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Fundo Imobiliário BRCR11: Descubra o jeito certo de investir

O BRCR11 é um dos fundos imobiliários mais negociados do mercado. Descubra o motivo!

Fundo Imobiliário BRCR11: Descubra o jeito certo de investir
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O BRCR11 é um dos fundos imobiliários mais negociados do mercado. O fundo é atualmente administrado pelo banco BTG Pactual.

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) possuem participações em vários empreendimentos espalhados pelo Brasil. Além de contar com participação em diferentes imóveis, trabalham com uma boa carteira de clientes.Vira e mexe, os FII realizam algumas operações de compra e venda de imóveis, se mostrando bastante ativos no mercado.

Sem dúvidas, o BRCR11 é um dos FII mais interessantes do mercado. Agora vamos dar uma olhada mais de perto no mesmo!

Conheça o BRCR11

T1 - Fundo Imobiliário BRCR11: Descubra o jeito certo de investir

O FII do banco BTG Pactual é um dos maiores do mercado, além de ser um dos mais negociados. Desde sua constituição em 2007, o FII é focado em aquisição de escritórios e lajes corporativas. Portanto, diferente do que acontece com outros fundos que possuem certa diversificação, BRCR11 não investe em galpões logísticos e imóveis similares, por exemplo.

O FII ainda realiza uma gestão ativa e bem atuante no mercado, a fim de alcançar as melhores performances possíveis.

Desempenho do BRCR11

T2 - Fundo Imobiliário BRCR11: Descubra o jeito certo de investir

Observando o gráfico acima, podemos ver que o BRCR11 vem sofrendo uma grande desvalorização desde 2012. O FII já chegou a ser negociado acima dos R$ 160,00 a cota, e atualmente está valendo pouco mais de R$ 104,00.


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Como isso ocorreu?

Em 2012, o mercado de FII sofreu uma espécie de “boom” e vários fundos, mesmo aqueles que não eram tão atraentes ou interessantes acabaram se valorizando também.

No caso do BRCR11, o FII já era bom na época, e não tinha porque não valer mais. Aliás, em 2012, o BRCR11 realizava distribuições pagando R$ 1,01 por cota! Ou seja, o rendimento do cotista que comprou a cota em R$ 160,00, por exemplo, ainda era de 0,63%.

Em 2012 o Brasil estava com uma taxa Selic em queda, chegando a ficar na casa dos 7,25% ao ano, sendo assim, o rendimento auferido pelo BRCR11, mesmo com um valor tão alto das cotas, fazia sentido (levando em consideração a taxa Selic com as distribuições do FII e o seu valor de mercado).

Outro detalhe – um pouco mais a frente, entre 2015 e 2016 – é que o BRCR11 realizou algumas operações e pagou a amortização de suas cotas. Valor que foi bem interessante e reduziu o tamanho do fundo também.

Portanto, por mais que o valor do BRCR11 tenha sofrido uma grande queda de 2012 para hoje, os cotistas que compraram no preço mais alto, ainda conseguiram se aproveitar de alguns benefícios que o fundo gerou ao longo dos anos.

Para os investidores que compraram cotas de BRCR11 lá em sua primeira oferta pública (quando os valores das cotas eram de R$ 100,00) provavelmente, devem estar bem contentes com o desempenho do FII até aqui.

Para aqueles que compraram as cotas em seu valor máximo (aproximadamente R$ 160,00) o desempenho de lá para cá, não foi dos melhores, mas também não foi o pior.

Resumindo

O desempenho do BRCR11 até aqui se mostrou bem volátil (boa parte disso devido ao “boom” em 2012). Para os que conseguiram comprar cotas de BRCR11 no início, provavelmente, os ganhos compensaram bastante.

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Crédito da imagem: Banco de Imagens EnvatoElements/By Pressmaster

Valor patrimonial da cota

Ao analisar o valor patrimonial do BRCR11 encontramos um bom desconto. Atualmente, o valor patrimonial por cota está em R$ 125,92. Então, o desconto é de aproximadamente 17% sobre o seu valor patrimonial. Levando isso em consideração, podemos dizer que o BRCR11 está com um preço interessante.

Se o valor patrimonial correspondesse à realidade, poderíamos dizer que o investidor de BRCR11 estaria pagando R$ 104,75 para comprar algo que vale R$ 125,92. Mas, o fato é que o valor patrimonial é um indicador, e não pode ser levado tão a sério. Quem realiza a contratação para desenvolver as avaliações dos empreendimentos, são os próprios fundos.

Portanto, existe uma ideia de que às vezes esses valores podem acabar não expressando a realidade. Sendo assim, é bom ficar de olho no valor patrimonial, mas não leve somente ele em conta na hora de investir em um FII.

