investir em Fundos Imobiliários.

Se você quiser entender mais sobre as leis que regem os Fundos de Investimentos Imobiliários, clique aqui.

Estratégias para Investir em Fundos Imobiliários

Investir em Fundos de Fundos

Fundos Imobiliarios

Uma das estratégias mais básicas para investir em qualquer área é diversificar a sua carteira e ao investir em fundos imobiliários isso não é diferente.

Para seguir essa diretriz, o investidor iniciante que não tem muito conhecimento sobre os fundos imobiliários, pode recorrer aos fundos de fundos imobiliários. Esse tipo de ativo possui investimento cotas de vários fundos imobiliários diferentes em seus portfólios, além de LCIs e CRIs.

No Brasil, os Fundos de Fundos mais comprados pelos investidores (mais negociados) são: BCFF11B e BPFF11. Ambos possuem em suas carteiras mais de 20 fundos imobiliários.

Essa diversificação confere grande segurança ao investidor, afinal o ditado: “Nunca coloque todos os ovos em uma mesma cesta”, também vale para os Fundos imobiliários, veja a carteira do BPFF11:

Fundos de Fundos Imobiliários BPFF11 - Carteira

Veja também as informações mais atualizadas sobre o fundo no próprio site do gestor do Fundo BPFF11

Para ajudar em seus estudos, disponibilizamos uma planilha onde analisamos os principais indicadores de mais de 90 fundos imobiliários disponíveis no mercado Brasileiro:

Receba o Mapa dos Fundos Imobiliários

Uma planilha em Excel comentada, com dados de todos os Fundos



Vantagens de investir em Fundos de Fundos Imobiliários

Diversificação de Fundos Imobiliários

Primeira Vantagem

A primeira vantagem, já mencionamos mais acima, é a diversificação. Investindo em um Fundo de Fundos Imobiliários, você vai dividir o seu capital em mais de 20 fundos.

A razão para investimento em fundos imobiliários é o recebimento de aluguéis, de forma que o risco, assim como com quem possui um imóvel para aluguel é a vacância, ou seja, o imóvel ficar parado sem estar alugado.

Neste caso, se você possui 20 apartamentos ou 20 fundos imobiliários, vai ter uma chance muito menor de ficar sem aluguel.

Custos de Fundos Imobiliários

Segunda Vantagem

A segunda vantagem é o baixo custo, se você quiser investir em mais de 20 fundos imobiliários será necessário no mínimo realizar 20 ordens de compra.

Levando em consideração que uma corretagem, em media, custa R$: 10,00, o investidor irá ter um custo inicial de R$: 200,00, sem contar os emolumentos (custos pagos à Bovespa – 0,038%, baixos mas que contam).

Devido a essas taxas, se você quiser montar uma carteira diversificada de Fundos, não vale a pena comprar menos do do que R$ 1.000,00 por fundo, ou seja, uma carteira tão diversificada de fundos como a de um Fundo de Fundos só vale a pena para um investimento mínimo de R$ 20.000,00.

Com apenas R$ 70,00 você pode comprar 1 cota de Fundo de Fundos e diversificar seu investimentos.

Atualmente você pode encontrar fundos de fundos a partir de R$ 70,00 a cota! Isso mesmo! Você pode investir de maneira bem diversificada e com baixo custo a partir de R$ 70,00!

Claro que a regra de um investimento mínimo continua, afinal se você comprar somente R$ 70,00 e pagar R$ 10,00 de taxas, estará pagando mais de 10% (renda do primeiro ano) só de taxas para entrar no fundo.

Terceira Vantagem

Mais uma vantagem é que os fundos de fundos possuem gestão profissional, contando com o apoio dos melhores profissionais da área. São estes os profissionais que vão definir em que Fundos serão feitos os investimentos e o melhor é que o custo da contratação destes profissionais é dividida entre os diversos cotistas.

