Renda passiva via dividendos de FIIs: aprenda a escolher os melhores ativos

Regiane Medeiros
Colaborador do Torcedores
1

Crédito: ´Reprodução/Pixabay

Muitas pessoas sonham com a possibilidade de ganhar dinheiro sem precisar fazer nenhum esforço. Sim, estamos falando da famosa renda passiva, que nada mais é do que auferir determinado retorno sem ter que trabalhar para isso. Quem consegue atingir esse estágio pode dizer com orgulho que alcançou sua independência financeira. Entre as diferentes formas de ter renda passiva, podemos citar o universo da bolsa de valores. Nesse cenário, os Fundos Imobiliários (FIIs) são um instrumento poderoso para obter renda passiva com investimentos.

Para saber mais sobre eles, acompanhe a leitura!

Praticidade e precisão, saiba quais melhores investimentos e como melhorar rentabilidade de suas ações

Como funcionam os Fundos Imobiliários?

Na maior parte dos Fundos Imobiliários, os investidores se agrupam em uma sociedade que é dona de um empreendimento. Seja ele um prédio comercial, um shopping, um hospital, etc.

Como o fundo é lastreado em imóveis ou em papéis que financiam outros imóveis, quando você compra um fundo imobiliário, você está comprando uma pequena parte de um prédio.

Trata-se de uma forma mais fácil e acessível de investir em imóveis e que oferece mais liquidez do que os ativos físicos.

A distribuição dos proventos se dá por meio dos dividendos, que nos caso dos FIIs vêm dos aluguéis e de outras operações que possam dar lucro para o fundo.

Essa renda recorrente acaba sendo um forte atrativo para os investidores apostarem nessa categoria de investimentos.

Por lei, um FII deve distribuir 95% dos lucros semestrais aos cotistas. No entanto, a maioria dos fundos faz isso de forma mensal, o que torna ainda mais vantajoso a entrada regular de caixa para o investidor.

Apesar de a rentabilidade dos FIIs não ser padronizada, pode-se fazer uma média geral no mercado. Atualmente, essa média está em 7,5% ao ano, mais do que o dobro da média de renda com aluguéis, que está em 3,5% ao ano.

Aprenda a formar renda escolhendo os FIIs certos

Mesmo não sendo possível projetar os ganhos com FIIs, sua escolha não deve ser feita de modo aleatório. Então, para ter mais segurança em sua escolha, o investidor pode lançar mão de uma série de ferramentas para auxiliá-lo.

Assim sendo, analisar o histórico de rentabilidade nos últimos 12 meses pode ser um bom começo. Apesar de sabermos que os rendimentos do passado não podem ser tomados como garantia de ganhos futuros, esse recurso pode dar um bom direcionamento ao investidor.

Isso porque ele reflete sobre como o empreendimento e sua gestão tem performado frente às últimas oscilações da economia.

É importante olhar também para o Valor Patrimonial (VP) do fundo, que é a soma dos ativos que compõem o patrimônio de um fundo. Após descobrir o VP, o investidor pode calcular o preço sobre valor patrimonial (P/VP), que representa a relação entre o patrimônio total dividido pelo número de cotas.

Em outras palavras, o P/VP reflete o quão distante está o preço da cota negociada no mercado, do seu valor patrimonial.

Se o P/VP for maior do que um, isso indica que o valor de mercado do fundo é maior que o valor de seu patrimônio. Em sentido contrário, quando o P/VP for menor que um, suas cotas estão sendo negociadas a valores inferiores ao valor patrimonial.

Top 10 de dividendos em FIIs 

Um conceito muito importante relacionado aos rendimentos de um FII diz respeito ao dividend yield.

Este indicador entrega qual o retorno que um investidor terá, em forma de dividendos, comprando cotas de um determinado FII.

Para encontrar o resultado, basta dividir o valor do dividendo pelo valor da cota. Confira abaixo os 10 melhores dividend yield de FIIs listados na Bolsa em 2021.

RankingFIICódigoYield 2021 Cotação
1FII MACDMAC111233,94% R$    12,09
2FII NESTPARNPAR11913,66% R$    14,87
3FII LOFT ILOFT11B306,86% R$    29,90
4FII B VAREJOBVAR11188,53% R$  100,05
5FII HEDMOCAHMOC1197,44% R$  226,95
6FII QUASAR AQAGR1181,81% R$    50,95
7FII MAX RETMAXR1157,16% R$    88,95
8FII KII REALKNRE1156,72% R$       2,11
9FII BB PAPIIRDPD1149,70% R$    66,11
10FII KILIMAKISU1149,61% R$       8,97

Fonte: meusdividendos.com

Quais são os riscos de investir em FIIs?

