VGIR11: conheça este fundo imobiliário de CRIs

Carla Carvalho
Graduada em Ciências Contábeis pela UFRGS, pós-graduada em Finanças pela UNISINOS/RS. Experiência de 17 anos no mercado financeiro, produtora de conteúdo de finanças e economia.
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Crédito: Pixabay

O Valora RE III (VGIR11) é um fundo imobiliário (FII) de papel com foco em recebíveis imobiliários (CRIs). Além disso, também pode investir em outros ativos de renda fixa (imobiliária ou não) e cotas de outros fundos imobiliários.

Antes de continuar, vamos esclarecer alguns conceitos. Fundos de papel investem em títulos de renda fixa, enquanto os de tijolo compram participações em imóveis. CRI é a sigla para Certificados de Recebíveis Imobiliários. Por meio deles, o investidor compra o direito de receber os pagamentos de um financiamento imobiliário.

No final de agosto, o patrimônio líquido do VGIR11 era de R$ 422,4 milhões, alocados em 38 CRIs. Isso corresponde a 97% do total do fundo. Os outros 3% estavam mantidos em caixa, para suportar despesas incluindo taxa de performance.

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O fundo é administrado pelo BTG Pactual e possui gestão ativa da Valora Investimentos. Foi constituído em julho de 2018, e seu prazo de duração é indeterminado.

Estratégias de gestão do VGIR11

A seguir, veja as estratégias da gestão em relação à alocação dos ativos:

Alocação por ativo-alvo

Segundo os gestores, o foco do VGIR11 é trabalhar com a maior alocação possível em CRIs. Além disso, buscam sempre a menor posição de caixa possível, a fim de maximizar os resultados.

Alocação por indexador

O fundo tem por objetivo gerar rentabilidade tendo o CDI + prêmio como referência. Desse modo, busca priorizar CRIs indexados ao CDI.

Alocação por segmento

Atualmente, o VGIR11 possui ativos de, praticamente, todos os segmentos do mercado imobiliário. Entretanto, a maior concentração está no setor residencial.

Alocação por tipo de emissão

A maior parte das operações que compõem o fundo foram estruturadas pela Valora. Segundo a gestora, o motivo é a maior facilidade de participação ativa desde a estruturação, precificação e acompanhamento dos CRIs.

A gestão destaca ainda que as referidas operações são via oferta 476 (para investidores profissionais ou qualificados). Segundo os gestores, isso visa proporcionar maior retorno ajustado aos cotistas.

Alocação por rating de agência internacional

Conforme regulamento do fundo, 20% dos CRIs devem ter classificação de risco  local superior a A-. Além disso, o rating deve ser emitido pelas agências Standard and Poors, Fitch ou Moody´s.

Atualmente, 37,5% da carteira de CRIs do VGIR11 obedece a essas características.

Alocação por LTV x rating internacional

O índice LTV (loan to value) corresponde ao saldo devedor do CRI em relação ao imóvel garantia.

Nesse sentido, a gestão destaca que todas as operações do fundo que não são garantidas por imóveis têm ou LTV acima de 80%, ou rating mínimo A-.

Histórico de rentabilidade do VGIR11

No mês de agosto, o fundo distribuiu rendimentos de R$ 0,41 por cota. Isso corresponde a uma rentabilidade líquida de CDI + 4,20% ao ano (ou 314,5% do CDI).

O volume médio de negociações diárias em agosto foi de R$ 965 mil.

Ainda quanto a agosto, o VGIR11 encerrou o mês com reserva de caixa na proporção de R$ 0,02 por cota. Esses valores servem para dar suporte a eventuais despesas, incluindo taxa de performance.

Nos últimos 12 meses, o resultado acumulado do fundo foi de R$ 26,5 milhões, o que corresponde a uma distribuição de R$ 6,61 por cota.

Já o dividend yield anualizado, considerando a cota-base de R$ 100, foi de CDI + 2,84% ao ano.

Novos investimentos do fundo

Em agosto o fundo adquiriu dois novos CRIs no valor total de R$ 20 milhões. Ambas operações possuem cupom de IPCA + 8,5% ao ano.

Além disso, em setembro o fundo adquiriu volume adicional de R$ 2,1 milhões do CRI Nova Barueri.

Recomendações

Por fim, o fundo consta entre as 11 recomendações da Guide Investimentos para o mês de setembro. Isso porque, segundo a corretora, o VGIR11 está com bom preço e possui potencial para retorno de 6,5%.