Caso você tenha interesse de realizar alguma avaliação, pegue o endereço do empreendimento, ou dos empreendimentos da carteira, veja o valor do imóvel em específico, e procure por outros próximos da região que sejam semelhantes e que estejam disponíveis para venda. Desse modo, é possível averiguar se o preço, ao menos, se aproxima da realidade.

Diversificação de BRCR11

T4 - Fundo Imobiliário BRCR11: Descubra o jeito certo de investir

A carteira de BRCR11 é bem diversificada. O FII possui participação em 10 empreendimentos contando com vários inquilinos. Os imóveis estão localizados entre as regiões de São Paulo e Rio de Janeiro. Atualmente, o BRCR11 está com uma vacância financeira perto da casa dos 28%. Em termos de área potencial de locação, essa média sobre para os 33%. Portanto, o fundo possui uma vacância elevada.

Os cotistas que entrarem agora podem conseguir se aproveitar de uma eventual redução da vacância no futuro, e assim embolsar os aumentos dos rendimentos e consequentemente uma valorização das cotas no mercado.

Vale destacar que os atuais rendimentos distribuídos pelo BRCR11 estão girando próximos dos R$ 0,40 por cota, valor que corresponde a uma rentabilidade próxima dos 0,38% ao mês (levando em consideração o valor da cota em R$ 104,75).

Fazendo uma conta “burra”, caso a receita dos empreendimentos de BRCR11 seja proporcional, a redução da vacância financeira de 28% para 0, por exemplo, poderia gerar um acréscimo nos rendimentos de algo próximo aos R$ 0,11 por cota, gerando uma rentabilidade de 0,48% aos investidores que comprarem a cota no atual preço.

Novamente: isso se a vacância reduzida obter valores proporcionais a atual receita do BRCR11. Podemos concluir que o BRCR11 possui um potencial grande para aumentar suas receitas através da redução da vacância existente.

Além disso, o FII conta com participação em diversos empreendimentos, localizados em duas das principais regiões do Brasil.

Somando isso tudo, ao seu desempenho no mercado e seu valor patrimonial, eu acredito que o BRCR11 – se conseguir reduzir sua vacância e aumentar seus rendimentos distribuídos – tem tudo para chegar cada vez mais perto do seu valor patrimonial.

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Crédito da imagem: Banco de Imagens EnvatoElements/By PerfectLazybones

Correções dos aluguéis e vencimentos

Além de conseguir aumentar seus rendimentos por meio da redução da vacância já existente, o BRCR11 possui outras formas de complementar sua renda. Uma delas é por meio das correções dos valores dos aluguéis.

Desde uma cada alugada, até galpões logísticos e lojas de shoppings, contam com alguma espécie de aumento anual. Lógico que, dependendo da situação econômica do país ou região, esse aumento pode ser negociado.

Mas, enfim, no caso do BRCR11, o fundo possui mais contratos ajustados pelo IGPM do que pelo IPCA, por exemplo.

Segue imagem com um panorama geral dos índices de ajuste e dos vencimentos dos contratos:

T5 - Fundo Imobiliário BRCR11: Descubra o jeito certo de investir

O IGPM é um dos índices mais utilizados na área imobiliária para efetuar os ajustes com relação a valores de aluguéis. É fato que de alguns anos para cá, o índice se tornou bem volátil (em comparação ao IPCA), portanto, os valores dos aluguéis podem sofrer altas mais consistentes, e até, não haver alta.

Mesmo com um IPCA baixo nos últimos dois anos, o IGPM chegou a ficar no campo negativo em 2017 e posteriormente, em 2018, alcançou os 7,55%.

Analisando os dois índices, IPCA e IGPM, por mais que o IGPM tenha oferecido mais volatilidade em seu desempenho, o mesmo  vem conseguindo registrar um aumento maior nos preços do que o IPCA. Portanto, o IGPM continua sendo interessante (analisando um período maior).

Os vencimentos dos contratos, por outro lado, parecem estar bem interessantes. Pouco contrato vai vencer em 2019, haverá um aumento em 2020 e 2021, mas só após 2024 é que boa parte dos contratos vão vencer.

Então, ao menos para 67% das receitas do FII, os rendimentos estão assegurados por mais um bom tempo.

Na verdade não podemos colocar que tais receitas estão garantidas, por mais que haja um contrato de locação, os inquilinos podem realizar a rescisão desses contratos mediante a multa, e encerrar o mesmo.O contrato só gera uma segurança com relação aos valores e sim, ao tempo de permanência do inquilino no empreendimento.

Mas, definitivamente, o contrato não gera garantias aos fundos e tão pouco aos cotistas. Por isso, é bom investir em fundos que possuem vários imóveis, e não estão vinculados a somente um inquilino.Quanto mais inquilinos, melhor, quando mais empreendimentos em diferentes regiões melhor.

