Incorporadoras podem repetir boom de IPOs de 2007

Carla Carvalho
Graduada em Ciências Contábeis pela UFRGS, pós-graduada em Finanças pela UNISINOS/RS. Experiência de 17 anos no mercado financeiro, produtora de conteúdo de finanças e economia.
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Foto: Mesmo com pandemia, vendas de imóveis caem apenas 2,2% no primeiro semestre

Na impressionante lista de empresas que pretendem lançar suas ações na bolsa de valores ainda este ano, um setor se destaca. Das 42 empresas com IPOs em andamento, 16 são do mercado imobiliário.  Outras duas incorporadoras, Moura Debeux e Mitre Realty, fizeram suas ofertas públicas iniciais antes da pandemia. A Lavvi, subsidiária da Cyrela, fez sua estreia em agosto.

O número de empresas do setor tentando financiamento no mercado de capitais só se compara a 2007, quando 20 incorporadoras foram listadas na bolsa.

Ao chamar atenção o segmento também acende uma luz amarela no mercado.  A percepção do mercado é de que poderá não haver espaço para todas essas empresas captarem recursos ao mesmo tempo. Afinal, para que isso ocorra, o volume negociado precisaria ser de, aproximadamente, R$ 20 bilhões.

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Duas delas já desistiram da operação: a You Inc e a Riva 9.

Entre as candidatas a se tornarem companhias de capital aberto há empresas focadas em alta renda, outras na classe média além de negócios voltados para a baixa renda, com subsídio do governo.

O otimismo por trás desse movimento é explicado por principalmente pela queda da taxa de juros, que impulsiona o financiamento imobiliário. No ano passado, o mercado já demonstrava apetite para companhias do setor, o que também abriu caminho para novas ofertas em 2020. Em 2019, empresas como Eztec e Cyrela, captaram mais de R$ 3 bilhões em ofertas subsequentes.

  • Perdido com a nova onda de IPOs? Leia aqui a reportagem que preparamos sobre o tema e tire suas dúvidas 

IPOs do setor imobiliário em 2020

A Moura Dubeux Engenharia, maior incorporadora do Nordeste, registrou a pior performance entre os IPOs de 2020 até agora. Suas ações caíram 50% desde que a empresa abriu o capital em 11 de fevereiro.

O segundo pior desempenho do setor e terceiro da lista geral é o da Mitre Empreendimentos e Participações. Desde a oferta inicial, no  início de fevereiro, suas ações despencaram cerca de 25%.

Segundo Gabriel Trebilcock, gestor da Ace Capital, “o mercado tem penalizado nomes de setores superofertados, preocupado com a evolução do cenário competitivo”.

De certa forma, isso faz lembrar os IPOs de 2007. Naquele ano, o otimismo exagerado atraiu mais de 20 empresas do setor imobiliário para a bolsa. Entretanto, nos anos seguintes, a maioria das incorporadoras e construtoras registraram grandes prejuízos.

O filme que se seguiu após o IPO foi o seguinte. As empresas, com o caixa cheio, saíram à compra de terrenos, o que acabou inflacionando o mercado. Depois, para reduzir custos e ganhar escala, tentaram uma expansão para outros Estados.  A maioria teve dificuldades e perdeu dinheiro nesse processo. A PDG Realty, que hoje está em recuperação judicial, é um exemplo disso.

Para que os investidores não entrem em enrascadas, os analistas recomendam uma análise minuciosa da empresa e de seus planos com a capitalização.

A seguir, você confere as principais informações sobre todas empresas do setor que já fizeram ou pretendem fazer IPO neste ano.

IPOs Finalizados

Lavvi (LAVV3)

A Lavvi, empresa do grupo Cyrela (CYRE3), atua desde 2016 em projetos de médio e alto padrão na capital paulista. Sua estreia na B3 foi em 2 de setembro, quando levantou R$ 1,02 bilhão.

Segundo a empresa, os recursos foram destinados à compra de terrenos e ao pagamento de despesas administrativas.

Na oferta inicial, o preço da ação foi fixado a R$ 9,50 – abaixo da faixa indicativa de preço, que era de R$ 11 a R$ 14,50. Desde a estreia, os papéis acumulam baixa de 5,26%.