A desvantagem está relacionada ao controle das vendas e compras dos fundos. Os gestores são independentes. Podem cometer erros e você não tem nenhum poder de decisão sobre a carteira do fundo.

RESUMINDO:

É fortemente recomendável ao investidor iniciante aplicar em fundos de fundos – principalmente para aqueles que tem um capital menor do que R$ 10.000,00 para investir em fundos imobiliários.

Extra

Atualmente existem fundos de fundos imobiliários com um bom desconto no valor patrimonial contra o valor de mercado. Isso significa que o mercado está pagando menos que o valor patrimonial desses fundos. Você pode ver isso na planilha que disponibilizamos abaixo, na coluna VM/PL:

Receba o Mapa dos Fundos Imobiliários

Uma planilha em Excel comentada, com dados de todos os Fundos



Aprofundando um pouco o tema, a imagem mais abaixo é de um trecho retirado do relatório mensal do fundo BCFF11B, referente ao mês de Março de 2016. Na imagem, além da composição da carteira do fundo, temos também o valor patrimonial de cada cota (R$ 73,17) que é calculado dividindo o valor dos bens (R$ 308.477.016,17) pelo número total de cotas (4.215.895).

Já o preço do título negociado na bolsa naquele momento era de R$ 58,00. Uma diferença de aproximadamente 20% do valor patrimonial, para o preço de mercado.

Fundos de Fundos 02

Valor Patrimonial de Fundos Imobiliários

Para que você entenda melhor o que é o Valor Patrimonial, eu gosto de traçar o paralelo com o custo para se construir um edifício. Digamos que você construiu 10 apartamentos por R$ 2.000.000,00.

O Valor Patrimonial de um apartamento será de R$ 200.000,00. Já o preço de mercado será possivelmente de mais de R$ 200.000,00.

Pensando agora neste Fundo de Fundos Imobiliários, estaremos comprando um imóvel por um preço menor do que aquele que ele custou para ser construído.

Veja que o mercado não é tão racional quanto parece e nem sempre segue uma lógica na relação entre Preço e Valor Patrimonial. Esta relação segue o fluxo de oferta e procura.

Sendo assim, fatores como o atraso de um aluguel, a quebra de contrato de um inquilino, ou até mesmo as crises econômicas podem afetar de maneira direta a cotação do fundo gerando uma oscilação entre os valores patrimoniais e de mercado.

É importante destacar que você não pode basear a sua análise somente na diferença de valores patrimoniais e de mercado.

O investidor precisa analisar vários fatores relacionados ao fundo. Existem diversos tipos de fundos e cada um com suas características. Por exemplo: fundos imobiliários que possuem somente um imóvel ou que possuem partes de vários imóveis. Como também Fundos que possuem Shopping Centers, galpões, escritórios e até hotéis.

Observando as vantagens e desvantagens de cada segmento, você poderá escolher o ativo que melhor encaixa no seu perfil.

Investir fundos com um ou com poucos locatários

Existe uma parcela dos fundos imobiliários que possui poucos ou um único locatário em seu portfólio, como por exemplo fundos que tem como locatários os Bancos, que alugam suas agências.

Observando tal característica podemos traçar suas vantagens e desvantagens.

Na grande maioria dos fundos que seguem esse perfil, os contratos de locação são bem definidos com relação ao vencimento que normalmente é longo, bem como tem regras claras e rígidas quanto as correções no valor do aluguel.

Exemplo: Contrato de 10 anos, com aumentos anuais no aluguel definido pelo IGP-M do ano anterior. Essas regras bem definidas dão ao investidor uma excelente previsibilidade de receita.

O lado ruim é depender de poucos, ou até mesmo apenas um inquilino. Caso o fundo que possui somente um locatário perder o mesmo, sua renda estará totalmente comprometida.

Problemas com a renovação do contrato ou até a solicitação de estudo com relação ao aluguel já proposto podem gerar volatilidade no mercado e dor de cabeça para o investidor.

