Como Evergrande: PDG (PDGR3), de maior incorporadora à recuperação judicial; veja como a empresa está hoje

Felipe Alves
Jornalista com experiência em reportagem e edição em política, economia, geral e cultura, com passagens pelos principais veículos impressos e online de Santa Catarina: Diário Catarinense, jornal Notícias do Dia (Grupo ND) e Grupo RBS (NSC).
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Crédito: Divulgação

A recente crise da empresa chinesa Evergrande remete a um caso semelhante brasileiro: o da construtora e incorporadora PDG Realty (PDGR3).

Uma das principais empresas do ramo no Brasil, a PDG se viu em meio a uma grande crise a partir de 2012, que levou a empresa a entrar com processo de recuperação judicial – que dura até os dias de hoje.

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Foram mais de 23 mil clientes afetados e quase R$ 8 bilhões em dívidas.

Sobre a PDG

A PDG é uma das principais construtoras e incorporadoras do Brasil. Empresa de capital aberto, a companhia atua com foco no mercado residencial e de maneira complementar nos segmentos comercial e de loteamento.

Criada em 2003, a PDG nasceu como área focada no ramo imobiliário dentro de um banco de investimentos (Pactual).

Ao longo dos anos, adquiriu outras empresas como Goldfarb, CHL e AGRE. Chegou a ser considerada a maior incorporadora do país.

Os sócios do Pactual André Esteves e Gilberto Sayão já haviam vendido sua posição na PDG em 2010, mas a Vinci Partners, fundada por Sayão, decidiu voltar para o capital da incorporadora em maio de 2012 em um aumento de capital.

Desde 2013, a PDG entregou mais de 67 mil unidades em 279 empreendimentos. A companhia ainda possui uma área de seguros, denominada PDG Securitizadora.

A companhia atua em 15 estados e no Distrito Federal, tem mais de 260 colaboradores e atualmente conta com 19 projetos em andamento.

Os principais motivos da crise

Parte das aquisições feitas pela PDG foi financiada com dinheiro dos investidores, obtido com o processo de abertura de capital (IPO), em janeiro de 2007. A companhia levantou R$ 648 milhões na bolsa brasileira.

Entre 2007 e 2011, no auge da operação da empresa, as ações da PDG na Bovespa valorizaram 124%. Ou seja, o triplo do Índice Bovespa na época.

Mas com expectativa de rápido crescimento nos anos seguintes, a empresa se endividou para tirar do papel inúmeros projetos.

A partir de 2012 surgiram os primeiros sinais de quem uma possível crise poderia surgir. Com o esfriamento do mercado imobiliário, a PDG se viu com um banco de terrenos expressivo (de R$ 29,6 bilhões), uma dívida alta e vendas fracas.

A companhia precisou fazer revisões orçamentárias de seus projetos, que, na prática, custaram mais do que o orçado e levaram a companhia a registrar prejuízos.

Mas além do cenário macroeconômico e do setor imobiliário, as dificuldades da empresa tiveram início por conta da gestão. Sem experiência no setor de incorporação, os executivos da companhia eram advindos principalmente do mercado financeiro.

Assim, como resultado, a empresa viu seu valor de mercado derreter. Saiu de R$ 12,5 bilhões (no auge) em 2010 para R$ 158 milhões em 2017. Hoje está avaliada em R$ 111 milhões.

Processo de recuperação judicial: uma dívida de R$ 8 bilhões

Desde 2017 a PDG Realty se encontra em recuperação judicial.

Com as crescentes crises na empresa, o resultado foi a paralisação de vários projetos imobiliários, deixando insatisfeitos todos os envolvidos.

As discussões sobre o plano de recuperação judicial duraram nove meses e tiveram a complexidade de definir rumos de passivos de 512 sociedades de propósito específico (SPES) e de abranger 23 mil credores.

Porém, como consequência, uma onda de distratos contratuais realizadas por milhares de consumidores insatisfeitos com o curso dos empreendimentos prejudicaram ainda mais o desenvolvimento da empresa.

