FIIs de shoppings: é o momento de comprar esses fundos imobiliários?

Giovanna Castro
Jornalista formada pela UNESP.
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Crédito: FIIs de shopping podem gerar lucro futuro com a valorização -Foto: Divulgação

Com as expectativas de retomada da economia, a melhora das vendas do comércio e a proximidade de fim de ano, muitos investidores começam a olhar com mais atenção para os fundos de investimento imobiliário (FIIs) de shopping.

Mesmo com o aumento das vendas por e-commerce, a cultura dos shopping centers ainda é muito forte no Brasil. As pessoas vão a esses estabelecimentos não só para comprar, mas para passear, comer e ir ao cinema. Por isso, dificilmente os empreendimentos perderão espaço no pós-pandemia.

Mas será que é um bom momento para comprar cotas de FII de shoppings? Conversamos com especialistas para entender melhor como esses fundos têm se comportado e qual a projeção no curto e longo prazos.

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Impactos da pandemia no setor de shoppings

Penalizados pela crise, os FIIs sofreram com quedas de até 60% na rentabilidade. Aqueles com foco em shopping estiveram entre os mais afetados. Afinal, os centros de compras ficaram fechados por cerca de três meses.

Segundo Rodrigo Cardoso de Castro, CEO e sócio-fundador do Clube FII, o segmento de shoppings e varejo tem 39 FIIs listados na B3. Na média, eles registram queda de 20,7% em 2020, até 10 de novembro.

Fundos importantes e conhecidos do mercado, em algum momento depois da pandemia, chegaram a suspender a distribuição de dividendos. “Podemos citar o XPML11, ABCP11, FVPQ11, FIGS11 e SHPH11 como exemplos”, pontuou o especialista.

Confira o gráfico da Exame Research sobre a distribuição de dividendos dos FIIs de shopping em 2020:

Distribuição de dividendos dos FIIs de shopping em 2020

Dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) mostraram que em março, com o início do isolamento social, a queda foi de 35,3% nas vendas. Em abril, o recuo subiu para 89%, com o fechamento de todos os 577 shoppings. Com a reabertura, a retração começou a ficar mais branda.

De acordo com o último dado, de setembro, os shoppings apresentaram uma queda de 25% nas vendas em comparação com o mesmo período do ano passado.

Recuperação já acontece mas é lenta

Desde agosto, com a flexibilização da quarentena e uma melhora das expectativas em relação à economia, há uma recuperação do comércio. Os estabelecimentos voltaram a abrir e, com o fim do ano, é esperado que o fluxo de vendas aumente nas lojas físicas. Mas ainda não o suficiente para se equiparar ao nível pré-pandemia.

De acordo com especialistas, a avaliação do segmento de FIIs de shopping deve ser feita com uma visão de longo prazo. O investidor deve entender que se trata de um momento ainda delicado, com recuperação, mas lenta.

“O setor tem se recuperado, sim. Mas não é uma recuperação nem em V, nem em U. O que observamos que é um K. O segmento ainda sofre e só deve voltar aos patamares de 2019 em pelo menos um ano, um ano e meio”, comentou Danilo Barbosa, head de análise de FIIs na Exame Research.

Essa recuperação em K significa que, ao mesmo tempo em que o setor apresenta uma recuperação em alguns pontos, ele também ainda sofre impactos pela pandemia.

“As vendas são muito menores do que no mesmo período do ano passado. Mas, quando olhamos a evolução a partir de abril de 2020, dá para notar que estão melhorando todos os meses”, explicou o professor de finanças Arthur Vieira de Moraes.

Já Rodrigo Cardoso de Castro acredita que, nesse cenário de pandemia e recessão, o final de ano não é necessariamente um gatilho de compra.

“Estamos em um ano atípico. Os principais e maiores FIIs de shoppings apresentam quedas expressivas esse ano. Apesar da recuperação dos preços nos últimos meses, ainda negociam com preço abaixo do valor de patrimônio”, pontua.

Comportamento dos FIIs de shopping

Antes da pandemia, esses fundos mencionados pelo CEO do Clube FII negociavam com preços de 15% a 30% acima do seu valor de patrimônio. 

Hoje, o setor negocia em média 10% de desconto em relação ao valor patrimonial. Porém, existem FIIs de shopping que já estão sem desconto, olhando pela relação preço/valor patrimonial, apontou Danilo Barbosa.

Todos os fundos perderam em retorno no ano de 2020, considerando os dados até 10 de novembro. A pior perda foi registrada pelo FVPQ11, com -29,6%. Em seguida, ABCP11, com -27,8% e HGBS11, com -27%.

Confira a tabela da Exame Research sobre o comportamento dos FIIs de shopping em 2020:

FII Shoppings

Cotas e rendimentos

Na visão de Moraes e Castro, as cotas estão sendo negociadas em valores próximos dos respectivos valores patrimoniais. Os preços de mercado refletem o risco e os desafios que os shoppings vão ter ainda pela frente.

Além disso, os rendimentos distribuídos estão baixos e bem inferiores à rentabilidade de segmentos mais conservadores. Como os de recebíveis, por exemplo. E devem permanecer abaixo da média de 2019 por um bom tempo, segundo Barbosa.

“A decisão de investimento deve considerar as perspectivas futuras. A escolha de investimento em FIIs de shopping só fará sentido se o investidor acreditar em aumento da distribuição de rendimentos e valorização das cotas. Portanto, essa é uma decisão especulativa, que depende da melhora das condições no futuro, o que ninguém sabe se irá acontecer”, disse o professor de finanças.

Quem comprou ativos na grande baixa, em março e abril, ou até mesmo quem comprar agora, atento aos fundos que apresentam preços mais interessantes, tende a colher um bom lucro advindo da valorização. Mas, como sempre, isso não é garantido, reforçam os especialistas.

 

 

Cuidados ao investir

O preço da cota do FII deve ser avaliado a partir dos resultados que o fundo apresenta e do seu valor patrimonial. Além disso, os especialistas sugerem alguns pontos de atenção na hora de investir.

Um deles é a qualidade dos gestores. O outro é a localização dos ativos. O melhor é dar preferência a regiões mais nobres e shoppings mais consolidados. “Esses, possivelmente, serão os mais resilientes e com recuperação mais rápida”, recomenda o CEO do Clube FII.

Danilo Barbosa acrescenta que os mais bem localizados, em geral, já estão precificados a valor patrimonial. Esses têm performance muito melhor em termos de vendas, vacância e inadimplência em relação aos shoppings que ficam fora de grandes centros urbanos.

Moraes acredita que shoppings voltados para público de classes mais abastadas devem se recuperar mais rápido do que os demais. Ainda assim, é muito difícil de se prever com segurança. “Procure por fundos grandes, bem diversificados e com bons gestores”, resume.

 

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