Ainda dá para Viver de Aluguel? Conheça Opções!

Juliano Custodio
CEO da EQI.

Muitos brasileiros, ainda sonham em construir duas ou três casinhas e viver de aluguel na velhice. Mas será que realmente isso ainda é um bom negócio?

Nos últimos cinquenta anos, a população brasileira cresceu de 50 para 200 milhões de habitantes. Isso gerou enorme valorização no preço de imóveis e terrenos para a construção. Por esse motivo os imóveis sempre foram a nossa primeira opção de investimentos. Só que nos próximos cinquenta anos, nossa população não terá mais o mesmo crescimento das últimas décadas (assustadores 400%).

As projeções apontam para algo em torno de 10%. Projeta-se, que seremos aproximadamente 220 milhões … e olhe lá.

220 milhões de brasileiros

Isso significa que a necessidade primária de novos imóveis ficará em menos de 0,2% ao ano.
Será que o investimento em imóveis ainda conseguirá repetir a mesma valorização que já teve um dia?

Na minha opinião, não.

O aluguel dificilmente terá a mesma procura do passado, vide os programas do governo para incentivar a compra da casa própria. O que eu faço com o meu antigo sonho de viver de aluguel?

Qual investimento mais indicado para mim?

viver-de-aluguel

Primeiramente, o interessante é conhecer o seu Perfil de Investidor, pois acreditamos que não existe um melhor investimento.

O que existe é o investimento mais adequado para o seu perfil!

Para conhecer o seu estilo, e receber uma sugestão mais adequada, sugiro que você faça um teste antes de continuar a leitura: Clicando aqui.

Viver de Aluguel x Viver de Renda Fixa

Muitos já devem ter pensado:

– Meu apartamento vale hoje 5 vezes mais que há 15 anos.
– Como você vai me dizer que eu não deveria tê-lo comprado?
– Eu acredito que foi um grande investimento!

Acredite: existem outros investimentos mais seguros e que renderam mais.

Um bom Fundo DI teria multiplicado seu investimento por 8!

Não acredita?

Acesse o site www.cetip.com.br e utilize a ferramenta “acumular DI entre datas”.

Além de ter este ótimo rendimento, o investimento em DI não lhe deu nenhuma dor de cabeça durante todos estes anos, como condomínio, manutenção, inquilinos caloteiros, etc.

Muitas pessoas sonham em viver de aluguel como o Seu Barriga. Mas para cada Seu Barriga existe ao menos um Seu Madruga.

Na mesma linha do baixo risco, ainda temos os Títulos do Tesouro, que podem ser encontrados com rentabilidade de até 6% ao ano, acima da inflação.

Comparações

Fazendo um comparativo bem simplificado:

Se você tiver R$ 400.000,00 neste tipo de título, em um ano, supondo que a inflação (IPCA) fique em 5%, o seu investimento vai aumentar para R$ 420.000,00 (acréscimo da inflação) e ainda vai gerar uma renda de 6% ou seja, R$ 24.000,00.

Comparando com um imóvel, seria a valorização do capital acompanhando a inflação e mais um rendimento de R$ 2.000,00 por mês.

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Sendo que este aluguel vai subindo todos os meses de acordo com a inflação.

Não sei na sua região, mas creio ser bem difícil alugar um apartamento por 0,5% (6%/12) do valor do imóvel, ou seja, alugar por R$ 2.000,00 um apartamento que vale R$ 400.000,00.

Em termos comparativos de renda e de tranquilidade, me parece muito mais sensato Viver de Renda do que Viver de Aluguel.

Inflação

Se você não liga para a correção inflacionária (o que eu não recomendo), é possível por exemplo ganhar 11% ao ano com LCIs, saiba mais sobre LCIs.

O que sobre um capital de R$ 400.000,00 geraria uma renda de R$ 44.000,00 por ano … e melhor, LCIs são isentas de imposto de renda.

Com o meu dinheiro na Renda Fixa, ganho ‘aluguel’ todo o mês e sem o risco de não receber, nem de ter que reformar o apartamento de tempos em tempos.