O pedido de recuperação judicial entrou para a história (até então) como o maior do setor imobiliário no país. As dívidas alcançam R$ 7,9 bilhões.

Os principais bancos credores são Banco do Brasil, Bradesco, Caixa Econômica Federal e Itaú Unibanco.

PDG hoje em dia: cautela e mudanças na gestão

Em meio à própria crise, a PDG teve que lidar em 2020 (como todo o mundo) com os impactos do coronavírus.

O início de 2020 começou otimista, mas a empresa precisou paralisar os lançamentos que estavam programados para o ano passado. Em São Paulo, a empresa faria a primeira apresentação de um projeto ao mercado, desde o primeiro trimestre de 2015.

Neste interim, Vladimir Ranevsky deixou a presidência da PDG, em fevereiro de 2020. Assim, assumiu Augusto Reis, atual presidente da incorporadora.

Até agosto deste ano, a empresa aguardava a melhora do cenário macroeconômico para voltar a lançar produtos, o que ainda pode ocorrer em 2021.

Mas o momento é de cautela e de incertezas. “A PDG já errou muito e não pode errar novamente”, disse o Augusto Reis ao Valor Econômico em agosto. Assim, por enquanto, a incorporadora mantém foco na comercialização de estoques prontos “não diretamente vinculados ao pagamento de dívidas” e na geração de caixa.

A empresa mantém conversas com bancos com o objetivo de conseguir suplementação de recursos para dar continuidade às obras interrompidas.

Em junho, a empresa lançou a Venny, uma nova unidade de negócios, voltada para a prestação de serviços imobiliários. A nova operação atuará em três frentes: desenvolvimento imobiliário, engenharia e inteligência condominial.

Recentemente a PDG aprovou um aumento de capital no valor de R$ 302 milhões. Com o movimento, o ex-diretor presidente Vladimir Kundert Ranevsky se tornou o acionista majoritário da empresa, com 56,68% das ações, por meio de seu veículo de investimento, o fundo VKR.

Mas, apesar disso, o fundo anunciou que neste momento não vai atuar para influenciar a gestão dos negócios, não tem a pretensão de promover o cancelamento do registro de companhia aberta ou de realizar operações societárias envolvendo a PDG.

Resultados recentes da incorporadora

No balanço do 2TRI21 a PDG aumentou para R$ 284 milhões seu prejuízo líquido contra um resultado negativo de R$ 189,7 milhões no mesmo período de 2020.

A receita líquida do 2TRI21 foi de 103 milhões, o que representa um crescimento de 80% em relação ao mesmo período do ano passado.

As despesas gerais e administrativas da empresa cresceram 66%, comparadas ao primeiro trimestre de 2020, e 63% na comparação semestral com o ano passado. A exemplo do que aconteceu no primeiro trimestre desse ano, o motivo do aumento dessas despesas foi o maior volume de gastos com assessorias jurídica e financeira. Isso por conta da aprovação do aditivo ao plano de recuperação referente a créditos trabalhistas.

Ao final do primeiro semestre de 2021, o saldo líquido de contas a receber era de R$ 281,9 milhões.

Durante o 2TRI21 a dívida concursal da PDG foi reduzida em R$ 57 milhões (6%), principalmente devido à conclusão do aumento de capital para a conversão de créditos concursais em ações de emissão da PDG.

No acumulado do semestre de 2021, a dívida concursal foi reduzida em R$ 28 milhões (3%). No total, considerando o aumento de capital, os pagamentos aos credores das classes I, II e IV e as dações realizadas, a companhia já amortizou R$ 618 milhões de dívidas concursais.

No consolidado de 2020, a empresa reportou prejuízo de R$ 454,6 milhões. Ou seja, valor 49% melhor do que o prejuízo de R$ 900 milhões de 2019.

No acumulado de 2020, o Ebitda passou de negativos R$ 411 milhões em 2019 para negativos R$ 252 milhões em 2020.

Por fim, em 2020, a receita caiu 30,7%. Assim, passou de R$ 300 milhões em 2019 para R$ 208 milhões em 2020.

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