Mercado de FIIs tem desde opções voltadas ao agronegócio até supermercados

Felipe Alves
Jornalista com experiência em reportagem e edição em política, economia, geral e cultura, com passagens pelos principais veículos impressos e online de Santa Catarina: Diário Catarinense, jornal Notícias do Dia (Grupo ND) e Grupo RBS (NSC).
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Crédito: Reprodução/Pixabay

Você já ouviu falar de FIIs (Fundos de Investimentos Imobiliários) de supermercados? E de fundos agronegócio? Com uma diversificação de setores cada vez maior, o mercado de Fundos Imobiliários está crescendo e abrindo o leque de possibilidades aos investidores.

Provavelmente, você conheça os tradicionais fundos de shoppings, galpões logísticos, desenvolvimento e papel. Mas, nos últimos anos, os gestores têm focado em criar fundos com outras abordagens.

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Por exemplo, FIIs que focam em mercados de itens essenciais. Eles surgiram nos últimos anos e estão consolidando-se. Exemplos deste movimento são os fundos focados em terras agrícolas, armazenagem de grãos e locação para supermercados.

É o caso do TRXF11, da gestora TRX. O fundo híbrido é formado majoritariamente por propriedades locadas ao setor de supermercados. Em 2020, o fundo adquiriu 39 imóveis do Grupo Pão de Açúcar (envolvendo Pão de Açúcar, Extra e Assaí). Todas as aquisições foram feitas em contratos atípicos de longo prazo (15 anos).

O portfólio do TRXF11 também inclui galpões de armazenamento do grupo Camil (que produz grãos) e do próprio GPA. Além disso, englobam uma loja do grupo Sodimac (varejo de produtos de construção civil). Atualmente, o patrimônio líquido do fundo é de R$ 1,4 bilhão e há mais de 11 mil cotistas.

Focado em um mercado de itens essenciais, o fundo foi um dos que não sofreu tanto durante a crise do coronavírus.

“O TRXF11 é voltado mais para varejo, ele está concentrado em ativos de supermercados, o que de certa forma não sofreu grande impacto ao longo da pandemia, pelo contrário, o fundo cresceu em patrimônio durante esse período”, explica Fabio Galdino, Head de Fundos Imobiliários da Vero Investimentos. “A performance não foi excepcional porque o contexto geral de mercado era diferente, e é um fundo que vem aos poucos se recuperando com essa retomada”, completa.

FIIs de agronegócio

Já o QAGR11, da gestora Quasar Asset, surgiu baseado em uma tese de 2018 com a possibilidade de converter uma extinta linha de financiamento do BNDES, dedicada à construção de silos no país, para focar na cadeia logística do agronegócio.

A finalidade é focar em infraestrutura, armazenagem e processamento de itens – seja matéria-prima, insumos ou produtos intermediários e finais – do agronegócio.

Há quatro segmentos diferentes: fibras e grãos; açúcar e álcool; indústrias e operadores logísticos. Até o primeiro semestre de 2020, o FII possuía cerca de 14 mil cotistas e patrimônio líquido de R$ 483 milhões.

Segundo Fabio Galdino, o QAGR11 teve um problema de alocação de ativos em janeiro e fevereiro por conta de diligência em alguns ativos que pretendiam incorporar no fundo. Mas recentemente o fundo aprovou em assembleia a devolução para o cotista de R$ 38 por cota. Ou seja, estão devolvendo a valor patrimonial.

Outro exemplo é o RZTR11, gerido pela Riza Asset. Este é o primeiro FII voltado a aquisição, venda e arrendamento de fazendas, com foco na produção de grãos e fibras, cana de açúcar e pecuária. O Riza Terrax pretende levantar R$ 750 milhões para comprar fazendas no Mato Grosso, Maranhão, Goiás e Piauí. O IPO do fundo captou pouco menos de R$ 500 milhões em setembro. Mas vale lembrar que o fundo já assinou contratos para aquisição de nove propriedades rurais.

“É um fundo com uma temática nova para o mercado, a gente não tinha nenhuma tese de investimento igual a essa, e eu acho que ele tem tudo para que nos próximos meses a gente possa observar uma outra oferta, e nos próximos anos esse tipo de segmento de fundo imobiliário ganhar outros pares de outras gestoras”, analisa Fabio.

Diversificação oportuna

Para Fabio Galdino, Head de Fundos Imobiliários da Vero Investimentos, os FIIs que focam em segmentos de itens essenciais podem ser uma boa opção de diversificação para o investidor.

“Eu não diria que podemos generalizar como o setor preferido. Mas é uma boa opção para a diversificação de carteira e uma boa oportunidade pro investidor começar a experimentar teses diferentes”, diz ele.

Segundo Galdino, os fundos de logística são hoje o principal segmento de FIIs. Mas enquanto não houver uma visibilidade mais clara dos impactos da pandemia, esses outros tipos de fundos podem dar uma certa resiliência ao investidor.

As vantagens são duas, primeiro a qualidade dos ativos do fundo, a solidez da tese de investimento, e aqui a gente precisa separar o joio do trigo, e isso vale para qualquer ativo, e segundo são os yields propostos por esses fundos, já que tem uma dinâmica diferente. Você pega no caso de RZTR11, a gente está falando do yield anualizado, deve fechar esse ano, em torno de 9,8% a 10%, que não é pouca coisa, eu acho bastante interessante”, afirma.

Por fim, ele destaca que essa maior opção de diferentes tipos de FIIs no mercado traz benefícios para o investidor.

“Lembrando que precisamos ter opções para que possamos comparar e ver o que se torna realmente efetivo, e olhar para a nossa dinâmica econômica hoje e para o nosso contexto pós-pandemia, quantas coisas novas surgiram em outros setores”, explica.

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