Como montar uma carteira de Fundos Imobiliários (FIIs)? Para falar sobre o tema, a EQI Research promoveu uma live com Luís Moran, head da casa de análise; Carolina Borges, analista de FIIs; e Denis Miyabara, sócio da EQI Investimentos e apresentador do Faria Lima Late Show.
Confira os principais insights do bate-papo.
Como montar uma carteira de Fundos Imobiliários: por onde começar a análise?
Carolina Borges explica que existem duas maneiras de se analisar um ativo. Começando “de cima para baixo”, como ela diz, analisando o cenário macroeconômico até chegar no ativo em si, que seria o “micro”.
Ou “de baixo para cima”, partindo da análise de um ativo, através de gráficos.
Para o caso dos FIIs, Carol recomenda que seja usada sempre a opção “de cima para baixo”, ou seja, a análise fundamentalista do ativo.
Isso porque os Fundos são altamente influenciados pela Selic, taxa básica de juros da economia. Logo, acompanhar o noticiário econômico é relevante para quem investe em FIIs.
Quais ativos escolher se eu não tenho tempo?
Luís Moran lembra que investir é um ação completamente diferente do day trade, ou seja, a compra e venda de ativos no mesmo dia.
“Investir é diferente de ficar operando no mercado. Eu não acredito nisso. Eu acredito em trabalhar e usar os investimentos para acelerar o processo de formação de patrimônio. O sujeito que trabalha o dia todo, quando chega em casa, ele quer descansar. Não tem as horas disponíveis necessárias para entender tudo do mercado”, diz.
Mas, então, como fazer? O melhor, ele recomenda, é acompanhar as análises de especialistas confiáveis, que já fazem uma triagem para o investidor.
Na EQI Research, por exemplo, qualquer pessoa pode ter acesso totalmente gratuito a relatórios e Carteiras Recomendadas.
Assim, o investidor tem uma leitura selecionada e interpretada dos dados mais relevantes que afetam cada ativo. E tem ainda uma seleção de ativos já analisados e cujas teses de investimento valem a pena.
Carolina Borges afirma que são quatro os itens que ela analisa para definir se um FII entra ou não em uma de suas Carteiras Recomendadas.
“Basicamente, o primeiro passo é uma análise macro: o que aconteceu no cenário nesse mês? Houve mudança de juros, de política monetária? Porque os juros impactam na escolha dos ativos”, diz.
“A gente otimiza a exposição da carteira conforme o cenário de juros, que é o que vai definir a quantidade de fundos de papel e tijolo na carteira”, explica. “Recentemente, diante do novo ciclo de queda de juros, diminuímos nossa exposição em papel e aumentamos a exposição em fundos de tijolo”, conta.
O segundo passo, ela revela, é a análise setorial. “Se eu vou buscar fundo de tijolo de galpões logísticos, tenho que privilegiar contratos longos de locação, porque garantem a segurança”.
Depois, conta, é avaliada a tese de investimento, se houve alguma alteração relevante, como aquisição ou devolução.
Por fim, é preciso olhar os demais pares deste fundo no mercado para saber se o desempenho dele está condizente ou se, por alguma razão, há opções mais interessantes. “Meus fundos podem ser bons, mas será que eles são os melhores? É preciso fazer esta pergunta também”, indica. “Se tiver fundo melhor no mercado, que atenda aos outros requisitos, a gente troca”, complementa.
Como é feita a avaliação dos FIIs que entram na Carteira Recomendada?
Uma dica para acompanhar a avaliação de Carolina Borges para todos os Fundos Imobiliários disponíveis no mercado é consultar o Checklist de FIIs, no qual, após análise de uma série de fatores, ela entrega uma nota para cada Fundo Imobiliário consultado. Clique aqui para ter acesso ao material.
“Dá muito trabalho acompanhar o mercado. São 109 fundos só entre os principais que constam no IFIX, índice dos Fundos Imobiliários. Com o Checklist de FIIs, você já recebe a análise feita”, pontua Moran.
Carol explica que são 9 critérios para analisar fundos de tijolo e 6 para analisar fiis de papel.
Critérios para avaliar FIIs de tijolo
Localização dos imóveis
“A gente avalia quantos imóveis do fundo estão em regiões nobres, com excelente infraestrutura. E por que fazemos isso? Porque isso ajuda a diminuir a vacância e a garantir um melhor aluguel”, explica Carolina.
Qualidade da gestão do fundo
“A gestora é quem vai gerir todo o patrimônio. Então, ela precisa ter uma boa reputação, tem que fazer um excelente trabalho e ser muito bem reconhecida pelo mercado”, diz.
Histórico de vacância
“Fundos com vacância (taxa de desocupação) elevada por muito tempo são indicativo de que deve haver algum problema com o imóvel”, afirma Carolina.
Diversificação e qualidade dos inquilinos
“Analisamos este ponto para que não haja concentração de fontes de renda no fundo, isto é, o fundo não é dependente de um único ou poucos inquilinos. Porque, se o inquilino rescinde o contrato e ele tem um peso grande, o impacto é maior. Da mesma forma, com mais inquilinos, o fundo se torna mais resiliente”, ensina.
Vencimento dos contratos
“Contratos mais longos oferecem mais previsibilidade. A perspectiva é maior de que aquele imóvel ficará alugado por mais tempo, garantindo a renda ao longo dos anos. Contratos mais curtos precisam ser renegociados, são piores”, diz.
