Mesmo com a crise do coronavírus, o mercado de fundos imobiliários (FIIs) está movimentado este ano. Além de ter ultrapassado a marca inédita de 1 milhão de investidores em setembro, o setor também vive a sua onda de IPOs (Ofertas Iniciais de Ações).
Enquanto em 2019 foram registradas 14 ofertas de primeira emissão, em 2020 já foram 11 e outras 13 estão em andamento, segundo a B3.
O número total de ofertas públicas registradas em 2020 chegou a 43 até setembro.
Reprodução/BTG
Selic baixa explica busca crescente por fundos imobiliários
A explicação para aumento da procura pelos fundos imobiliários é simples: com taxa básica de juros (Selic) em seu piso histórico, os investimentos em renda fixa perderam atratividade. O investidor partiu, então, em busca de mais rentabilidade na renda variável. E os fundos acabam sendo mais práticos, especialmente para os investidores iniciantes.
“Com a Selic a 2%, acontece uma migração em volume de capital para a B3 e, claro, os fundos imobiliários são beneficiados, tanto com IPOs quanto com follow ons (emissões subsequentes de ações)”, confirma Mauro Lima, sócio da RB Asset Capital.
Ele diz que, além do fator Selic, o mercado imobiliário já vinha em uma tendência de recuperação da crise que começou em 2014. A pandemia balançou o setor, mas as empresas já estão novamente focadas na retomada.
IPOs de fundos imobiliários em destaque
Da lista dos IPOs de fundos imobiliários da B3, três deles chamam a atenção, pela diversificação dos negócios. São fundos focados em imóveis agrícolas e imóveis para infraestrutura. E um focado em investimentos em renda fixa atrelados ao setor de imóveis. Confira.
Primeiro fundo imobiliário de terras agrícolas
Dentre os fundos que fazem a primeira emissão de ações está o Fundo de Investimento Imobiliário Riza Terrax. Ele é o primeiro do país dedicado à atividade agrícola.
O fundo vai financiar produtores agrícolas através da aquisição de suas terras. O FII poderá alugar a terra para o mesmo produtor que a vendeu ou para um novo locatário. A oferta pública inicial visa captar R$ 750 milhões, ao preço total de R$ 100 a cota.
O RZTR11 será administrado pelo banco Plural e terá a gestão da Riza Asset Management.
Fundo imobiliário de papel
Outro fundo que faz primeira emissão de ações é o Fundo de Investimento Imobiliário Mogno Certificados de Recebíveis Imobiliários High Grade.
O MGCR11 terá aplicação em certificados de recebíveis Imobiliários (CRIs) e Fundos Imobiliários (FIIs). Ou seja, é um fundo chamado “de papel”, que investe em renda fixa.
A oferta inicial do fundo será no valor de R$ 120 milhões, com preço de R$ 100 por cota. Ele é administrado pelo BTG Pactual e tem a Mogno Capital como gestor.
Fundo imobiliário de participação em infraestrutura
Já o PPEI11 – Prisma Proton Energia Fundo Imobiliário de Participações em Infraestrutura, terá 90% dos recursos aplicados em imóveis para companhias de infraestrutura.
O PPEI11 será administrado pelo BTG Pactual e terá a gestão da Prisma Capital. Segundo o regulamento, a oferta inicial será de R$ 441 milhões.
Confira os fundos imobiliários com IPO em andamento
- Plural Logística Fundo de Investimento Imobiliário
- Riza Akin Fundo de Investimento Imobiliário – FII
- Mauá Capital FOF Fundo de Investimento Imobiliário
- Kinea Securities Fundo de Investimento Imobiliário
- Energy Resort Fundo de Investimento Imobiliário
- Fundo de Investimento Imobiliário Riza Terrax
- Fundo de Investimento Imobiliário Mogno Certificados de Recebíveis Imobiliários High Grade
- Prisma Proton Energia Fundo de Investimento em Participações em Infraestrutura
- GTIS Brazil Properties Fundo de Investimento Imobiliário
- IFI-D Fundo de Investimento Imobiliário – FII
- RB Capital Recebíveis Imobiliários Fundo de Investimento Imobiliário – FII
- Quasar Rendimentos Crédito Imobiliário Fundo de Investimento Imobiliário
- Fundo de Investimento Imobiliário RB Capital I Fundo de Fundos
Nem todo fundo é interessante
Para o investidor não “se perder” entre tanta oferta, os especialistas recomendam que alguns pontos sejam levados em conta na hora de escolher o fundo imobiliário.
Em primeiro lugar, é preciso se certificar se o fundo está precificado corretamente. “Nem todo fundo imobiliário é interessante. É importante para o investidor saber que existem métricas para comparar o valor de mercado versus o valor patrimonial. É preciso entender se o preço pago corresponde razoavelmente ao ativo”, recomenda Alberto Saboia, sócio-fundador da Aplix Capital.
Do mesmo modo, é relevante saber se o fundo tem gestão ativa. Isso significa que um gestor qualificado deve acompanhar o mercado e encontrar as melhores oportunidades, desfazendo-se de imóveis obsoletos e renovando corretamente o portfólio.
A qualidade e credibilidade do administrador também são fundamentais. Por isso, apesar de o fundo já vir com os ativos escolhidos, cabe ao investidor escolher a qual fundo confiar seu dinheiro com segurança.
Para quem gosta de agir com precaução, vale a recomendação de avaliar também a qualidade dos locatários e a consistência dos contratos de locação, seja para lojas, galpões, shoppings, bancos etc.
Além disso, Saboia ressalta que investimento em fundos imobiliários é para quem aplica o dinheiro a longo prazo. “Não recomendo para quem quer uma estratégia de ganho rápido, porque, no curto prazo, o investidor fica muito sujeito à volatilidade”, avalia.
Segmentos em destaque
Em relatório, o BTG Pactual avalia uma tendência positiva para os fundos de shoppings, apesar de ainda sofrerem com a inadimplência decorrente da crise do coronavírus.
No médio e longo prazo, o banco acredita que a confiança e as vendas do varejo sejam retomadas de maneira gradual. “A relação de oferta e demanda é bastante favorável para o setor e o país ainda tem baixa penetração de shoppings”, afirma.
Saboia é outro a apontar os shoppings como oportunidade. “Os fundos de shoppings não tiveram, até aqui, a retomada dos preços. Eles podem ser uma boa exposição para aproveitar o retorno do consumo no país”, diz.
Já as lajes corporativas apresentam tendência de alta na taxa de vacância (parcela vaga do imóvel) no curto prazo, em virtude da pandemia. O estoque projetado para os próximos anos está em patamares inferiores às médias históricas, o que deve pressionar a oferta no médio prazo, alerta o BTG.
Por sua vez, os galpões logísticos devem ter vacância em virtude do aumento do estoque, com preços pressionados no curto e médio prazos.
