FIIs: por que o IFIX está atrás do Ibovespa? Entenda

Cláudia Zucare Boscoli
Jornalista formada pela Cásper Líbero, com pós-graduação em Jornalismo Econômico pela PUC-SP, especialização em Marketing Digital pela FGV e extensão em Jornalismo Social pela Universidade de Navarra (Espanha), com passagens por IstoÉ Online, Diário de S. Paulo, O Estado de S. Paulo e Editora Abril.
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Crédito: Reprodução/Pixabay

Em um ano que tinha tudo para ser perdido devido à pandemia, a bolsa de valores brasileira chegou a 3 milhões de pessoas físicas e os fundos de investimento imobiliário (FIIs) chegaram a 1 milhão de correntistas.

O movimento é facilmente explicado pela baixa da Selic, a taxa básica de juros que – em 2%, seu piso histórico – empurra para a renda variável aqueles investidores que tradicionalmente prefeririam a renda fixa. Mas que, agora, precisam balancear a carteira, a fim de manter os rendimentos.

É explicado também pelo excesso de liquidez no mercado global, justamente em decorrência da crise.

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Tanto ações quanto Fundos Imobiliários tiveram fortes quedas, especialmente entre março e abril, os piores meses da crise no país.

No entanto, enquanto o mercado de ações esboça uma forte recuperação, retornando a patamares pré-pandemia, os fundos têm uma retomada mais lenta.

O Ibovespa, principal índice da bolsa de valores, que lista as ações mais movimentadas, chegou a cair 30% no auge da pandemia. Agora, ele registra queda de 1,78% no ano, praticamente zerando as perdas.

Ao passo que o IFIX, que é o principal índice da bolsa referente aos Fundos Imobiliários, ainda tem queda de 13,23%.

Ou seja, a reação dos Fundos Imobiliários tem sido bem inferior a das ações. Entenda o que acontece.

IFIX

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Ibovespa

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Juros e investimento estrangeiro

Segundo André Freitas, sócio-fundador da Hedge Investments, são dois os principais fatores que explicam a defasagem.

O primeiro é que existe uma divergência entre os juros futuros praticados pelo mercado e a projeção de juros captada pelo Boletim Focus, do Banco Central, que semanalmente traz as projeções das instituições financeiras para os principais indicadores. O Focus prevê 2% de Selic em 2020 e 2,75% em 2021. Para 2022, a projeção é de 4,5%. E, para 2023, 6%.

“Enquanto o mercado trabalha com Selic a 3% no máximo no ano que vem, os juros futuros já estão em 5% ou mais. E isto afeta diretamente o mercado imobiliário”, ele explica.

Isto porque, além de Selic mais alta devolver atratividade à renda fixa, ela encarece os empréstimos, dificultando a construção de novos empreendimentos. “O mercado imobiliário é fortemente ancorado pelos juros e essa diferença assusta o investidor”, complementa.

O segundo ponto é que, no mercado de ações, diferentemente do mercado de Fundos Imobiliários, grande parte da retomada se deve ao retorno do capital estrangeiro. Somente em novembro, os estrangeiros injetaram R$ 33,3 bilhões em ações, um recorde histórico.

“O Ibovespa subiu 15,9% e o IFIX 1,5% em novembro. Nas ações, isso se deve principalmente à entrada do capital estrangeiro, que movimentou mais de R$ 30 bilhões em um mês. No mercado de FIIs, o investidor estrangeiro participa muito pouco, são apenas 3,6% de não residentes”, diz.

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Ações baratas levam investidor para o Ibovespa

Para Beto Assad, analista técnico de ações e consultor financeiro do Kinvo, aplicativo de investimentos, mais um ponto ajuda a explicar a recuperação mais lenta do IFIX. É o fato de, graças à crise, as ações terem ficado com preços bastante convidativos. Sendo que algumas chegaram na casa dos R$ 5.

“As ações são ativos de maior risco. A busca por maiores retornos pode ter feito muita gente migrar dos FIIs, mais estáveis, para ativos de mais risco. Justamente nessa tentativa de lucrar o máximo possível”, acredita.

FIIs: um ano ruim para os ativos imobiliários

Co-fundador da Inco Investimentos, Leonardo Belisário chama a atenção para mais um detalhe. Que são os resultados ruins para os ativos imobiliários no ano.

“Os resultados do IFIX são atrelados à performance dos ativos imobiliários, não ao número de investidores. E a pandemia atingiu principalmente os shoppings, que fecharam as portas, e as lajes corporativas, impactadas pela necessidade do trabalho remoto. A redução dos valores de aluguéis contribuiu para a diminuição da performance dos ativos”, explica.

Apenas os FIIs de galpões logísticos foram beneficiados pela crise, tendo sido alavancados pelo aumento do e-commerce.

FIIs: tendências para 2021

Para o próximo ano, a tendência é que os FIIs de galpões logísticos continuem em destaque.

Para quem pensa no longo prazo e dispensa dividendos mensais imediatos, os FIIs de shoppings podem ser uma boa opção. Isto porque eles ainda terão um período para a recuperação pós-pandemia.

A projeção é que os FIIs de shoppings retomem os patamares de 2019 a partir do segundo semestre de 2021 ou em 2022.

FIIs: aumento do número de investidores

Em agosto, em meio à pandemia, os FIIs chegaram à marca recorde de 1 milhão de investidores. Comparativamente, em dezembro de 2019, eram 645 mil.

Além do “empurrão” da Selic, outro fator contribuiu fortemente para o marco: a democratização da informação sobre investimentos.

Culturalmente, o investidor brasileiro tende a confiar no mercado de imóveis, atraído pela segurança do patrimônio e pelos aluguéis. Mas com a informação circulando fortemente graças à internet e às redes sociais, houve uma massificação do conhecimento sobre a “nova” possibilidade de ganhos com imóveis, via FIIs.

“Isso gerou um aumento significativo do interesse pelo assunto, e consequentemente, do número de pessoas que decidiram começar a investir. Não por acaso, há uma representatividade significativa da faixa demográfica dos millennials entre os novos investidores”, pondera Belisário.

Para 2021, a tendência de alta no número de participantes deste mercado deve se manter. Até porque as expectativas para a Selic se mantêm baixas.

 

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