FIIs: mercado está aquecido mas rendimento segue abaixo do esperado

Giovanna Castro
Jornalista formada pela UNESP.
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Crédito: Queda na taxa de juros de financiamentos aqueceu o mercado imobiliário -Foto: Gazeta do Povo

O mercado imobiliário tem se destacado durante essa pandemia ao registrar crescimento apesar da contração da economia e do desemprego.

O setor reage positivamente à queda na taxa de juros, que favoreceu os financiamentos.

Esse avanço se reflete também nos IPOs de Fundos Imobiliários (FIIs) e na atração de investidores, mas ainda não na valorização das cotas e nos rendimentos.

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A venda de imóveis em São Paulo, por exemplo, cresceu 19,2% em setembro, em relação ao mesmo período do ano passado. No acumulado dos últimos 12 meses, as vendas aumentaram em 12,7% ante 2019. Ao todo, 49.715 unidades foram vendidas na maior cidade do país.

Segundo a pesquisa da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o terceiro trimestre de 2020 é marcado pela recuperação da confiança dos empresários. Entre eles, 97% mostram intenção de realizar lançamentos; 92% pretendem comprar terrenos; e 87% acreditam em aumento no volume de vendas nos próximos 12 meses.

Os resultados prévios do terceiro trimestre das empresas com ações negociadas em bolsa apontam para esse cenário. De acordo com relatório do BTG Pactual, os lançamentos consolidados cresceram 35% na comparação com o mesmo período do ano passado. As vendas líquidas aumentaram 42%. Com isso, a expectativa é de um aumento de receita de 19% ano a ano para o setor.

IPOs de FIIs também registram aquecimento

O mercado de FIIs tem acompanhado o crescimento. O primeiro trimestre de 2020 começou em alta em relação aos IPOs. Os FIIs foram responsáveis por 42% do volume de ofertas no ano, com 25 novos fundos. Depois, com a crise, o número de emissões foi drasticamente reduzido. E o mercado secundário ficou mais atrativo para os investimentos, explicou o Head de Distribuição e RI da RB Asset, James Egan Junior.

Entretanto, com a reabertura da economia pós-lockdown, somada aos juros baixos, o terceiro trimestre apresentou volume de captação superior ao primeiro. Julho, agosto e setembro foram responsáveis por 49% das ofertas do ano, que chegam ao montante de R$ 22,1 bilhões e mais de 50 novas ofertas. Além disso, ainda há um volume de pipeline de novas ofertas em torno de R$ 10,5 bilhões.

A expansão é explicada também pelo interesse maior do investidor, em um cenário de juros baixos, que reduziu a rentabilidade da renda fixa. Para se ter ideia do aumento, no final de 2018, havia 208 mil investidores no segmento. Em setembro de 2020, o número ultrapassou o patamar de 1 milhão.

Por conta da Selic baixa, muitos estão migrando para a renda variável e, dentro dessa categoria, os fundos imobiliários ainda são o segmento mais conservador. Isso porque o setor oferece boa rentabilidade e menor volatilidade em momentos de incerteza, quando comparado ao mercado de ações, pontuou Egan Junior.

“A facilidade de investir e a quantidade de informações hoje disponíveis também contribui para o crescimento da indústria”, completou o especialista.

Cotas e rendimentos não acompanharam

Já em relação ao valor das cotas, ainda há muito o que recuperar. O IFIX, principal índice de Fundos Imobiliários, apresenta queda de 13,5% no ano. “Vale ressaltar que no final de 2019 vivemos euforia no mercado de FIIs, o que foi corrigido ao longo dos primeiros meses de 2020. Em seguida, veio a pandemia, que derrubou de vez os preços, impulsionado principalmente pelos FIIs de shoppings e hotéis”, pontuou o especialista da RB Asset.

O CEO e sócio-fundador do Clube FII, Rodrigo Cardoso de Castro, acrescentou que esta queda chegou a 22% no pico da crise desencadeada pelo Covid-19. Mas ponderou que, em dezembro de 2019, o IFIX tinha atingido seu recorde histórico.

Com a retomada da atividade econômica, os preços vêm apresentado valorizações expressivas em alguns segmentos. Principalmente o logístico e de recebíveis. “Já vimos o curso de uma parcial, porém relevante, recuperação do IFIX”, comentou.

Rentabilidade

Da mesma forma, a rentabilidade de alguns segmentos de FIIs ainda não se recuperaram. Muitos fundos sofrem por causa da pandemia e os repasses mensais caíram ou nem foram feitos.

Rodrigo Cardoso de Castro explica que o comportamento variou de acordo com o segmento. Os fundos de shoppings e escritórios, por exemplo, foram o mais impactados. Com o fechamento dos imóveis, muitos gestores decidiram não distribuir rendimentos.

Porém, com a reabertura dos shoppings e a melhora nos resultados, os dividendos vêm sendo retomados aos poucos. A tendência é que, quem comprou esses fundos no auge da crise, quando as cotas caíram drasticamente, ganhe com a valorização no futuro.

Já os escritórios tiveram uma recuperação menor que os shoppings. Muitos espaços foram entregues e não serão retomados pelas empresas, que adotaram o home office mesmo após a pandemia. Os fundos de hotéis continuam com muita dificuldade, gerando prejuízo e sem previsão de melhoria no curto prazo, comentou Castro.

Na outra ponta, os menos impactados foram os FIIs de galpões logísticos, que mantiveram suas atividades em consequência da alta do e-commerce. Além disso, esses imóveis costumam ter contratos atípicos e de maiores prazos. Assim, os dividendos foram pouco afetados, lembrou o Head da RB Asset.

Investimento de longo prazo

Os especialistas alertam que, apesar desse cenário, o investidor que tiver paciência, poderá colher bons frutos com o investimento em FII. Ainda há boas oportunidades em alguns setores ou fundos específicos, mas o investidor deve focar no longo prazo.

Castro avalia que esse mercado ainda atravessará momentos de muita volatilidade, em razão dos desdobramentos da pandemia e do cenário macroeconômico. Os resultados das eleições americanas e seus efeitos iniciais, por exemplo, podem influenciar a política monetária brasileira.

No caso dos FIIs de shoppings, por exemplo, que é um dos segmentos mais representativos em número de fundos, os preços ainda estão atrativos por conta da queda. Mas para ver ganhos é necessário saber esperar a recuperação completa. E isso pode levar mais um ano, se não houver uma segunda onda da pandemia.

“No mundo dos investimentos, as variáveis e possibilidades do que pode ou não ocorrer são muitas e sempre imprevisíveis. Por isso, é essencial que, além de focar no longo prazo, o investidor diversifique sua carteira. Inclua ativos de qualidade e tenha capacidade de resiliência para atravessar as turbulências. Assim, é possível ter bons resultados no período de aplicação”, recomendou o sócio-fundador do Clube FII.

Egan Júnior diz que esse investimento continua atrativo pela diversificação de portfólio e de risco. “Os FIIs apresentam melhor risco/retorno no longo prazo, quando comparado a outros ativos, como o de ações, que têm maior volatilidade”, afirma.

Ele explica que, na hora de investir, é preciso estudar o fundo, analisar quais são os imóveis ou ativos da carteira. E verificar a qualidade desses bens, a localização, o tipo de inquilino. Ou seja, tomar os mesmos cuidados da aquisição de um imóvel.

 

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