Sem custos com condomínio, sem me incomodar com inquilinos, sem pagar altas comissões para administração por parte de imobiliárias e sem perda com períodos de vacância!

Viver de Aluguel x Viver de Dividendos

Se você for mais agressivo e gostar (ou aceitar) um pouco mais de risco, ainda pode pensar em Viver de Dividendos.

viver de dividendos

Algumas das pessoas mais ricas do Brasil (e do Mundo) vivem disso, mas não é para qualquer um e depende de bastante estudo.

Há dez anos, vendi um apartamento de um dormitório que me rendia um aluguel e coloquei os R$ 60.000,00 em ações de seis empresas cotadas em bolsa.

Minha primeira alegria foi descobrir que a corretagem em ações não chegava a 0,5% por transação, enquanto em imóveis o valor da corretagem chega a 6%.

Ainda tem mais o Imposto sobre Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI), o CPMF, o custo do cartório e do advogado independente, que hoje é imprescindível, o que pode elevar a ‘brincadeira’ toda para 8%.

A segunda alegria foi perceber que enquanto meu inquilino me considerava seu algoz, as empresas me chamavam de sócio e de parceiro.

viver de renda com sócios, dividendos

Meu inquilino considerava o aluguel uma despesa a ser reduzida de tempos em tempos, já que o prédio envelhecia ano após ano.

Por outro lado, as ações valorizavam-se com o tempo, mesmo com todas as crises que aconteceram, as minhas ações ainda valem de 5 a 10 vezes mais do que o preço que eu paguei!

Durante este período ainda me pagaram um ‘aluguel’ que no caso das ações, chamamos de Dividendos!

viver-de-dividendos

Muitas empresas pagam acima de 5% ao ano de dividendos, o que representa um aluguel de mais de 0,4% ao mês!

Enquanto meu apartamento ficava de três a quatro meses vazio entre um inquilino e outro, nas empresas meu dinheiro não ficava parado nem um minuto, ao contrário de meu ex-inquilino, que vivia desempregado e atrasando o pagamento.

Hoje, tenho alguns dos 25 melhores executivos do mundo, trabalhando para mim.

Americanos investem em ações

Por isso, metade das famílias americanas possuem ações em vez de imóveis de aluguel, enquanto no Brasil menos de 3% investem em ações de forma significativa.

Lá, os trabalhadores podem comprar seu imóvel, porque todos investem em ações que geram duplamente empregos, nas empresas e no setor de construção.

Ao optarmos em investir em imóveis sem risco, em vez de ações que rendem mais por terem maiores riscos, só geramos empregos no setor de construção, mantendo os salários baixos e condenando o trabalhador brasileiro a alugar um imóvel para sempre.

Uma das formas mais eficientes de identificarmos o nosso perfil de investidor, é realizando um teste de perfil.

Você já fez seu teste de perfil? Descubra qual seu perfil de investidor! Teste de Perfil

A precaução que recomendo é:

Nunca comprar ações justamente no meio de uma alta e sempre escolher com cuidado a ação antes de comprar.

Os mesmos cuidados que deve seguir, quem compra um imóvel.

Culturalmente, o brasileiro acredita em imóveis por causa do medo da inflação, além do fato de que “imóvel, ninguém rouba”.

Mas veja bem, empresas listadas em bolsa também são “imóveis” e elas te protegem muito bem da inflação e também ninguém as rouba, pois as ações ficam custodiadas na própria bolsa.

Óbvio que existem algumas ações que perderam 50% do valor, assim como existem imóveis que também valem a metade depois de descontar a inflação ou a valorização do dólar quinze anos depois.

Mas o risco de seis ou dez ações caírem pela metade é muito menor!

Por isso, nunca coloque todos os seu ‘ovos’ em um único imóvel, com exceção do seu.

Se você realmente quiser Viver de Aluguel

Se quer muito mesmo viver de aluguel, vire sócio de Fundos Imobiliários, os famosos FIIs que têm “bombado” tanto na mídia nos últimos 2 anos. Comprando cotas em Fundos Imobiliários, você ainda irá investir em imóveis, mas agora nos melhores imóveis do Brasil.