Priner (PRNR3)

A Priner é uma das principais empresas de engenharia de manutenção industrial no Brasil.

Na sua estréia, em fevereiro, levantou R$ 200 milhões e marcou a volta dos mini IPOs. Desde então, suas ações acumulam queda de 26%.

Segundo a empresa, os impactos da pandemia foram os principais responsáveis pelo mau resultado do ano. Isso porque o ritmo das obras foi desacelerado e, ao mesmo tempo, as despesas com demissões consumiram caixa da empresa.

Moura Dubeux (MDNE3)

A companhia é a maior incorporadora da região Nordeste. Atua no segmento de alto padrão residencial e de flats, hotéis e resorts.

Do R$ 1,1 bilhão captado no IPO em fevereiro, 82% foram para o pagamento de dívidas com bancos, incluindo três líderes da operação: Bradesco, Banco do Brasil e Caixa Econômica Federal.

As ações da Moura Dubeux registraram um dos piores desempenhos entre os IPOs até agora.  Desde que abriu o capital, seus papéis desvalorizaram 50%.

No ultimo trimestre, sua receita líquida caiu 41% em comparação ao mesmo período de 2019. Segundo a empresa, o mau resultado do trimestre deve-se, em boa parte, a cancelamentos de vendas que ocorreram antes do IPO.

Mitre (MTRE3)

A Mitre é uma construtora e incorporadora de São Paulo, com foco nos segmentos de média e alta renda.

Em fevereiro, a empresa protagonizou o primeiro IPO do ano, quando captou R$ 1,18 bilhão. Segundo a Mitre, os recursos foram utilizados para a compra de terrenos e para o pagamento de custos de construção.

Na oferta inicial, suas ações foram precificadas em R$ 19,30, no topo da faixa indicativa. Porém, a exemplo de outras empresas do setor, seus papéis também acumulam queda no ano, que corresponde a 28% desde seu lançamento.

IPOs em andamento

Plano & Plano (PLPL3)

Controlada pela Cyrela, a Plano & Plano atua com foco no programa Minha Casa, Minha Vida. Segundo coordenadores da operação, seu IPO, previsto para setembro, poderá movimentar até R$ 1,3 bilhão.

Cury (CURY3)

Outra subsidiária da Cyrela para o público de baixa renda, a Cury também terá sua estréia na bolsa em setembro.

Inicialmente, serão ofertadas 90,9 milhões de ações ordinárias, o que deverá totalizar cerca de R$ 1,1 bilhão. O período de reservas termina em 16 de setembro.

Housi (HOSI11)

Criada em 2012 pela construtora Vitacon, a Housi é uma startup de locação de imóveis mobiliados, próprios e de terceiros. A empresa, avaliada em quase R$ 300 milhões, ainda não tem data nem valor definido para o IPO. Contudo, a expectativa é de que sua estréia na bolsa ocorra ainda em 2020.

Segundo informações da companhia, os recursos serão utilizados para investimentos em tecnologia e para aquisição de novos imóveis.

Emccamp

A empresa atua há mais de 40 anos em empreendimentos residenciais econômicos na região Sudeste.

A oferta da Emccamp será primária e secundária. Contudo, ainda não há informações sobre cronograma e valores desejados.

HBR Realty

A HBR Realty faz a gestão de espaços comerciais de alto padrão em todo o Brasil. Controlada pelos donos da incorporadora Helbor (HBOR3), a empresa protocolou, em agosto, seu pedido de oferta inicial na CVM.

A oferta será dividida em primária (caixa da empresa) e secundária (recursos destinados aos acionistas). Ainda não há valores ou datas definidos para o IPO. Entretanto, segundo a minuta, a oferta primária precisa injetar, pelo menos, R$ 310,8 milhões no caixa da HBR Realty.

CFL Inc (CFLP3)

Focada nos segmentos de média alta e alta renda, a gaúcha CFL Inc também solicitou, em agosto, pedido para IPO. Segundo a companhia, a captação servirá para a compra de terrenos, pagamento de despesas e venda de participação de um dos sócios.

Ainda não há valores e data definidos. Todavia, a empresa declara ter R$ 2,65 bilhões em terrenos para desenvolver projetos.