Dessa forma o fundo e os cotistas não ficam vinculados a somente um inquilino, ou poucos, e mesmo que haja uma vacância alta, a possibilidade de conseguir locar um dos empreendimentos espalhados pelo Brasil é maior do que locar um empreendimento específico localizado em uma região.

Receitas de BRCR11

T6 - Fundo Imobiliário BRCR11: Descubra o jeito certo de investir

As receitas de BRCR11 estão mais concentradas em São Paulo do que no Rio de Janeiro. A diferença chega ser “gritante”.

Quando analisamos as classes dos ativos, podemos ver que os empreendimentos “AAA” contam com receitas maiores, os empreendimentos classe A e B ficam respectivamente em segundo e terceiro.

Depois, ainda temos o gráfico com as receitas divididas por setores. Boa parte das receitas dos empreendimentos vem do setor de finanças (16,4%).

Os 58,7% de receitas por setor, que não possui legenda, se referente a outros. Depois, temos a área automobilística, seguros e serviços.

Por mais que BRCR11 tenha uma boa variedade de imóveis, localizadas em dois estados, suas receitas vêm se concentrando em São Paulo.

Talvez esse seja o único detalhe para mencionar aqui. Com relação à divisão das receitas por setores da economia e as receitas por classe de empreendimentos, considero que ambos os dados parecem estar bem pulverizados.

Rendimentos

Os rendimentos de BRCR11, antigamente, estavam bem consistentes, mas atualmente, os mesmos estão ficando um tanto quanto voláteis.

Boa parte disso se deve a relação da alta vacância do fundo. Além disso, temos questões vinculadas às negociações de ativos, troca de inquilinos, e até redução dos valores dos aluguéis. Tudo isso acaba comprometendo as receitas com aluguéis, e, consequentemente, as distribuições aos cotistas.

Segue lista com os últimos pagamentos de BRCR11:

T7 - Fundo Imobiliário BRCR11: Descubra o jeito certo de investir

É possível ver na tabela que as distribuições foram reduzindo desde abril de 2017 até os dias atuais.

A redução, aliás, foi substancial. Boa parte disso se refere ao que já foi mencionado. Olhando só os rendimentos, parece que o BRCR11 não é um FII muito interessante, ao menos o seu valor de mercado, de abril de 2017 até hoje se manteve (na casa dos R$ 104,00).

Existe a possibilidade concreta de aumento as distribuições? Possibilidade concreta, acredito que não há, mas uma expectativa, sim.

Ao longo de todo o texto mencionamos a possibilidade de o BRCR11 conseguir aumentar seus rendimentos por meio de uma eventual redução da vacância.

Hoje, a vacância do FII é alta, fato que não beneficia no momento os cotistas, mas, no futuro, pode, caso haja a ocupação desses lugares.

Veredito

O BRCR11 é um dos fundos de maior e com maior liquidez do mercado. O FII já existe há muito tempo e possui bastante confiança do mercado.

De vez em quando, o FII apresenta certa volatilidade, fato que pode trazer oportunidades únicas de investimento.

Em 2018, o FII chegou a ser negociado abaixo dos R$ 90,00 por bastante tempo. Para aqueles que investiram no FII naquele período, e permaneceram comprados no mesmo, os rendimentos por meio da valorização foram muito bons.

Sem falar que o cotista, durante o ano, ainda se aproveitou das distribuições do fundo. Outro fato que é bastante interessante sobre o FII, diz respeito às negociações que o mesmo realiza de tempos em tempos.

Entre os anos de 2015 e 2016, os cotistas de BRCR11 foram beneficiados por uma bela amortização das cotas.

O FII realizou alguns “desinvestimentos”, fato que trouxe um aumento no caixa do FII. O gestor optou por distribuir esses valores aos cotistas, e cada um, na época, acabou retirando (além das distribuições) um valor de R$ 16,30 por cota. Nada mal não é mesmo?

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Crédito da imagem: Banco de Imagens EnvatoElements/By liufuyu

Conclusão

O BRCR11 no momento não traz uma das melhores rentabilidades. O valor do FII é alto em comparação as distribuições que o mesmo proporciona.

Porém, o valor patrimonial do FII, é alto também, sendo que existe o desconto patrimonial da cota. Portanto, vejo que o FII está interessante, mas o investidor deve focar a ideia de investimento de longo prazo.

Observando as eventuais oportunidades de conseguir capturar algum momento onde o gestor irá realizar alguma transação entre os imóveis, e assim, o FII pode melhorar a carteira ou amortizar parte das cotas.

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Oliver Imhof

Oliver Imhof é um colaborador da EuQueroInvestir.
Contato: oliver.imhof@euqueroinvestir.com

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