Você pode investir em Fundos que são donos de Shoppings, Hospitais, Galpões Logísticos, e até prédios na Faria Lima. Porém, sem ter todas as “dores de cabeça” que vem com um imóvel próprio: inquilino, manutenção, vacância, reformas,… Porque esses problemas são geridos pelo Fundo e pela equipe de gestores do Fundo que você escolher comprar cotas.

Outro fator que não pode ser negligenciado é a qualidade dos locatários. É difícil garantir a adimplência de quem for alugar um imóvel. Porém, a maior parte destes fundos têm ótimos locatários.

Locatários de FII

Normalmente são grandes empresas, como: Itaú, Sistema Anhanguera Educacional, Santander, Universal Studios, Banco do Brasil, Petrobras, Caixa Econômica Federal, BRF Foods, entre outras grandes empresas nacionais e multinacionais.

Liquidez

Além disso, mais um benefício de comprar cotas de Fundos Imobiliários é a sua liquidez. Se por algum motivo você precisa de dinheiro rápido e seu único ativo é um imóvel próprio, talvez não consiga o dinheiro com a agilidade que gostaria e precise reduzir o valor do imóvel para conseguir vendê-lo.

Cotização

E pode ser que você nem precisava de todo o dinheiro do imóvel, precisava só de uma parte. Mas infelizmente, com um imóvel próprio você não consegue vender somente um banheiro e continuar com o resto. Já com as cotas do Fundo Imobiliário você pode vender uma parcela e continuar com as remanescentes.

Mas ok, espero já ter te mostrado alguns benefícios de se ter FII como investimentos para Viver de Renda ao invés do imóvel próprio.

Agora vou mostrar quanto você poderia ganhar de renda com eles e quanto as cotas valorizaram no passado recente, só como base. Lembrando que rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura.

Rentabilidade IFIX

O IFIX é o Índice benchmark do setor imobiliário e funciona como o IBOV. Tem participação ponderada de diferentes Fundos Imobiliários que representam a evolução desse mercado.

De Outubro de 2018 a Outubro de 2019, o IFIX rendeu 26%, contra 23% do IBOV e 6% do CDI.

 

Performance 12 meses – IBOV x IFIX x CDI Acumulado

Performance 12 meses – IBOV x IFIX x CDI Acumulado

Viver de Aluguel

Isso ilustra bem que desconsiderando os aluguéis, o mercado Imobiliário cresceu mais do que o de ações no ano de 2019. Contudo, considerando ainda os aluguéis, rendeu ainda mais.

Na tabela abaixo destaquei alguns rendimentos (dividend yield) em 12 meses, não são os maiores nem menores, são alguns exemplos que mostram o potencial retorno dos Fundos Imobiliários, combinando a valorização das cotas e os dividendos, que são os aluguéis.

Fundos Imobiliários

Fundo ImobiliárioPreçoÚltimo DividendoDividend Yield (12M)Rentabilidade (12M)
BC FundR$ 92,00R$ 0,5017,42%7,82%
CSHG LogísticaR$ 166,84R$ 0,785,43%33,38%
CSHG Prime OfficesR$ 192,37R$ 0,804,42%35,21%
Cyrela Thera CorpR$ 144,45R$ 0,544,90%42,63%
Hedge Brasil ShoppingR$ 271,00R$ 1,406,45%33,62%
Hotel MaxinvestR$ 162,75R$ 1,046,87%30,28%

Mais um bônus de se investir em FIIs e não em imóveis próprios é a isenção de imposto de renda nos aluguéis, o que aumenta consideravelmente o rendimento real dos seus investimentos.

Resumindo

Para cada tipo de investidor existe uma resposta sobre como substituir o ‘Viver de Aluguel’ por ‘Viver de Renda’, seja investindo em ações ou Renda Fixa ou FII, mas uma coisa eu posso lhe garantir:

Seu pai tinha razão em investir em imóveis, você não!

Seu pai tinha razão em investir em imóveis, você não!