A seguir, segue alguns fundos e seus casos:

O BBPO11 é um bom exemplo, várias agencias do Banco do Brasil fazem parte do patrimônio do fundo. Essas agencias estão espalhadas por todo Brasil. A questão aqui é que o Banco do Brasil é o único locatário. Dificilmente o banco vai fechar ou até mesmo desocupar alguma das agencias, porem caso isso venha a ocorrer, por se tratar de um único locatário, tal situação pode vir a gerar grande preocupação e queda no rendimento e pode causar uma provável desvalorização das cotas.

Banco do Brasil 01

Imagem retirada do relatório semestral do fundo BBPO11. Podemos ver com detalhes algumas das principais características dos fundos. Peço atenção ao leitor que observe as partes relacionadas com tempo de contrato, mês do ajuste do aluguel e o calculo de reajuste.

O lado bom deste fundo é que todas as agências possuem contrato de longo prazo com o Banco do Brasil e com cláusulas de ajuste anual no aluguel. Isso acaba gerando grande previsibilidade aos cotistas e uma espécie da garantia de rendimento futuro.

Quando ocorre a saída de um grande locatário, o fato pode gerar um grande derretimento do valor da cota no mercado. Um exemplo de fundo que perdeu um locatário importante é o XTED11. O fundo possui dois imóveis em seu portfólio, um locado para a Petrobras e outro locado para a Peugeot, essa acabou saindo do imóvel.

Imagem 001

É notável a queda das cotas em maio de 2015, um tombo de praticamente 20% do valor de mercado do fundo!

A Peugeot era responsável por 33% da receita do fundo, sendo assim, a cota que era negociada a um valor de R$: 58,00 acabou desvalorizando para R$ 42,00 em apenas um pregão! Isso acaba gerando uma ótima possibilidade de investimento, mas também de muito risco. Caso a Petrobras saia do imóvel, o fundo não terá mais como remunerar seus cotistas e provavelmente sem capital para realizar as manutenções, etc. É certo que o valor de mercado está bem descontado comparando o valor patrimonial. Sugiro que em um caso desses, se invista pouco, para aproveitar uma possível locação e valorização das cotas ou até mesmo de uma venda do imóvel e amortização do patrimônio em forma de pagamentos de dividendos.

Fundos com Múltiplos Locatários

Não existem muitos fundos com tal característica mas os poucos que existem possuem uma boa vantagem. É interessante observar em fundos que possuem diversidade de imóveis e locatários é a diluição da receita e consequentemente, dos problemas. Digo problemas porque todo fundo passou ou vai passar por situações de renovação, encerramento ou até quebra de contrato. Sendo assim, fundos que possuem certa diluição de sua receita tem a tendência de não serem tão afetados.

É digno de lembrete que a rotatividade de locatários pode ser maior que de outros fundos, ou até mesmo a inadimplência. Um fundo que aluga para um grande banco dificilmente vai encarar uma situação de inadimplência, porém um fundo com vários locatários médios ou pequenos pode facilmente enfrentar tal situação.

Um bom exemplo é o KNRI11, fundo gerido pelo Itaú que possui um grande portfólio de imóveis e com ótimos locatários. O fundo é um dos principais na lista do IFIX (Índice de fundos imobiliários). O KNRI11 possui uma boa liquidez no mercado e possui um rendimento interessante (valor de mercado/rendimento).

KNRI

Gráfico retirado do relatório mensal do fundo KNRI11 referente ao mês de março/2016. O leitor pode notar que as receitas do fundo estão bem diversificadas, não havendo espaço para uma dependência de um só tipo de locatários.

Outro fundo com características similares e com boa diversificação de imóveis e locatários é o BRCR11, gerido pelo BTG Pactual. Além deles existe também o FFCI11, um dos fundos com o menor valor de cota no mercado (menos de R$ 2,00). Porem é necessário sempre observar o quanto ele paga de dividendos e o custo que isso pode gerar caso você compre poucas cotas.

