Fundos imobiliários atingem marca de 1 milhão de investidores

Natalia Gómez
Editora, é jornalista especializada no mercado de investimentos há 17 anos. Formada pela PUC-SP, teve experiências em veículos como Agência Estado, Valor Econômico e Revista Você SA; e na área de comunicação corporativa e relações públicas para instituições financeiras.
1

A indústria de Fundos Imobiliários (FII) está prestes a atingir a marca de 1 milhão de investidores no Brasil, impulsionada pela queda da Selic e pela busca dos brasileiros por maior diversificação dos investimentos.

De acordo com dados da B3, em julho de 2020 havia 957 mil investidores neste mercado. Deste montante, 952.435 são pessoas físicas. A marca de 1 milhão será atingida em breve, possivelmente ainda em agosto, de acordo com fontes da indústria.

Para efeitos de comparação, há dez anos o segmento de FII tinha apenas 20 mil investidores. No final de 2018, havia 208 mil investidores. E no final de 2019, a indústria tinha 645 mil investidores.

Análises e Resumos do mercado financeiro com leituras de 5 minutos. Conheça a EQI HOJE

O volume negociado também teve uma alta expressiva nos últimos anos:

fundos imobiliários

Além disso, o número de contas de Fundos Imobiliários subiu 28% de janeiro a junho de 2020, totalizando mais de 2,9 milhões.

Segundo dados da Anbima, a categoria cresceu acima da média da indústria de fundos, que registrou aumento de 6% no número total de contas no período.

Ao todo, o setor tem hoje 23 milhões de contas – considerando todos os tipos de fundos e que cada investidor pode ter mais de uma conta – e os Fundos Imobiliários representam 12% deste total. No primeiro semestre de 2019, correspondiam a 6%.

Principais motivos

Há pouco tempo, chegar a 1 milhão de pessoas era algo improvável para o mercado brasileiro de FII.

“Dois anos atrás, se falassem que isso estaria acontecendo, pareceria algo impossível”, destaca Alessandro Vedrossi, sócio-diretor da Valora Investimentos. 

Mas uma série de motivos conspiraram a favor da indústria de FII. Confira os principais:

Queda da Selic

O impulso dos fundos de investimento imobiliário no Brasil é, em partes, explicado pelos mesmos motivos que provocaram o crescimento da pessoa física no mercado de ações.

Um deles é a queda da taxa básica de juros (Selic), que reduziu o retorno de grande parte das aplicações de renda fixa. Isso tirou os investidores da zona de conforto.

Em 2015 e 2016, quando a Selic bateu valores acima de 14%, não fazia sentido o investidor comprar um fundo imobiliário que iria trazer um retorno abaixo de dois dígitos, sendo que ele podia investir em um fundo DI que o risco é menor e o retorno maior”, destaca Barbara Lombardi, gestora de FII da Rio Bravo Investimentos.

No Brasil, a maior parte dos investimentos ainda está na caderneta de poupança dos bancos, que hoje tem rendimentos de 70% da taxa Selic ou 1,4% ao ano. “A procura por ativos de risco, nesse cenário, é quase inevitável”, afirma a porta-voz da Rio Bravo.

Para os investidores que gostam da renda fixa, os FIIs são uma alternativa interessante. Apesar de serem ativos de renda variável, eles têm menos volatilidade que ações. Além disso, a maioria paga rendimentos mensais.

De qualquer maneira, o mercado nacional tem muito a crescer se comparado aos Real Estate Investment Trust (REITs) americanos, que possuem algo como U$ 3 trilhões de ativos sob gestão e aproximadamente 87 milhões de investidores.

Plataformas independentes

A popularização dos FIIs também se explica pelo aumento da oferta de informação na internet.

Hoje temos sites específicos, fóruns, aplicativos, research especializados e profissionais de renome que se dedicam a estudar e explicar sobre o segmento às pessoas físicas”, destaca Juliana Pedroza, Relação com Investidores da Habitat Capital Partners.

Segundo ela, esse movimento ficou mais intenso nos últimos três anos.

Assim como ocorreu com o mercado acionário, ficou mais fácil para o investidor encontrar informações sobre o mercado. Como consequência, as pessoas se sentem mais confortáveis para experimentar o investimento.

Brasileiro gosta de imóveis

O investidor brasileiro tem uma inclinação natural para investir em imóveis. Logo, o investimento em FIIs é uma evolução desse formato.

Além disso, a população brasileira é atraída pela combinação de liquidez e renda mensal oferecida pelo setor. “A população brasileira sempre foi muito patrimonialista e sempre gostou de investimentos onde tivesse uma maior percepção do seu ganho mensal”, destaca Barbara, da Rio Bravo.

Características dos FII

Além dos fatores acima, algumas características próprias do setor ajudam a explicar o aumento no número de investidores.

Uma delas é a baixa barreira de entrada. Ou seja, o investidor não precisa esperar juntar milhares de reais para comprar um apartamento ou escritório para alugar.

Além disso, a gestão profissional deste tipo de fundo garante o acesso a empresas grandes como locatários dos ativos, algo que dificilmente uma pessoa física conseguiria de forma independente.

Ao mesmo tempo, esses fundos permitem ao investidor montar um portfólio diversificado em tipos de ativos, tipos de locatários e diferentes setores.

Por último, a isenção de Imposto de Renda nos dividendos é outro importante fator de atração, de acordo com Caio Braz, sócio da Urca Capital Partners. Principalmente quando comparados com os rendimento de aluguel recebidos na pessoa física, que são tributados a alíquota progressiva de IR.

Entraves

Embora o setor tenha crescido de forma intensa nos últimos anos, existem ainda alguns entraves a serem superados. O principal deles, segundo os especialistas, é a falta de conhecimento sobre esse tipo de investimento.

Apesar de os FIIs pagarem rendimentos periódicos, se comportando como renda fixa, são ativos de renda variável.

Ou seja, os preços das cotas estão sujeitos a variações, e muitos investidores se assustam com isso.

“Muitos investidores ficam desconfortáveis ao se depararem em seus extratos com uma desvalorização de 30% ou mais, como ocorreu em alguns FIIs no pior momento da crise”, explica a porta-voz da Habitat.

Por essa razão, as pessoas ainda estão se acostumando com este tipo de ativo.

Crise influenciou indústria de fundos

No início da pandemia, o setor passou por uma forte desvalorização no preço das cotas. Embora isso tenha causado temor, também gerou uma oportunidade para a entrada de novos investidores.

“A pandemia levou os preços para baixo e criou oportunidades para mais pessoas entrarem”, explica o porta-voz da Valora.

Por outro lado, a pandemia causou a postergação de novas ofertas e follow-on, o que atrapalhou o crescimento do setor. No momento, essas operações estão sendo rotomadas, e muitas foram concretizadas com sucesso.

Segundo os especialistas, ainda há muito espaço para o número de cotistas crescer. “Existe o natural gosto dos brasileiros por imóveis e a taxa de juros deve se manter baixa por um bom tempo”, afirma Juliana, da Habitat.

Se você deseja se tornar investidor de FII, aprenda tudo neste artigo.

Consulte nossa Planilha de Fundos Imobiliários