Fundos imobiliários: FIIs logísticos e de shoppings ganham destaque

Cláudia Zucare Boscoli
Jornalista formada pela Cásper Líbero, com pós-graduação em Jornalismo Econômico pela PUC-SP, especialização em Marketing Digital pela FGV e extensão em Jornalismo Social pela Universidade de Navarra (Espanha), com passagens por IstoÉ Online, Diário de S. Paulo, O Estado de S. Paulo e Editora Abril.
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Apesar da crise, os Fundos Imobiliários saíram de uma base de 645 mil investidores de pessoas físicas em dezembro do ano passado para 1,1 milhão em outubro de 2020, segundo a B3.

O interesse cresce com a queda na taxa básica de juros, Selic, e também com o aumento da oferta de produtos nas plataformas das grandes corretoras.

Para debater o tema “Fundos Imobiliários: resiliência diante da crise e perspectivas de investimento em 2021”, a Money Week recebeu em seu primeiro painel desta sexta-feira (27), o investidor Artur Losnak, e Michel Wurman, sócio responsável pela área imobiliária do BTG Pactual.

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No encontro, eles falaram sobre o desempenho dos fundos, com destaque para FIIs de shoppings e logísticos. Também, sobre a possibilidade de taxação sobre dividendos e ainda sobre a novidade do mercado: o aluguel de FIIs. Confira.

Fundos Imobiliários e resiliência na crise

Com demanda cada vez maior de investidores por Fundos Imobiliários, o Brasil já soma R$ 110 bilhões sendo negociados neste tipo de ativo. Para Wurman, a cifra é ainda muito distante do US$ 1 trilhão dos EUA, mas indica que o país já está em um caminho de crescimento. “Nas próximas edições da Money Week, vamos falar com certeza em R$ 500 bilhões negociados”, afirma.

Segundo ele, isso se dá porque os FIIs oferecem proteção e uma previsibilidade muito grande de quanto será o rendimento.

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É uma classe nova no Brasil, que cresceu mais de 70%. Está caindo no gosto do investidor brasileiro”, ele afirma.

Losnak destaca ainda que, além dos investidores pessoas físicas, os FIIs vêm atraindo cada vez mais os grandes players.

FIIs: quem ganhou e quem perdeu na pandemia

O desempenho do segmento é classificado como positivo, apesar da crise decorrente da pandemia. “De um modo geral, os Fundos Imobiliários como um todo sobreviveram bem. Todo mundo passou pela crise melhor do que o esperado. E os gestores estão de parabéns”, aponta Losnak.

O destaque positivo ficou com os fundos de logística, puxados pelo crescimento do e-commerce, graças às medidas de distanciamento social.

O e-commerce foi o grande vencedor da pandemia e antecipou o digital em cinco anos. Por consequência, os galpões logísticos foram também os grandes vencedores”, ele diz.

Reprodução/Money Week

Em contrapartida, os fundos de shoppings sentiram mais o impacto. “A crise machucou bem os shoppings. Eles já vinham tentando se recuperar da crise anterior, de 2014, tentando tirar os descontos dados aos lojistas. Mas o que foi tirado de desconto lá atrás foi tudo devolvido pela pandemia e é dinheiro que não volta”, diz Losnak.

Shoppings como oportunidade

No entanto, para o investidor, o ano ruim para o fundos de shoppings pode ser uma oportunidade boa de entrada. É o que indica o sócio do BTG.

O investidor precisa olhar o que está muito descontado e tem potencial de valorização. São os dois ângulos que sempre olhamos”, recomenda.

Os shoppings seguem com movimento fraco em cinema e na parte de entretenimento, mas já estão fazendo cerca de 70% a 80% da receita do mesmo período do ano passado, então a tendência é de retomada”, diz.

Losnak revela que, particularmente, tem preferência pelas lajes corporativas, apesar de também enxergar os shoppings como oportunidade. “Eu prefiro porque acho mais tranquilo, não preciso sonhar com a performance boa do varejo”, afirma.

Na sua visão, a retirada dos descontos dados aos lojistas pelos shoppings pode acontecer num curto prazo se Black Friday e Natal derem bons resultados.

Caso contrário, eles devem se estender até meados o ano que vem, o que afeta o pagamento dos dividendos.

fundos imobiliários

Reprodução/ Money Week

Dinâmica Fundos Imobiliários

Além de acompanhar o mercado de perto, para enxergar as oportunidades, outra dica dos dois convidados da Money Week para quem investe ou pensa em investir em FIIs é se dedicar a estudar a dinâmica da cidade onde o ativo se encontra.

Como este ativo vai estar daqui a dez anos? Esta pergunta tem que ser feita. Uma gestão ativa bem feita pede esta visão, de ativos que sobrevivam depois de dez anos”, alerta Losnak.

Wurman concorda e cita como exemplo as lajes corporativas da Avenida Paulista, em São Paulo, que foram preteridas por ativos na Faria Lima nos últimos anos.

Não significa que a Avenida Paulista só tem coisa ruim. Mas a dinâmica da cidade mudou. Só que ninguém tem bola de cristal para prever que isso vai acontecer. É uma questão de sentir esta dinâmica, estudar contrato, tipo de inquilino, visitar os prédios e ter esta sensibilidade se está deteriorando ou não”, recomenda.

É um exercício: observar para onde o mercado está indo sempre”, ele diz. E recomenda até mesmo que o investidor visite os imóveis, acompanhando pessoalmente como eles estão.

Tributação sobre dividendos

A ameaça da tributação sobre dividendos é um fantasma que os dois convidados afastam, pelo menos no curto prazo.

É óbvio que o melhor é não ter imposto. Até porque esta isenção que é dada não é à toa, ela incentiva os investimentos no país, que é o que precisamos na economia”, diz Wurman.

Losnak não acredita que ela virá tão cedo. Mas pondera que, caso ocorra, não será tão drástica. Ele acredita que as cotas se ajustariam ao fim da isenção para dar o mesmo dividend yield no final das contas.

Novidade dos Fundos Imobiliários: aluguel de FIIs

Uma novidade que vem agitado o mercado é a possibilidade de aluguel de Fundos Imobiliários, como já acontece com as ações, e que foi anunciada recentemente pela bolsa de valores.

Para Losnak, a possibilidade de aluguel de FIIs faz parte da migração para uma indústria mais amadurecida, assim como já acontece nos EUA.

Wurman alerta, no entanto, que o investidor deve ir com calma. “Quanto mais instrumentos semelhantes às ações, melhor. Se o gestor pode fazer isso com ação, por que não poderia fazer com fundos? Mas é importante não ter ansiedade na largada e primeiro entender como será”, diz.

A B3 informou que liberaria tal operação a partir de 30 de novembro, mas ainda não divulgou quais fundos estarão abertos a esta possibilidade.

Fundos Imobiliários residenciais

Quanto a uma oferta maior de Fundos Imobiliários residenciais, impulsionada pela demanda crescente por imóveis para moradia, ambos os convidados apontam que este tipo de produto é mais difícil de ser moldado.

Isto se dá pela dificuldade de ter escala e de ter muitos imóveis nas mãos de um mesmo controlador.

Ter o controle do prédio é muito relevante para deixar o ativo organizado. Quando se tem poucos donos é mais fácil manter a qualidade. Para viabilizar fundos, tem que se fazer a incorporação no momento zero e ser dono do prédio  inteiro, tendo o controle do ativo”, explica Wurman.

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