REITs: o que são e como investir nos fundos americanos

Esse artigo foi baseado em uma palestra ministrada por Jim Sullivan, presidente da Green Street’s Advisory

André Arantes
André Arantes é entusiasta do mercado financeiro, acredita que através da informação transparente e posta de forma didática pode mudar a qualidade de vida dos investidores. Sócio do EuQueroInvestir.com, está esperando seu contato no email andre.arantes@euqueroinvestir.com ou no whatsapp 48-99989-4567.
REITS

Crédito: rawpixel por Pixabay

Quando vamos investir em algum ativo é comum fazermos benchmark. Primeiramente, identificamos algum concorrente ou história de negócios semelhantes e então podemos balizar melhor a tomada de decisão. Através dos erros e acertos do benchmark identificado tentamos elevar o serviço a um patamar acima e adquirir diferencial competitivo.

A história dos REITS

A história que deu início à revolução dos REITS inicia em 1991, quando a KIMCO se tornou uma empresa pública via IPO e levantou U$ 120 milhões. Desde então, já se passaram quase 30 anos e ela abrange quase U$ 12 bilhões de dólares em ativos. Dentro desse patrimônio estão mais de 428 shopping centers. Desde sua abertura de capital, foi dada a largada em um um ciclo de expansão de REITS de 1991 até 1994 passando de 80 para 175 REITS no mercado americano.

Dado que esse é o mercado mais antigo de fundos imobiliários, utilizarei como benchmark para avaliar o investimento em fundos imobiliários no Brasil. Para ter uma noção de dimensão, o mercado americano de REITS possui 1,5 trilhões de dólares. Além desse expressivo valor, é relevante que 31 REITS estão dentro do principal índice de ações americano, o SP500. Nesse sentido, é fundamental mencionar que nos últimos 3 anos a média dos REITS apresentou rentabilidade de 16% contra 5% do mesmo índice (SP500).

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Onde os REITS investem?

O mercado de fundos imobiliários brasileiro ainda foca em poucos segmentos. As principais frentes de atuação são prédios comerciais, shopping centers, galpões logísticos e títulos de dívida imobiliária. Por outro lado, nos REITS são encontrados segmentos inusitados, confira quais são e o tamanho deles:

  • Infra-estrutura, 179 bilhões de dólares.
  • Industrial, 105 bilhões de dólares.
  • Imóveis relacionados ao setor de saúde, 117 bilhões de dólares.
  • Data Centers, 79 bilhões de dólares.

Crédito: André Arantes

Outra pergunta que é relevante é, quem investe em REITS? Dado que é um mercado maduro, o dinheiro investido nos REITS são de investidores institucionais. Ao contrário do mercado brasileiro que possui uma penetração incipiente nos grande investidores, lá 92% das cotas são detidas pelos investidores profissionais.

O que a KIMCO fez de diferente?

O grande diferencial foi o que todo case de sucesso tem, alinharam o interesse com os investidores. Até então, todo empreendimento que dava certo ficava com as famílias e o que não era bem sucedido sim era tornado público para dividir o prejuízo. Assim, seguem pontos relevantes do case KIMCO:

1 – Ir ao mercado traz várias possibilidades de gerenciamento e alocação de capital. Acessibilidade a financiamento via bonds/equities;
2 – Gerenciamento do balanço: geralmente se alavancam em 20-30%;
3 – Alinhamento de interesses: recompensas aos diretores baseadas no retorno do REIT em relação a um benchmark bem definido;
4 – Governança corporativa: conselho independente e recompensas em ações;
5 – Operação: despesas com administração mais bem geridas, gerando impactos diretos na distribuição de rendimentos;

REITS fora dos Estados Unidos

Ao redor do mundo os REITS também existem, algumas histórias de sucesso e outras de fracasso. Um caso de sucesso recente foi o primeiro IPO realizado na Índia. O empreendimento conhecido como Embassy Office Parks foi um tremendo sucesso no mercado.

Fonte: Embassy Office Parks

Lançado ao preço de 300 rúpias pela gigante Blackstone, em alguns meses já está cotado a mais de 380 rúpias, representando um ganho de mais de 20% contra 9% do índice global de REITS no mesmo período.

Já no lado negativo do mercado de REITS global, existe o exemplo do México. Por lá os REITS são chamados de FIBRAS, existem 15 no mercado e acabaram por não deslanchar. Contudo não foi só o mercado de FIBRAS que não andou, quando comparado com o mercado acionário de lá eles foram até bem demais. Analisando os últimos 7 anos, os FIBRAS renderam 7% ao ano contra 2% do índice acionário mexicano BMV. No entanto, os índice de REITS tanto americano quanto global performaram 9% ao ano.

Fundos Imobiliários (REITS) no Brasil

O mercado brasileiro de Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) surgiu com a Lei 8.668 de 1993. Ou seja, aqui o mercado é pelo menos 30 anos mais jovem do que nos EUA. Ademais, ainda é pequena adesão de investidores institucionais pela modalidade e esses são os que possuem uma grande quantidade de dinheiro. Dito isso, quando o fluxo de institucionais apontar para esse mercado, poderemos ter um ganho significativo de liquidez e valorização.

Para ilustrar o quanto esse mercado é atrativo aqui no Brasil, é importante falar da performance dele até agora. No gráfico abaixo está o desempenho do IFIX, índice que mede o desempenho do setor. Veja que em 2016 foi sua mínima e então os fundos imobiliários entraram em um ciclo de alta, subindo 100% no período. Isso se deve também ao início de um ciclo de juros mais baixos e expectativa de retomada dos imóveis com a mudança de governo.

Por outro lado, no cenário de juros mais altos -período anterior a 2016-, os fundos imobiliários apresentam uma performance negativa. A pergunta que os investidores fazem ao alocar seu capital é: Quanto ganho com o dinheiro em uma aplicação livre de risco?

No cenário atual, com a SELIC a 6% ao ano, o investidor ganha 0,48% ao mês menos as tributações devidas de acordo com a aplicação realizada. Já no mundo dos FII´s, os rendimentos variam em média de 0,5% a 1% ao mês, ainda tem que deduzir a isento de imposto de renda para pessoa física e com potencial de valorização nesse cenário benigno. Assim como existem muitos benefícios ao se investir em fundos imobiliários, também existem riscos que não podem ser negligenciados. Entre os riscos podemos citar: rescisões contratuais, oscilação de mercado dentre outros que é tema do artigo do Paulo aqui!

Benefícios do desenvolvimento dos REITS no Brasil

Finalmente, Jim conclui sua palestra com os principais pontos do desenvolvimento do mercado de fundos imobiliários no Brasil e porque devemos fomentá-lo:

1 – Baixar o custo de capital para a industrial imobiliárias;
2 – Adicionar capital para desenvolvimento de projetos imobiliários;
3 – Prover liquidez e transparência para proprietários de imóveis no país;
4 – Oferecer opções de diversificação com qualidade para gestores globais de REITS no mundo todo; e
5 – Gerar eficiência tributária na aquisição de imóveis.

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