BRZ Empreendimentos

A BRZ Empreendimentos atua há mais de 10 anos na Região Sudeste, no mercado residencial voltado ao Minha Casa, Minha Vida.

A operação será primária e secundária, e os recursos captados serão utilizados em novos projetos, tecnologia e reforço de caixa. Ainda não há data nem valor definidos para a captação. Entretanto a expectativa é de que ocorra ainda esse ano.

Urba

A Urba, braço da MRV (MRVE3), entrou para a fila de  IPOs  no final de agosto.

A princípio, a oferta será apenas primária. Segundo a empresa, os recursos serão utilizados para a compra de terrenos e capital de giro.

Alphaville

A Alphaville Urbanismo, empresa de condomínios fechados para as classes média e alta, voltou a protocolar IPO em agosto.

De acordo com o prospecto enviado a CVM, o principal objetivo da captação será a redução do endividamento. Além disso, planeja também adquirir terrenos e aumentar a participação em novos lançamentos.

Ez Inc

A empresa, subsidiária da EZTec (EZTC3) realiza incorporações comerciais de ciclo longo. Sua atuação começa na aquisição dos terrenos, passa pelo desenvolvimento do projeto e finaliza com a contratação da construção.

Em meados de agosto, a Ez Inc protocolou seu pedido de oferta pública inicial. No entanto, a empresa não especificou quantas ações colocará à venda, nem o volume de recursos pretendido com a operação. Por outro lado, declara ter portfólio de imóveis com Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 2,8 bilhões.

Yuni

Há 24 anos no mercado, a incorporadora tem foco em projetos residenciais e comerciais de alto padrão em São Paulo. Porém, em 2007, passou a atuar também no segmento econômico através da “Atua Construtora”.

O pedido de oferta inicial foi protocolado em agosto. Ainda não há data nem valores para o IPO. Entretanto a empresa já informou a destinação dos recursos que pretende captar. Segundo a Yuni, o foco será a aquisição de terrenos, reforço de capital de giro e investimento em tecnologia.

Patrimar

A Patrimar atua em Belo Horizonte, Rio de Janeiro e São Paulo nos segmentos comercial e residencial de alta e média rendas. Além disso, possui um braço de atuação em imóveis populares através da marca Novolar.

Conforme a Patrimar, os recursos serão destinados para a aquisição de terrenos, capital de giro e pagamento de  despesas administrativas.

Kallas

O Grupo Kallas é formado por empresas independentes que atuam na construção, incorporação, loteamentos, vendas e properties. Seu registro de IPO foi realizado no início de agosto.

Ainda não há informações sobre valores da captação. Todavia, em maio, o fundador do grupo Emílio Kallas declarou à revista Exame que pretendia levantar R$ 2 bilhões com a oferta inicial de ações.

A construtora afirma ter um banco de terrenos com Valor Geral de Vendas (VGV) superior a R$ 10 bilhões. A principio, sua oferta será primária e secundária.

One Innovation

A empresa é uma das principais incorporadoras do estado de São Paulo. Seus controladores são da família Goldfarb, presente no setor imobiliário desde 1952.

Segundo prospecto reencaminhado à CVM em julho, haverá emissão primária e secundária de ações ordinárias. Porém ainda não há prazo previsto, e nem expectativa do valor da captação.

Melnick Even

A Melnick Even atua há mais de 50 anos no mercado gaúcho nos segmentos de média e alta renda.

A empresa, que tem a Even (EVEN3) como controladora, pretende usar os recursos para comprar de terrenos e fortalecer o caixa. Além disso, haverá também venda de ações de um dos sócios, cujo nome não foi divulgado.

Ainda não há informações sobre o montante a ser captado. Por outro lado, a empresa afirma ter valor geral de vendas potencial de R$ 3,9 bilhões e outros R$ 7,1 bilhões de reais em terrenos sujeitos a opção de compra.

Nortis

A empresa é uma das principais incorporadoras e construtoras da cidade de São Paulo, com forte atuação no segmento popular.

Conforme prospecto preliminar divulgado em 21 de julho, a operação envolve ofertas primária e secundária. Porém o valor inicial da oferta ainda não foi divulgado.