BRCR11

Pedaço do relatório mensal do fundo BRCR11 referente ao mês de Janeiro/2016. Com investimento em 10 imóveis diferentes e contando com uma diversidade de inquilinos, o fundo possui portfólio tão diversificado quanto o KNRI11.

Outro tipo de fundo que pode se qualificar nessa categoria é o RNGO11, esse fundo possui dois edifícios em sua carteira e cada edifício possui vários locatários. Caso um locatário saia do edifício, não irá prejudicar tanto o rendimento mensal do cotista. Em grande parte os locatários do fundo são grandes empresas como Adidas e Universal Studios dando grande credibilidade e certa segurança ao cotista.

RNGO11

Acompanhando os relatórios do fundo podemos ver tanto os locatários por edifício quanto a data de vencimento dos seus contratos, sendo assim o investidor pode fazer um estudo e analisar se existe fundamentos suficientes para investir no mesmo.

Fundos com Renda Garantida

Com certeza uma classe que o investidor precisa ficar muito atento é a dos fundos com renda garantida! Tais fundos possuem caixa feito com o valor arrecadado pela oferta pública, para poder pagar seus cotistas com um rendimento mensal, fixo, porém com um tempo limitado, geralmente de 1 a 2 anos.

Esses fundos podem ser tanto pré-operacionais, como já em operação, porém sem conseguir um rendimento comparável ao valor da cota do próprio. Por exemplo: em um mercado onde fundos estão sendo negociados a um valor de R$ 100,00 para R$ 1,00 de rendimento, tal fundo pode estar rendendo somente R$ 0,50 necessitando de um complemento de mais R$ 0,50, para tornar o mesmo atrativo ao mercado.

Um exemplo de fundos que pagou durante um bom tempo rendimento garantido e já se encontrava em operação é o WPLZ11B, porém o fundo mal rendia a metade do que a renda garantida pagava, sendo assim, por pouco tempo o mercado precificou o mesmo pelo valor de R$ 100,00 (valor da emissão da cota na época). Passado o tempo e com o fim da renda garantida chegando mais perto, a cota foi derretendo até chegar aos atuais R$ 60,00.

WPLZ11B

Imagem mostra funcionamento da renda garantida. Trecho retirado do relatório mensal do fundo WPLZ11B referente ao mês de agosto/2012.

Fundos pré-operacionais também possuem tal rendimento com a intenção de ter um tempo para poder prospectar prováveis locatários.

Existem alguns exemplos, o CEOC11B, fundo gerido pelo banco BTG Pactual. Tem como principal ativo o empreendimento denominado “CEO CORPORATE EXECUTIVE OFFICES” que recentemente deixou de pagar a renda mínima garantida e também conseguiu um locatário para a totalidade do imóvel.

Um investimento em fundo como esse tem seus riscos, o primeiro é que o imóvel do fundo estava em fase de construção quando começou a ser negociado na bolsa e não tinha locatários confirmados. Sendo assim o investidor recebia a renda garantida e ficava com a perspectiva da finalização da construção e ainda a possibilidade de achar um locatário. Coisa que hoje parece já ter se acertado com o fundo.

Imagem

Analisando o gráfico, é nítida a curva de queda do fundo. Com a cotação inicial de R$ 70,00 o fundo foi caindo até o valor próximo dos R$ 30,00, menos da metade da cotação inicial. Isso se deu por questão do locatário. Como o fundo foi lançado em fase pré-operacional (sem um locatário), o mercado estava cético com relação ao fundo, mesmo ele pagando durante todo esse tempo um rendimento de R$ 0,75 por cota.

O investidor que comprou a cota no momento que ela estava sendo negociada a R$ 30,00 tinha um rendimento superior a 2% ao mês! Um rendimento excelente, porém com prazo de validade e sem uma perspectiva concreta de continuidade, ou pelo menos de manutenção de algum rendimento, mesmo que inferior.

