RBRR11: o fundo imobiliário da RBR Asset com patrimônio de R$ 708 mi

Carla Carvalho
Graduada em Ciências Contábeis pela UFRGS, pós-graduada em Finanças pela UNISINOS/RS. Experiência de 17 anos no mercado financeiro, produtora de conteúdo de finanças e economia.

Crédito: França e Associados

O RBR Rendimento High Grade (RBRR11) é um fundo imobiliário (FII) composto predominantemente por CRIs de imóveis de alto padrão. O fundo foi lançado em maio de 2018 e, desde então, já realizou 5 emissões de cotas, sendo a última em julho deste ano.

Atualmente, possui 62 mil cotistas e patrimônio líquido de R$ 708,98 milhões. É administrado pelo BTG Pactual e destina-se a investidores em geral, com prazo indeterminado. A gestora é a RBR Asset.

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Taxas e características do portfólio do RBR11

O RBR11 possui taxa de administração e gestão de 1% ao ano. Além disso, também é cobrada taxa de performance de 20% sobre os rendimentos acima do CDI.

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O fundo possui hoje R$ 609 milhões investidos em 33 CRIs. 71% dos imóveis que constituem as garantias desses títulos estão no Estado de São Paulo. Além disso, a metade dessas garantias estão em regiões nobres da capital, como Faria Lima, Jardins, Pinheiros, entre outras.

Estratégias de investimentos do RBRR11

O RBRR11 possui três metodologias definidas para alocação dos ativos.

Primeiramente, 81%, que são a carteira CORE (principal), são alocados em CRIs com rating RBR mínimo “A”.

Logo após, 17% correspondem a CRIs com carrego abaixo da taxa média da carteira CORE. Entretanto esses títulos apresentam potencial de ganho no curto e médio prazo.

Por fim, 7% dão suporte à liquidez, e estão aplicados em títulos do Tesouro, fundos de renda fixa e LCIs.

Segundo relatório do fundo de julho, a carteira registrou adimplência de 100%. Além disso, foram realizadas vendas de CRIs no valor de R$ 3,6 milhões, com preço abaixo da taxa média. Logo, isso proporcionou ganho de capital para a carteira.

Análise de risco dos CRIs do RBRR11

Para analisar o portfólio do fundo, os gestores dividem a carteira em 3 categorias de risco:

Risco corporativo (55%)

São os créditos em que o risco é concentrado. Isso significa que a análise depende do balanço de um único devedor ou da capacidade de pagamento de um único locatário.

Exemplo: CRI Helbor Parque Ibirapuera. Nesse caso, o fluxo é proveniente da capacidade de pagamento do balanço da Helbor Incorporadora. Por outro lado, a garantia é o terreno localizado em região prime de São Paulo, próximo ao Parque do Ibirapuera.

Risco pulverizado multidevedor (37%)

Fazem parte dessa categoria as operações com edifícios corporativos, parques logísticos, shopping e carteiras de incorporadoras. Aqui o risco por CRI do fundo é dividido em diversas partes, sejam elas locatárias ou mutuárias de financiamentos. Por fim, a maioria das operações possui garantia de uma empresa sólida.

Exemplo: CRI FLBC – O fluxo é proveniente dos aluguéis pagos pelos diversos locatários do edifício corporativo. Nesse caso, a garantia é a torre corporativa Faria Lima Business Center, localizado na Av. Faria Lima, em São Paulo.

Risco do estoque performado (7%)

Nesses CRIs, a incorporadora coloca unidades residenciais prontas como garantia e amortiza a operação conforme a venda dessas unidades. Dessa forma, a análise de risco não depende do balanço da empresa.

Exemplo: CRI Setin – O fluxo é prioritariamente da venda de um empreendimento residencial ao lado do Pq. do
Ibirapuera, em São Paulo – SP. Já as garantias são unidades residenciais entregues na Vila Nova Conceição, ao lado do Pq. do Ibirapuera.

Como funciona o rating RBR

O Rating RBR diferencia as operações conforme cada um dos riscos detalhados acima. Segundo esse critério, os pontos de partida são dois:

I) Imobiliário: esse é o principal pilar da operação, pois considera a expertise da RBR no setor. Além disso, avalia também  garantias e o fluxo financeiro da operação.

II) Corporativo: esse pilar avalia principalmente os aspectos econômico-financeiros, de mercado, características do negócio e governança corporativa.

A estratégia High Grade consiste em investimento em títulos privados com baixo risco de crédito. Além disso, esses títulos são lastreados em imóveis de alto padrão localizados em áreas nobres.

Por fim, seus devedores são empresas sólidas, que possuem bons indicadores financeiros e baixa alavancagem.

Rentabilidade dos CRIs do RBRR11

Os 33 CRIs do RBRR11 estão investidos a uma taxa de CDI + 2,7% ao ano. Isso corresponde a uma taxa nominal de 8,88% ao ano.

Em 2019,o fundo distribuiu rendimentos totais no valor de R$ 42,9 milhões, correspondente a R$ 6,82 por cota.

Até julho de 2020, a distribuição total de dividendos do fundo foi de R$ 27 milhões. Nesse período,  o dividend yield anualizado foi de 6,8%

Desde a primeira emissão do fundo, o retorno total ajustado do RBRR11 foi de 199% quando considerados os dividendos e a  variação do PL. Por outro lado, ao considerar dividendos e variação da cota a mercado, o retorno ajustado passa a 150% do CDI.

 

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