Money Week destaca o crescente mercado de FIIs de CRIs

Paulo Amaral
Jornalismo é meu sobrenome: 20 anos de estrada, com passagens por grandes veículos da mídia nacional: Portal R7, UOL Carros, HuffPost Brasil, Gazeta Esportiva.com, Agora São Paulo, PSN.com e Editora Escala, entre outros.
1

A 4ª edição da Money Week, que termina nesta sexta-feira (28), reservou para um de seus painéis finais um assunto que vem crescendo dentro do mercado financeiro.

Roberto Varaschin (sócio da EQI Investimentos), comandou a conversa que teve como convidados Caio Conca (Capitania), Eduardo Malheiros (Hectare Capital) e Bruno Eiras (Devant Asset).

Atingir um patrimônio de R$ 100 mil é para poucos, saiba quais são as melhores atitudes e aplicações para multiplicá-lo

Para acessar as palestras e saber tudo que foi dito em Money Week é só clicar neste link!

Eles se juntaram para dar importantes dicas sobre Fundos Imobiliários, especificamente sobre investimentos em FIIs de CRI.

Para entender um pouco mais sobre o assunto, vale à pena acompanhar os principais pontos do painel composto por quatro feras do segmento.

O que são CRIs?

Esse segmento, para quem ainda não conhece muito a fundo, é o que reúne Fundos Imobiliários com investimentos majoritários em Certificados de Recebíveis Imobiliários, os chamados CRIs.

E, caso não saiba o que é um CRI, a maneira mais comum de explicar é que trata-se de um título de renda fixa que gera um direito fiduciário a quem o possui.

Felipe Ribeiro, um dos maiores especialistas do País no setor, fez uma participação especial, e muito interessante, em um vídeo gravado. E resumiu bem o assunto principal tratado no painel.

“Os Fundos Imobiliários de CRI são os que possuem a maior possibilidade de diversificação e, portanto, tem maior resiliência. No ano passado, que foi um ano de caos, os fundos de CRI foram os que menos sofreram. Isso quer dizer que a estrutura pulverizada e diversificada realmente prevaleceu. Foram os que menos sofreram e mais distribuíram dividendos”, resumiu, em sua rápida participação.

Estude e compare seus investimentos em FIIs

Acesse esse material especial para avaliar resultados, performance e dividendos dos melhores FIIs no mercado

Mercado é crescente, segundo Malheiros

Money Week

Assim como boa parte dos assuntos relacionados ao mercado financeiro, os investimentos em FIIs de CRI praticamente engatinham no Brasil. Foi essa a análise feita por Eduardo Malheiros, da Hectare Capital.

“Tem uma coisa bastante macro pra gente entender, que é o porquê tem tanta oportunidade para fundo de CRI no mercado. O Brasil sempre esteve pouco acostumado ao mercado de capitais. Até há bem pouco tempo, se pegasse todo o estoque de crédito do Brasil, mais da metade estava concentrada nos bancos públicos. O Governo era o grande emprestador”, pontuou.

“Hoje em dia, o BNDES está vendendo muita participação, deixando de dar empréstimo para empresas amigas, a Caixa mudando algumas coisas, o Banco do Brasil também. O que isso está fazendo? O Estado está saindo do jogo e abrindo espaço para o mercado privado”, complementou.

Malheiros citou ainda números impressionantes sobre esse segmento específico em 2020, e projetou o quanto valem FIIs de CRI no País. “O mercado de crédito total é de trilhão de reais. Emissões de CRI foram 20 bilhões no ano passado. Acho que ainda estamos arranhando esse mercado. Tem muito da característica do Brasil. Ninguém quer emprestar dinheiro a longo prazo, e é um mercado que precisa disso. A gente está crescendo em um mercado grande, e onde o crédito é pouco explorado”.

Caio Conca concordou com a linha de raciocínio do colega e também viu um mercado em potencial para os investidores apostarem. “Ainda tem muito espaço, muita desintermediação financeira, muita poupança, investimento, geração de emprego. O cotista tem que estar próximo do fundo, do gestor, pegar essa dinâmica de mercado”, aconselhou.

A visão de Bruno Eiras sobre o tema foi ainda mais otimista. De acordo com o representante da Devant Asset no painel da Money Week, os FIIs de CRIs apresentam uma resiliência e uma baixa volatilidade muito interessantes.

