FII de galpões logísticos: entenda como funcionam estes fundos imobiliários

Felipe Alves
Jornalista com experiência em reportagem e edição em política, economia, geral e cultura, com passagens pelos principais veículos impressos e online de Santa Catarina: Diário Catarinense, jornal Notícias do Dia (Grupo ND) e Grupo RBS (NSC).
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Crédito: Divulgação

Um dos segmentos de fundos imobiliários com mais opções disponíveis no mercado são os FII de galpões logísticos.

Como todo fundo, este tipo de FII tem características específicas e que devem ser levadas em conta na hora de se analisar um fundo imobiliário para comprar.

Será que vale a pena investir em FII de galpões logísticos?

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Vamos explicar como eles funcionam, quais as vantagens e desvantagens, o que analisar neste tipo de fundo e o dividend yield dos FII deste setor.

 

Conhecendo os fundos de galpões logísticos

Primeiro é importante esclarecer o que são exatamente galpões logísticos.

Estes imóveis são usados como centros de distribuição ou centros de armazenagens de diversos produtos. Ou seja, eles são grandes estruturas que tem como fim receber e liberar estoques dos mais variados produtos.

Empresas que trabalham com e-commerce, por exemplo, e que precisam estocar seus materiais, contratam galpões logísticos para armazenar estes produtos. Portanto, são imóveis essenciais para uso de grandes e médias empresas, como Magazine Luiza, Pão de Açúcar, Leroy Merlin, entre outros.

Assim, os Fundos Imobiliários de galpões logísticos possuem um ou mais imóveis deste tipo em seu porftólio. Por isso, eles podem ser classificados da seguinte forma:

  • FII de galpões logísticos monoativos: têm apenas um galpão sob gestão do fundo. Exemplos: GRLV11 e VTLT11.
  • FII de galpões logísticos multiativos: têm mais de um galpão em carteira. Exemplos: XPLG11 e HGLG11.

Importante ressaltar que fundos não lidam com os produtos das empresas, mas somente com os imóveis. Por isso, ocorre de os galpões às vezes serem divididos entre mais de uma empresa.

 

Como funcionam os FII de galpões logísticos

Os galpões logísticos são uma boa alternativa para as empresas que precisam de mais espaço para manter suas atividades.

Assim, ao invés de desembolsar uma grande quantia para comprar um imóvel, a empresa aluga um espaço de acordo com sua localização, tamanho, valor, entre outras variáveis. Para as empresas, acaba sendo mais econômico alugar do que construir um galpão, sendo uma opção mais prática e barata.

Com o aluguel do galpão a empresa poderá expandir seu negócio, poderá descentralizar os processos de produção e até mesmo o estoque.

Já os FII de galpões logísticos compram esses imóveis com o dinheiro arrecadado de uma primeira emissão de cotas. Ou seja, os investidores compram parte de um fundo de investimento deste tipo de negócio e o valor será usado para comprar os imóveis. Assim, o valor do aluguel dos espaços será revertido em lucro para os cotistas, que receberão valores proporcionais mensais.

Mas, como todo FII de tijolo, existe também a possibilidade de valorização da própria cota, como consequência da valorização do imóvel. 

Dados do setor

Os contratos de galpões logísticos podem ser classificados de duas formas: típicos e atípicos.

Contratos típicos: esses são os mais convencionais e geralmente possuem duração de cinco anos.

Contratos atípicos: têm prazos mais longos e dá certa segurança a mais para o fundo. Em alguns casos, o contrato pode durar até 15 anos.

Apesar de ser um segmento bastante popular, os galpões logísticos são mais concentrados na Região Sudeste. Especialmente em São Paulo, que detém 56% da ABL do país.

A projeção de analistas é que esse setor tenha um bom crescimento nos próximos anos devido à expectativa da recuperação econômica e do consumo, maior migração para galpões com boas especificações técnicas e bem localizados e maior adoção das compras pela internet.

O possível crescimento do e-commerce no país deve ser um grande incentivador dos galpões logísticos, ainda que hoje o Brasil tenha baixa penetração de vendas online se comparado com outros países.

Mas o que já era uma tendência foi amplificado após a crise do coronavírus. Varejistas de bens de consumo, operadores logísticos e empresas dedicados ao e-commerce têm investido cada vez mais em estratégias e operações logísticas de modo a encurtar distâncias, diminuir tempo de entrega ao cliente final e fretes relacionados.

Assim, Fundos Imobiliários com portfólio de galpões logísticos com boa localização e qualidade devem se beneficiar desse movimento.

Vantagens

  • Os fundos de galpões logísticos possuem uma demanda crescente, com o maior crescimento do e-commerce no país;
  • Galpões bem localizados em grandes centros urbanos são concorridos e preferidos por grandes companhias;
  • Raramente a vacância para este tipo de ativo é um problema. Ou seja, quanto mais inquilinos, mais aluguel;
  • Diferente dos FII de shopping, os de galpões logísticos foram o segmento mais resiliente durante a crise do coronavírus;
  • O segmento conta com grande quantidade de contratos atípicos que garantem maior previsibilidade da receita de locação dos Fundos Imobiliários quanto à renegociação de aluguel, rescisão de contratos e concessões de incentivos aos inquilinos;
  • Possibilidade de renda mensal recorrente.

 Desvantagens

  • Há o risco de inadimplência por parte dos locatários. Por isso, é preciso ficar de olho em quem são os locatários, como são os contratos, avaliar se o fundo é bem diversificado e analisar o desempenho do gestor;
  • Localizações ruins podem ser péssimos negócios e inviabilizar as atividades das empresas. Por isso é importante avaliar bem em que áreas os galpões estão localizados;
  • É preciso tomar cuidado com fundos monoativos, pois pode ocorrer de uma empresa sair do imóvel e o FII ficar sem aluguel, já que tem apenas um ativo em carteira;
  • O foco principal é receber rendimentos. A possível valorização da cota pode ocorrer, mas não deverá ser tão expressiva quanto no mercado de ações, por exemplo.

Rentabilidade

Confira abaixo o valor das cotas e o dividend yield dos FII de galpões listados na Bolsa.

FII de galpões logísticos

Conheça também como funcionam os FII de shopping.