Além do risco de ter suas cotas desvalorizadas, o investidor pode sofrer com vários outros riscos inerentes aos fundos, entre os quais estão:

FIIs: Rescisão de contrato

Os locatários dos imóveis podem cancelar os contratos ou encerrá-los antecipadamente. Apesar de raros, estes acontecimentos impactam diretamente a geração de receitas de aluguel dos fundos.

Vale destacar que essa situação é ainda mais grave quando os fundos possuem um único imóvel ou uma diversificação pequena (dois ou três locatários), já que pode trazer uma redução drástica dos rendimentos mensais.

FIIs: Renda Garantida

Muitos fundos são vendidos com “Renda Garantida”.

Quem investe nesse tipo de imóvel deve analisar bem os termos desta “renda garantida”. Principalmente o tempo que o fundo vai garantir a renda e se o fundo não está “comendo” o patrimônio para pagar esta renda garantida.

Uma dica é comparar a renda garantida com a renda que o fundo recebe de aluguel e que seria repassada aos cotistas.

FIIs: Imóveis em construção

Assim como você pode comprar imóveis na planta, os Fundos Imobiliários também podem investir em imóveis em construção.

Nesse caso há uma série de riscos que devem ser questionados pelo investidor em potencial. Por exemplo, o lugar onde o imóvel está sendo construído já possui empresas, ou pessoas interessadas nos imóveis?

Qual o prazo estimado para o término das obras? O fundo vai remunerar os investidores enquanto a obra e os locatários ou compradores não entrarem ainda no negócio?

Além disso, analisando esses fatores você ainda precisa ver se o valor de mercado condiz com a situação do fundo.

FIIs: ativos mais defensivos e resilientes são as preferências para setembro

A crise derivada da pandemia causou a desaceleração da economia, aumento de desemprego e incertezas. Dessa forma, casas de análises como Guide e Ativa reforçam suas preferências por ativos mais defensivos e resilientes.

“Mantemos uma exposição relevante a segmentos mais defensivos e resilientes, antecipando possíveis volatilidades no setor e visando trazer o máximo de estabilidade aos nossos investidores” explica a Guide.

“Na nossa opinião, dado o cenário de forte incerteza, nossa carteira mantém o viés de cautela”, diz a Terra Investimentos.

Por outro lado, a Mirae Asset se mostra mais otimista que seus pares. “Acreditamos que a volta da economia poderá ocorrer como maior magnitude ao longo do segundo semestre de 2020 e principalmente em 2021”, opina.

A Mirae destacou que, com a queda dos juros, o retorno dos FIIs deverá continuar superior e até mesmo aumentando seu ganho em relação à taxa Selic, sendo uma boa opção.

“Seguimos otimistas com segmento de galpões de logística, fundos de fundos e esperamos recuperação nas vendas dos shoppings a partir do final do terceiro trimestre deste ano e com mais ênfase no quarto trimestre e em 2021”, diz a Mirae.

CSHG Real (HGRE11)

O FII CSHG Real (HGRE11) foi o mais recomendado para setembro dentre as carteiras observadas.

A Guide Investimentos acredita que os ativos do HGRE11 são ideais para se posicionar no segmento de lajes corporativas.

Isso porque, possui majoritariamente edifícios classificados com A+, que historicamente apresentam características mais defensivas em momentos de crise. Além disso, segundo a Guide, o fundo apresenta um desconto bastante relevante (VM/VP ~0,91x).

A Ativa Investimentos também destaca a boa localização e diversificação do fundo.

O HGRE11 possui atualmente 22 edifícios, destacando-se especialmente pela alta concentração de ativos em regiões Premium de São Paulo, como Faria Lima, Berrini, Chucri Zaidan.

BTG Pactual Fundos de Fundos (BCFF11)

O BCFF11, do BTG Pactual, é um dos fundos de fundos mais bem capitalizado do segmento (~R$ 300 milhões em caixa).

Conforme a Guide, isso permite ao FII surfar oportunidades pontuais geradas por oscilações de mercado, ou participar de ofertas restritas.

Além disso, a gestora destaca a excelente liquidez do fundo, tendo peso relevante no IFIX e contando com mais de 210 mil cotistas e gestão altamente experiente e qualificada com bom histórico de alocações e rentabilidade.

BTG Logística (BTLG11)

O BTLG11 é um fundo logístico, que possui 6 imóveis alugados para 6 empresas diferentes.

Segundo a Guide, o segmento logístico tem apresentado o perfil mais defensivo entre os segmentos imobiliários.

“Acreditamos nos fundamentos do setor e gostamos da resiliência que tem apresentado”, reforça.

A Guide enxerga o BTLG11 como o melhor nome para estar posicionado, visto seu amplo pipeline de aquisições.

“Grande parte dos contratos são atípicos de longo prazo e apresenta qualidade nos locatários, além da diversificação de setores da indústria, explica a Ativa Investimentos”.

 

Money Week 5ª Edição

5 Dias de Evento | 70 Autoridades do Mercado Financeiro | 20 Horas de Conteúdo