Tudo o que você queria saber sobre Fundo Imobiliário e não tinha a quem perguntar

Fabian Fávero
Assessor de Investimentos na EQI Investimentos. Formado em Direito pela Universidade do Sul de Santa Catarina. Atualmente cursando MBA em Investimentos e Private Banking pela IBMEC.

Crédito: Johannes Plenio / Pixabay

Se você chegou aqui provavelmente já tem bastante informação sobre os Fundos Imobiliários. Porém sempre sobram algumas dúvidas, não é mesmo? E existem algumas peculiaridades que influenciarão (e muito) na sua rentabilidade. Vamos a alguns pontos e, caso fique alguma questão no ar, você pode sempre nos contatar para lhe ajudar.

Quais os tipos de Fundos Imobiliários?

Você provavelmente já encontrou diversos fundos em seu homebroker. Saiba que eles não são todos iguais. Vamos às modalidades: lajes corporativas, hospitais, instituições educacionais, agências bancárias, letras de crédito imobiliárias, fundos de outros Fundos Imobiliários, hotéis, shoppings centers. Recentemente o setor de agronegócio também virou uma modalidade. A melhor forma de descobrir em que setor determinado fundo investe é digitar seu código em sites como o Clube FII ou o FIIS.com.br.

Como ganho com Fundos Imobiliários?

Existem diversas estratégias para ganhar com os FII. As duas principais dizem respeito ao valor da cota e os proventos pagos mensalmente. Estas duas não demandam muito esforço, já que servem apenas para comprar a cota e aguardar sua valorização ou o pagamento mensal. Mas existem outras maneiras. Uma delas é a chamada arbitragem, quando você se vale de uma oferta pública para pagar menos no mesmo número de cotas que já possui. Além disso há a flipagem, quando você não pretende permanecer com as cotas por muito tempo: compra-as na oferta pública e assim que abre para negociação as vende. Se você tiver um tempo para estudar, recomendo que veja este vídeo aqui, em que dois colegas abordaram todos os métodos.

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Fundos Imobiliários têm risco?

Sim. Infelizmente, você não acabou de achar a fórmula para ficar rico sem correr risco. Vamos pontuar aqui alguns riscos que todos os FIIs correm. Há o risco de mercado, por exemplo, quando a oferta e demanda pelo ativo influenciam no preço dele. Além disso, a variação na taxa de juros do país também desempenha forte interferência, como nos dias de hoje em que a Selic a 5% impulsiona o mercado. Por fim, as próprias condições do mercado imobiliário refletem em cada um dos ativos.

Há também o risco de liquidez. Diz respeito à facilidade de, no momento de sua decisão, você conseguir transformar o ativo em dinheiro. No caso dos Fundos Imobiliários, existe o risco de não existirem compradores para o papel no momento da venda e no preço escolhido pelo vendedor. Isso ocorre principalmente nos fundos com pouca negociação, então nos mesmos sites anteriormente citados, vale olhar o volume de negociações. Feita a transição, o dinheiro é debitado ou creditado na conta em dois dias úteis, assim como negociação de ações.

Na seara do próprio fundo, existe o risco de vacância e de inadimplência. Estamos falando realmente de um imóvel físico, como um shopping center ou um centro empresarial. É natural que nem todas as salas comerciais ou escritórios estejam locados ao mesmo tempo. Observar, portanto, a localização do imóvel e potencial de crescimento é algo importantíssimo. Quanto a inadimplência, observar quem são os locatários se revela uma alternativa para diminuir este risco.

Existem ainda alguns outros riscos, como o do imóvel bem e o jurídico. Optando por bons fundos de boas gestoras, esses riscos acabam sendo diminuídos.

Pago Imposto de Renda com Fundos Imobiliários?

Sim. Do leão ninguém escapa. Um fundo imobiliário é composto por cotas e, se na negociação dessas cotas você lucrar, deve-se pagar imposto de renda na alíquota de 20%. Vamos a um exemplo prático: caso você compre a cota de um FII hoje a R$100,00 e venda depois a R$110,00, você obteve o lucro de 10%, certo? Destes R$10,00, você deve recolher 20% (R$2,00) ao fisco. Se este mesmo fundo você vendesse a R$99,99, configura-se prejuízo no valor da cota — então não há necessidade de recolher imposto de renda. Em contrapartida os proventos pagos todo mês são isentos de Imposto de Renda.

Como recolho o IR dos Fundos Imobiliários?

Assim como em ações, você é responsável por declarar os ganhos obtidos com os FII. Essa declaração é simples, e é feito por meio de recolhimento de DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) emitida no próprio site da Receita Federal. Para realizar a declaração, você precisa ter em mãos os valores nos quais realizou as negociações de compra e venda, além de seus documentos. Emitida a DARF, o pagamento é realizado em bancos cadastrados.

Posso viver de aluguel com Fundos Imobiliários?

Sim! Tudo depende, na verdade, do capital imobilizado neste investimento. Neste artigo aqui foi abordado em detalhes se é melhor investir em fundos ou em imóveis, e caso essa seja sua ideia, sua leitura é indispensável!

Fundos Imobiliários são voláteis?

Sim, porém bem menos do que ações. A XP Investimentos trouxe na sua última carteira recomendada um gráfico interessantíssimo sobre a volatilidade do IFIX, o indicador que demonstra a performance dos principais Fundos Imobiliários. Vamos a ele:

Fonte: Economática / XP Investimentos

Observe que nestes últimos 12 meses a volatilidade do índice foi extremamente menor do que do Ibovespa, e mesmo assim trouxe resultados praticamente iguais. Dada essa menor volatilidade, os Fundos têm se mostrado uma alternativa aos investidores que estão migrando da renda fixa para renda variável. No início do ano quando a Ibovespa registrou perdas com retorno das atividades parlamentares, atraso na reforma da previdência, além do próprio rompimento de Brumadinho (VALE3), o IFIX se manteve constante.

Restaram dúvidas?

Qualquer dúvida temos uma equipe inteira de assessores dispostos a lhe auxiliar em seus investimentos e nos seus Fundos Imobiliários! Restando questionamentos, procure-nos que não apenas sanaremos sua pergunta, mas também colocaremos aqui para que outras pessoas que também a tenham possam entender melhor. Aprendemos juntos!

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