“Para todo investidor, fundo imobiliário é uma classe interessante. Se enquadra em renda variável. Desde que foi criado o IFIX em 2011, que é o Ibovespa do fundo imobiliário, entregou retorno com 70% a menos de volatilidade. Os Fundos Imobiliários de CRI sempre foram muito resilientes, tanto na crise atual quanto quando passou por um impeachment de presidente”, lembrou.

“Boom” do IGP-M ajuda CRI e também é assunto na Money Week

Monry

Não teve como falar de FIIs de CRI sem, claro, abordar o indexador que explodiu desde 2020 e superou o IPCA: o IGP-M. O índice de reajuste de aluguel, divulgado nesta sexta, acelerou 4,10% somente em maio, contra 1,51 do mês anterior, com os preços das commodities voltando a pressionar a inflação ao produtor.

Na visão de Eduardo Malheiros, a escalada progressiva do indicador nos últimos meses acabou ajudando os investidores que, mesmo com o fechamento de shoppings, ruim para quem apostou em fundos de tijolos, acabaram passando pela crise do coronavírus.

“O fato de o IGPM ter vindo tão forte nos últimos meses, e isso tem a ver com a pandemia e com o câmbio nessa inflação especifica, fez os dividendos desse tipo de fundo aumentarem muito. O investidor olha para isso e acaba pagando um prêmio maior na cota. O ponto é que esses fatores fizeram os fundos de crédito terem uma vantagem em cima da indústria como um todo, e isso está se refletindo numa captação mais acelerada”, explicou.

Os participantes do painel da Money Week foram questionados sobre a utilização do IGP-M como indexador em suas respectivas gestoras, e mostraram posicionamentos bastantes similares a respeito do assunto. Bruno Eiras, por exemplo, não negou a convergência de muitos contratos do IPCA para o IGP-M, mas foi claro:

“O foco é sempre no spread de crédito, ou seja, em cima da taxa livre do risco soberano. O mercado imobiliário tem, por si só, o forte viés de ser indexado ao IGP-M. Em um momento como o final de 2020, em que houve uma aceleração do IGP-M pela força das commodities, como minério de ferro, milho, soja, isso fez com que fosse distribuído um rendimento bem superior. Pensando no longo prazo, não é sustentável. O próprio incorporador, o tomador do dinheiro, faz uma negociação para trocar esse indexador pelo IPCA e acaba convergindo”.

Caio Conca mostrou pensamento bastante parecido com o colega de painel. “Como a gente se vende como casa de crédito, gostamos de olhar spread de crédito, prêmio de risco. A gente vai muito atrás das operações. No último ano acabamos fazendo quase que 100% dos desembolsos no IPCA. Fez muito sentido. Olhando para a frente, o pessoal já está fazendo essa troca, seja por desembolso ou por orientação do tomador. O IGPM em si já machucou muita gente, e o pessoal está fazendo bastante essa troca”.

FIIs ou Imóveis? Money Week encerra a eterna dúvida

A questão que não poderia faltar no debate é a que “aluga”, com o perdão do trocadilho, um espaço em boa parte dos brasileiros, que são apaixonados por imóveis, mas, pouco a pouco, passam a conhecer melhor os Fundos Imobiliários e os FIIs voltados para CRIs. Afinal de contas, qual é mais vantajoso?

“Quando me pedem para comparar imóvel com fundo, eu sou enfático em falar que só tem vantagem. Não perde em nada. Não paga corretagem, não paga imposto. Se o fundo de tijolo está valendo pouco, imagine um escritório?”, questionou Eduardo Malheiros.

“Você não ia conseguir vender no meio da crise, no preço que fosse. Fundo imobiliário, em algum preço você consegue vender. Seu apartamento não tem preço de tela e não te dá o nível de oportunidade que o ativo líquido te fornece”, completou, acompanhado de perto por Caio Conca.

“Nesse mundo nosso, de uma tese mais high grade, com IPCA + 5,5, spread de crédito baixo, a gente passou muito bem. Mesmo os shoppings. Tiveram 3, 4 meses ruins, mas, depois disso, já conseguiam pelo menos pagar o cupom e a atualização monetária. Há algum tempo voltaram a pagar normalmente os CRIs. Em nível do ativo, foi péssima, principalmente para fundo de tijolo, mas, para fundo de papel, foi bom, pois, além de passar atualização monetária, sofreu menos. Os CRIs continuaram sendo pagos e os dividendos muito bons. Olhando pra frente, a pergunta é: dá para ser pior do que foi?”, concluiu.

(Por Paulo Amaral)