Histórico de pagamento de proventos pelo fundo
“Este item dá uma ideia de quanto por mês o FII irá pagar de dividendos. Quem paga bons proventos, muito provavelmente consegue colocar imóveis no mercado, com bons contratos e prazos longos”, afirma.
Diversificação interna
“É sobre quantos ativos o fundo possui e onde eles estão. Tendemos a dar notas maiores para fundos presentes em várias regiões do país”, diz.
Padrão construtivo
“Se o imóvel tem padrão construtivo mais baixo ou está em uso há mais tempo, ele pode demandar despesas com reformas e manutenção. Em sentido inverso, quanto melhor o padrão construtivo, menos despesas, além de conseguir um retorno em aluguel mais alto”.
Concentração de fontes de receita
“Item semelhante à diversificação e qualidade dos inquilinos, aqui queremos saber o quanto cada inquilino é responsável pela receita do fundo. Quanto mas diversificado, tanto melhor”, indica Carolina.
Critérios para avaliar FIIs de tijolo
Tipo de crédito
“A pontuação é maior quanto mais resiliente for o setor de onde vem essa dívida. Setor logístico, corporativo e shoppings são os menos arriscados. Loteamentos e multipropriedades são mais arriscados”, ela ensina.
Prazo médio de vencimento
“Quanto mais longa for a dívida, maior é a probabilidade de inadimplência, de o devedor não conseguir pagar, logo, é um ponto negativo. Quanto mais curta a dívida, melhor”.
Avaliação de crédito
“Aqui entra o rating, uma avalição feita por terceiros, dizendo qual a probabilidade desse devedor não arcar com sua dívida”.
Diversificação de indexadores
“Fundos imobiliários de papel são investimentos de longo prazo e o mercado é sempre sensível aos ciclos econômicos. Logo, você precisa estar posicionado ao CDI e ao IPCA, corretamente, para aproveitar a alta de todos os índices. O peso do Checklist de FIIs é maior para quem te mais diversificação”, explica.
Qualidade da gestão
Novamente, é relevante que a gestora tenha uma boa reputação e o reconhecimento do mercado.
Razão de garantia (LTV) do portfólio
“Sempre que você faz uma dívida, você dá algo como garantia. Então, nós avaliamos, neste item, o quanto essa garantia representa da dívida”, afirma.
Carolina conta ainda que, dentre todos estes itens, a análise do crédito e a qualidade da gestão são os que possuem mais peso, apesar de todos serem extremamente relevantes.
Entrar ou não em emissões de FIIs
Carol comentou também sobre o bom momento para entrar nos follow ons, ou emissões secundárias dos FIIs.
Sobre isso, ela comentou que há quase dois anos não se tinha emissões e que o momento, de início de ciclo de queda da Selic, é muito positivo para as ofertas.
Mas, para o investidor saber se uma oferta é boa ou não, valem duas recomendações:
- Qual o preço da cota na emissão e qual o preço da cota na bolsa? “Só vale a pena se a emissão for mais barata”, diz.
- O que o gestor vai fazer com o dinheiro? “Será um bom negócio se o pipeline for bom, ou seja, se os imóveis que fundo tem interesse em adquirir forem bons e promissores”, pontua.
HCTR11: o que acontece?
O HCTR11, Fundo Imobiliário Hectare CE, é um dos FIIs mais populares listados na B3. E ganhou o noticiário recentemente ao despencar quase 20% (19,27% para ser exato) em um único dia após anunciar uma redução drástica dos dividendos.
Os proventos distribuídos pelo fundo foram de R$ 0,50 para R$ 0,17 por cota. E os investidores, claro, se alarmaram.
Mas será que a queda é indicativo de compra ou de venda?
Carol Borges reforça recomendação de venda do fundo HCTR11.
“Apostar na compra seria um risco muito alto para um potencial retorno considerado extremamente baixo”, afirma.
Além disso, o fundo teve um prejuízo contábil que causou uma redução de 70% na distribuição de dividendos.
A especialista também reforça que a recomendação de venda é válida mesmo para investidores que compraram o fundo a preços baixos.
“Os investidores que por ventura ainda estejam posicionados no HCTR11 devem entender que o desafio ali é muito grande”, completa.
Ou seja, o tempo para a eventual recuperação do fundo, se é que vai acontecer, pode não ser compensador no quesito do custo de oportunidade.
Perguntas e respostas
A live também, como toda semana, abriu espaço para respostas a perguntas da audiência.
Confira:
- Quanto ter de cada ativo na Carteira de FIIs?
No máximo, 15%, responde Carol. - Qual a Carteira ideal para cada um?
É preciso entender o perfil de risco do investidor primeiro, e um assessor de investimentos pode ajudar.
Os investimentos possuem um tripé que é: liquidez, segurança e retorno. Ter os três fatores fundamentais dos investimentos em um mesmo produto é impossível. A Carteira ideal vai buscar atender ao máximo esses pontos, mas de acordo com os objetivos e ao perfil para risco de cada investidor.
- O momento também é bom para investir em Fiagros?
Enquanto os FIIs de papel investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), os Fiagros investem em Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRAs). São dois produtos bastante diferentes.
Carol explica que a EQI Research ainda não tem recomendação para nenhum Fiagro, por considerar o produto ainda novo e sem material suficiente para conclusões.
Confira a live na íntegra:
