Como a alta da Selic afeta o mercado de fundos imobiliários? Veja aqui!

Ronaldo Araújo
Engenheiro e Agente Autônomo de Investimentos, hoje me dedico a divulgar ensinamentos sobre como funciona a Previdência Privada. Acredito que com mais conhecimento é possível fazer melhores escolhas para a formação do patrimônio de longo prazo. Para saber mais acesse www.ronaldoaraujo.com.br
1

Crédito: Pixabay

A elevação recente na taxa Selic confirmou o novo ciclo de alta dos juros. O aumento da taxa na reunião do dia 5 de agosto já era esperado, visto que a inflação disparou com a crise da pandemia. Mas, neste cenário, como ficam os fundos imobiliários? Qual é o impacto nos FIIs?

Para responder sua dúvida, o presente artigo aborda o tema com mais profundidade. Ao ler o texto, você entenderá como se dá a relação da taxa Selic e o desempenho dos FIIs. Saberá qual é o impacto causado nos Fundos Imobiliários por uma Selic maior. Além disso, conhecerá como a inflação interfere nesse mercado.

Praticidade e precisão, saiba quais melhores investimentos e como melhorar rentabilidade de suas ações

Não perca mais tempo e leia agora mesmo!

Qual é a relação entre a Selic e o mercado dos Fundos Imobiliários?

Para entender melhor a relação, convém abordar os tipos de Fundos Imobiliários existentes. Basicamente, um FII pode ser de tijolo ou de papel. No primeiro caso, os recursos do fundo são aplicados em imóveis físicos. Entram aí galpões logísticos, lajes corporativas e rede de hotéis.

Já na segunda opção, o patrimônio do fundo é investido em recebíveis imobiliários, como CRIs (certificados de recebíveis imobiliários) e LCIs (letras de crédito imobiliário). Cada um dos tipos sofre uma influência diferente vinda da Selic e é muito comum que alguns fundos optem por um modelo híbrido. Ou seja, investem tanto em imóveis físicos quanto em títulos relacionados aos empreendimentos.

Quando o fundo é de papel, seu desempenho tende a ser melhorado com a alta dos juros. A razão disso é que a principal fonte de renda dessas aplicações (aluguéis) tem seu preço reajustado pelos juros de mercado. Tanto é que até agosto de 2021, apenas essa modalidade de fundo imobiliário apresentou retorno positivo.

Já em relação aos fundos de tijolo, a realidade é exatamente a oposta: com a alta da Selic, a tomada de crédito se torna mais cara. Assim, as construtoras e agentes do setor imobiliário tendem a retrair as operações, pois preferem esperar um momento em que o custo do dinheiro esteja mais barato. O reflexo no mercado é um menor lançamento de imóveis novos e isso prejudica as transações.

Como a alta na taxa Selic impacta os fundos?

A taxa Selic iniciou um movimento de queda que durou muito tempo. Desde outubro de 2016 vinha diminuindo, até atingir seu patamar mínimo histórico de 2% ao ano em agosto de 2020. E a situação perdurou até março de 2021.

Durante esse ciclo de baixa, a renda fixa foi perdendo atratividade paulatinamente. Gradualmente, os investidores procuraram melhores rendimentos nos mercados de risco. Isso inclui a bolsa de valores e os fundos de investimentos imobiliários.

Foi aí que houve uma grande expansão dos investimentos em FIIs: tanto o número de investidores quanto o volume total de recursos aportados cresceram consideravelmente. O total de investidores nesse mercado saltou de 100 mil em 2018 para mais de 1,3 milhão em 2021. Já o montante de recursos aplicados foi de R$ 88 bilhões para mais de R$ 144 bilhões no mesmo período. Todos os dados são da própria B3.

Cenário atual

E eis que se encerra a baixa de juros e um novo ciclo de alta se inicia. Até agosto de 2021, a taxa Selic já atinge 5,25% ao ano, melhorando em muito a rentabilidade dos títulos de renda fixa. Para fazer uma comparação do impacto causado no mercado de FIIs, é preciso considerar o prêmio pago pela aplicação em contraste com os títulos de inflação do Tesouro Direto.

De forma geral, os títulos atrelados à inflação disponibilizados pelo Governo Federal pagam uma taxa próxima de 4,5%. Quando comparamos com o valor pago pelos FIIs a título de dividendos, temos algo em torno de 7% (já precificada a elevação dos juros). Sendo assim, a diferença entre os prêmios é de quase 3 pontos percentuais.

Isso quer dizer que é possível que haja algum movimento rumo às aplicações em renda fixa, mas pode ser que o impacto nos Fundos Imobiliários não seja tão grande. Há de se considerar também o preço da cota no momento do investimento em um FII.

Muitos deles estão com baixa precificação por ocasião da pandemia, e isso pode aumentar os ganhos com esse tipo de aplicação, além de proporcionar grande possibilidade de valorização da cota no médio prazo.

Alta da inflação

A resposta dessa pergunta é aquela que quase ninguém deseja ouvir: depende!

Para chegar a conclusão se há benefícios ou não, é preciso entender de que forma a alta na inflação impacta os FIIs. Até mesmo porque o novo ciclo de alta da taxa Selic foi iniciado exatamente para conter a alta da inflação causada pela crise da pandemia.

Vale lembrar que os próprios índices inflacionários estão relacionados aos preços dos contratos de aluguéis. Alguns imóveis têm seu valor de locação ajustado pelo IPCA ou pelo IGP-M. Isso quer dizer que com uma alta nesses índices, os aluguéis ficam mais caros.

Você pode pensar “que bom, receberei mais dividendos”, mas a história não é bem assim. De fato, isso vale para os contratos já firmados, mas para os novos pode ser um problema e tanto. Com a elevação dos juros para conter a alta da inflação, forma-se o cenário perfeito para o aumento da vacância.

E imóveis vagos não geram retorno, muito pelo contrário, consomem recursos na forma de manutenção que deveria ser de obrigação do locatário que agora não existe mais.

Por outro lado, fundos de papel que têm suas aplicações concentradas em recebíveis podem ter melhor retorno.

Conclusão

No final das contas, tudo depende de uma série de fatores que devem ser muito bem estudados para aproveitar as diferentes condições apresentadas pelo mercado. O fato é que os FIIs continuam sendo ativos financeiros atrativos para investir.

O fator maior de decisão pela aplicação reside no perfil do investidor. Tradicionalmente, o brasileiro gosta de investir em imóveis e os FIIs representam comodidade no momento de planejar o investimento.

Perfis mais sofisticados podem aplicar uma parcela maior do seu patrimônio, enquanto os mais conservadores devem destinar percentuais menores. A razão é que o valor da cota é variável e isso causa oscilações no patrimônio investido.

Interessado em investir em FIIs? Converse com um assessor para conhecer mais sobre o mercado. basta preencher o formulário abaixo.