Para o investidor que comprou a cota emquanto ela estava caindo, ou quando ela chegou ao fundo do poço, talvez seja a hora de comemorar a assinatura de um contrato de locação do fundo com a TIM, fato relevante que pode ser visto no site da BM&F.

CEOC11B-fato

Parte retirada do fato relevante emitido dia 13 de agosto de 2015, mencionando termos da negociação.

Concluímos que os fundos com renda garantida utilizam desse artifício para poder melhorar seus atuais rendimentos ou possuem o intuito de remunerar seus investidores desde o inicio, com a perspectiva de finalizar a construção do imóvel, ou até mesmo a espera de celebrar um locatário, ou os futuros locatários.

Fundos que negociam imóveis.

Esse tipo de fundo tem característica de comprar, ou construir imóveis com o capital recolhido na oferta publica. Já a finalidade, é de vender as propriedades. Bem diferentes dos outros fundos já mencionados, eles tem quase que uma data de validade.

Com o tempo, o fundo vai comprando, construindo e negociando os imóveis, devolvendo aos cotistas distribuições de dividendos e amortizações das cotas. As vendas podem gerar boas margens e lucros o que acaba sendo muito interessante.

Temos no mercado alguns fundos com essas características. A seguir veremos uma tabela retirada do próprio relatório mensal do fundo RBPR11 que traz os valores de rendimentos e das amortizações.

Imagem05


Observando a tabela, o fundo levou aproximadamente cinco anos para distribuir e amortizar todo o valor investido. Ao contrario dos outros fundos que possuem a finalidade de manter a propriedade e lucrar com o possível aluguel, esse tipo segue a ideia de vender e prospectar um bom lucro com a operação.

Analisando Fundos Imobiliários

Analisando a região do fundo.

Quando tratamos de imóveis é importante analisar o desenvolvimento da região do fundo. Lugares onde existe um alto valor de estoque imobiliário pode ser um problema para o fundo, pois dificilmente o mesmo terá facilidade de fazer bons negócios.

Fundos com imóveis em varias regiões do Brasil trazem certa segurança nesse tipo de analise, porem muitos fundos não tem essa característica ficando a critério do investidor realizar esse trabalho, averiguando a viabilidade de investimento.

CTXT11

O CTXT11, fundo que possui participação em um empreendimento no estado de São Paulo, realiza uma demonstração sobre a vacância do imóvel contra o da região, em seu relatório mensal.

Não são todos os fundos que mostram em seus relatórios a vacância do imóvel contra o da região. Esse tipo de indicador fornece um ótimo panorama para o investidor. Caso a vacância esteja alta na região o preço para locar provavelmente vai ser mais baixo e haverá mais dificuldades de fechar um negocio, havendo baixa vacância, será mais fácil negociar o aluguel, e mais chances de fechar um bom negocio.

Vencimento do Contrato.

Boa parte dos fundos divulgam o termino dos contratos de locação, isso é muito importante, pois fundos que possuem muitos contratos vencendo no mesmo ano, ou, mais próximos do ano, podem sofrer certa desvalorização, abrindo a possibilidade de analisar uma possível venda das cotas, para aproveitar de uma provável renegociação do contrato de locação e lucrar com a valorização da cota.

TRXL11

Parte do relatório do fundo TRXL11, onde podemos ver detalhes das datas de vencimentos dos contratos de cada inquilino. Com tais dados o investidor tem mais condições de analisar e escolher o melhor fundo a investir.

Mas é sempre melhor o investir analisar e escolher fundos com contratos longos e com bons locatários. Se o fundo possui muitos locatários, analise a maioria dos contratos possuem um vencimento mais longo, pelo menos mais da metade, para ter certa segurança quanto uma possível saída e queda de rendimento no curto a médio prazo.

