Saiba o que é amortização de fundo imobiliário e como funciona

Natália Ranhel
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O cenário do mercado imobiliário encontra-se favorável, o que aumenta a procura de investidores pelos FII. Porém, como a amortização em investimento imobiliário pode ajudar quem busca por essa opção?

O brasileiro é um povo que vê como uma garantia de renda a compra de imóveis, seja a compra na planta para revenda ou a aplicação para ter retorno em aluguel. Entretanto, o custo pode ser muito alto, além do risco de gerir por conta. Por essa razão, muitas pessoas estão buscando comprar cotas de FIIs (Fundos de Investimentos Imobiliários). Ainda mais em tempos onde a taxa Selic alcançou seu menor patamar histórico:5,4%. Isso reflete a busca por juros mais altos e a crença de que o mercado imobiliário vai se recuperar. Contudo, parte do rendimento não vem do retorno em si, mas da amortização do capital oriundo do fundo imobiliário.

tabela taxa-selic amortização fundo imobiliário

Tabela Selic – Banco Central do Brasil

 

Como funciona a amortização de fundo imobiliário?

Ao investir em um fundo imobiliário, quem compra as cotas recebe uma participação referente ao imóvel; que pode ser um shopping, centros comerciais, prédios, etc. O grande diferencial deste tipo de investimento é ter os benefícios de um imóvel físico e desfrutar de outras vantagens como a liquidez imediata e alta, além da geração de rendimentos isentos.

Muitas vezes, porém, quem investe em um FII confunde os rendimentos com a amortização. Nos rendimentos recebe-se o crédito originário do lucro que o fundo teve em determinado período ao explorar o imóvel, sendo isento de imposto de renda. Enquanto na amortização de fundo imobiliário, o funcionamento é diferente, havendo uma transferência de patrimônio para o investidor e não um aumento de capital.

Aliás, não somente a apuração de lucro é diferente, mas também há diferenças para fins tributários. Portanto, enquanto no rendimento recebe-se mensalmente a realização dos lucros daquele período, na amortização, o patrimônio do investidor sai do saldo da aplicação para o saldo da conta corrente.

Tributação da Amortizacão

Existem também diferenças para fins tributários; pois, como já citado, os rendimentos são isentos de imposto de renda. Contudo, a amortização de fundo imobiliário é tida como ganho de capital, ainda que esse pagamento seja feito de forma parcial, anualmente, ou quando o fundo chega ao final e é vendido por valor superior ao do imóvel. Por essa razão, a alíquota do imposto de renda é de 20%, sobre o lucro recebido da cota, nas amortizações. É bom lembrar que quem recolhe este valor é o administrador do fundo e não o investidor.  Ainda assim, o investidor precisa declará-lo em seu IRPF.

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Aliás, é importante notar que a incidência de Imposto de Renda sobre a amortização é diferente da incidência sobre o lucro da venda de cotas do Fundo ou de ações. Caso ainda fique alguma dúvida, você pode conferir a regulamentação das amortizações de FII na instrução normativa RFB 1585, de 31 de Agosto de 2015, na subseção X, a partir do Artigo 35 .

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Um exemplo de Amortização em FIIs

Caso ainda tenha ficado alguma dúvida de como funciona, vamos a um exemplo. Digamos que você comprou 10 cotas de um novo fundo lançado com 1.000 cotas de R$200,00; seu valor total é de R$200.000,00 para a construção de um shopping, em Campinas – SP, que foi locado no valor de R$15.000,00. Este é o valor do lucro total e 90% dele será distribuído entre os cotistas. Quer dizer, os investidores serão remunerados com R$13,50 de dividendos por cota – sem dedução de impostos.

Por outro lado, a administradora venderá, anualmente, uma parte das lojas do shopping e fará uma amortização do fundo imobiliário gradual de 10%. Dessa forma, todo ano, a amortização pagaria R$20.000,00 aos cotistas, ou – para ser mais preciso – R$20,00 por cota. Mas isso não representa lucro, já que o fundo que valia R$200.000, 00 passa a valer R$180.000,00 e, cada cota, R$180,00. Sendo assim, esses R$20,00 que saíram da cota, irão para a conta corrente do investidor e só precisarão ser declarados no Imposto de Renda.

No caso de ter uma amortização de 10% ao ano, o fundo durará 10 anos e o lucro do investidor será a rentabilidade  sobre o aluguel. A última cota de amortização é considerada um resgate. Ficou com alguma dúvida? Fale com nossos assessores de investimentos.

 

 

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