Taxa de correção do rendimento

Outro fator muito importante é taxa de correção do aluguel. Existem fundos que realizam o ajuste do aluguel baseado no IGP-M, outros no IPCA, alguns fundos possuem nos dois tipos, ou com uma taxa prefixada.

Atualmente taxas vinculadas ao IPCA estão com uma ótima vantagem ao IGP-M, podemos ver essas diferenças em fundos que negociam papeis com lastro em imóveis, exemplo, o KNCR11 e o FEXC11B. Houve no mercado um tempo onde tais papeis sofreram com a diferença entre as taxas, com fundos desvalorizando ou valorizando.

FEXC11B

Esse gráfico mostra a evolução das cotas do FEXC11B, fundo imobiliário com maioria dos papeis indexados ao IGP-M, podemos notar que em 2014 até o inicio de 2015 houve uma grande queda na cotação do mesmo, isso se deve a desvalorização do índice que no final de 2014 registrou uma alta de aproximadamente 3,64% contra um IPCA de 6,23%.

KNCR11

Já o KNCR11 obteve uma leve alta no mesmo período, pois tem em seu portfólio grande parte dos papeis indexados ao IPCA. A valorização da cota se estendeu pelo ano de 2015 impulsionado por uma alta de mais de 10% do IPCA.

Comprar Fundos Quando a Selic está Alta

Você provavelmente está se perguntando, por que optar por fundos imobiliários, um ativo de renda variável, ao invés de investir em algo muito mais seguro, como o tesouro direto,LCI, LCA, ou o CDB?

A explicação é muito fácil, os fundos imobiliários reagem de maneira indireta às variações da taxa básica de juros! Isso acontece da seguinte maneira: primeiro, quando a taxa Selic sobe os investidores analisam os rendimentos que os fundos oferecem.

No momento que um fundo é lançado existe uma perspectiva de rendimento mensal, vamos dizer que o fundo tem suas cotas lançadas no mercado pelo valor de R$: 100,00 cada, e uma perspectiva de rendimento mensal de R$: 0,75 no primeiro ano, vamos supor que a taxa Selic esteja em 9% ao ano. O rendimento de uma letra Selic ou os produtos comuns de bancos que seguem o CDI estariam rendendo algo muito próximo do valor do fundo.

Sendo assim, o mercado acaba por manter a cotação do fundo próxima dos R$: 100,00. Lógico que se trata de mercado, então a cotação pode variar, de repente pode chegar a R$: 105,00 ou R$: 95,00, mas vai acabar se mantendo nesse valor. Caso aconteça algum fato relevante com o fundo, se ele perder o locatário, algum sinistro ou até mesmo um aumento no aluguel, tais fatos podem influenciar tanto na cotação do fundo quanto no rendimento.

selic

É importante entender a relação entre a taxa básica de juros e a cotação dos fundos imobiliários! Agora vamos supor que a taxa básica de juros suba! Dos 9% ao ano passou para 10% ao ano. O investidor vai reparar que o mercado gradativamente vai levar a cotação do fundo para baixo, próximo de R$ 90,00, pois o rendimento do fundo continua o mesmo, R$: 0,75, sendo assim, o “valor justo” para a cota agora é de R$: 90,00, pois pagando o mesmo rendimento a rentabilidade anual vai ser de 10%!

Atualmente a taxa básica de juros está estacionada nos 14,25% ao ano. o futuro ainda é incerto, e a saída ou entrada de um novo governo podem colaborar e muito para uma desvalorização ou valorização das cotas no mercado.

Levando em consideração que o impeachment aconteça, e um novo governo se estabeleça, juntamente com uma coalizão entre os poderes para aprovar medidas que beneficiariam a maquina publica, acredito que tanto a inflação quanto a Selic sofreriam reduções. Levando a uma valorização das cotas dos fundos imobiliários.

Imagem 05

Acima temos um gráfico de 2012 até o maio de 2015 do índice dos fundos imobiliários o IFIX. Índice criado em 2012, período onde o mercado brasileiro teve uma grande abertura de fundos, e junto com um período de queda dos juros, acabou culminando com uma grande valorização das cotas, uma vez que os investidores tinham a opção de comprar um investimento que pagava rendimentos isentos de IR e tinham a possibilidade de se valorizar e render mais com o tempo.

É notável a grande queda que houve no meio de 2013 até o inicio de 2015, e no mesmo ano começou uma elevação. Vamos explicar isso por partes

Primeiro: a queda que houve durante o meio de 2013 e com certa estabilização em 2014 é referente a todas as elevações na taxa básica de juros além de uma eventual correção nas cotas de muitos fundos que estavam inflacionados, devido ao boom dos fundos nos anos anteriores.

A segunda parte é referente a alta que o índice vem apresentado desde inicio de 2015, basicamente impulsionado pelas estimativas de controle da inflação para 2016, e consequentemente manutenção e redução da taxa Selic.

Em outras palavras, poderíamos dizer que os fundos imobiliários funcionam como uma espécie de LTN (Letras do Tesouro Prefixada), mas, com diferenças muito interessantes, rendimentos mensais, líquidos de IR e com perspectiva de reajustes anuais.

Quer ajuda para encontrar melhores Fundos Imobiliários?

Entraremos em contato pela forma indicada para entendermos suas necessidades e ajudá-lo a escolher o melhor fundo Imobiliário para você.

Quer deixar uma dúvida ou marcar uma conversa?

Seu nome*:

Seu e-mail*:

Seu Telefone com DDD*:

Preferência de Contato*:
TelefoneE-mail

Caso sua preferência seja por telefone:

Qual a melhor data*:

Qual o melhor horário*? (obrigatório)

Caso você queira adiantar alguma informação, deixe uma mensagem:

* Campos Obrigatórios


Entenda o nosso trabalho!

A fim de poder oferecer o que há de mais rentável em investimentos para os investidores que contam com a nossa assessoria, escolhemos trabalhar com uma Corretora de Valores.

As corretoras funcionam como intermediários entre os investidores e os Bancos e Financeiras, desta forma você pode escolher os melhores investimentos de cada Banco, sem precisar ser correntista de todos estes bancos.

Muitos brasileiros já se utilizam das corretoras para investir o seu dinheiro e inclusive isto já é indicado pelos consultores mais famosos da midia. Veja o video abaixo do Jornal da Globo:

É com uma destas empresas que fazemos nosso trabalho, a XP Investimentos

Com um simples cadastro na XP, você passa a ter acesso a todos os investimentos mostrados acima e muitos outros!

  • Nosso trabalho não tem custo para o investidor, somos comissionados pelos Bancos;
  • Só trabalhamos com investimentos de Renda Fixa garantidos pelo FGC (saiba mais sobre o FGC);
  • Você pode acessar todas as informações de sua conta on-line pelo Portal da XP Investimentos, ou também pelo APP para seu celular;
  • Atendimento facilitado, pelo método que você preferir ( Telefone, E-mail, Skype, Whatsapp e etc);

Conheça mais sobre o portal EuQueroInvestir.com [button id=”” class=”perfil” size=”small” align=”” link=”http://www.euqueroinvestir.com/quem-somos/” linkTarget=”” color=”accent2″ bgColor=”accent1″ font=”14″]Quem Somos[/button]

Veja como funciona nossa relação com você e com a XP Investimentos:

Atendimento EuQueroInvestir

Gostou do artigo? Então deixe a sua impressão e ajude-nos a divulgar o portal.

Se você ficou com dúvidas, também pode deixá-las aqui abaixo, ou me enviar um e-mail para juliano.custodio@euqueroinvestir.com

Até o próximo artigo, atenciosamente.

Juliano Custodio