Fundos de InvestimentosFundos ImobiliáriosMelhor Investimento

Os melhores FII (Fundos de Investimentos Imobiliários) de 2017

Agora que passou o ano de 2017 está fácil falar dos melhor fundos imobiliários, correto? Até pode ser.

Os melhores FII (Fundos de Investimentos Imobiliários) de 2017
1 de 2 votos

Após mais um ano temos em mãos o desempenho de cada fundo, mas como determinar se um fundo é melhor do que outro?

Podemos fazer isso observando somente o rendimento? Não! Por mais que no ano um fundo tenha conseguido auferir um ganho extraordinário, isso não significa que o ganho vai permanecer e tão pouco que os investidores estarão de alguma forma seguros com o investimento.

Em nosso artigo vamos falar sobre os melhores fundos de investimentos imobiliários de 2017! Não é somente sobre rendimento, mas sim levamos em consideração outros critérios, como a diversificação do fundo (se o fundo possui outros imóveis em sua carteira), se existem diferentes inquilinos, se as distribuições são boas e acontecem todos os meses, entre outras características que vamos elucidar ao decorrer do artigo!

Nessa seleção dos melhores fundos de 2017 levamos em consideração os fundos mais negociados do mercado.

FII com poucos negócios podem conter certa volatilidade nos preços. Devido aos poucos negócios o preço pode subir ou descer muito durante um pregão.

Inclusive, existem vários fundos que nem são negociados no mercado, porém fazem distribuições e amortizações. Com isso o rendimento deles pode acabar sendo alto, mas devido a pouca liquidez, a compra de tal ativo pode ser algo muito difícil de acontecer.

Por isso, nessa seleção vamos levar em consideração somente os fundos mais negociados.

Depois dessa pequena explicação de nossos critérios de avaliação, vamos falar sobre os melhore fundos de 2017!

O primeiro fundo da lista é BBPO11.

BBPO11 (BB Progressivo)
O FII em questão aluga agências bancárias para o Banco do Brasil. Essas agências estão espalhadas pelo Brasil todo.

Sendo que contrato de aluguel entre o fundo e o Banco do Brasil possui o vencimento para 2022. Recentemente o fundo fez um aditivo ao contrato inicial, ampliando o vencimento do aluguel de um dos seus imóveis. Passando dos iniciais 120 meses para 180 meses.

Segue imagem do fato relevante:

Fato Relevante - Fundos Imobiliários

Ainda sobre o contrato, os reajustes vão permanecer sendo corrigidos pelo IPCA anualmente. Em outras palavras, os cotistas do fundo além de ter certa garantia de que o fundo vai permanecer pagando os rendimentos, possui a segurança que tais pagamentos vão aumentar confirme o IPCA. Segue tabela apresentando a taxa dos últimos 12 meses do IGPM:

Taxa de variação - fundos imobiliários

Levando em consideração que existem vários fundos que corrigem os seus aluguéis através do IGPM, os cotistas de BBPO11 podem ficar tranquilos! O IPCA em 2017 (por mais que tenha ficado abaixo da meta) ainda se manteve positivo (coisa que não ocorreu com o IGPM). Agora vamos ver a taxa acumulado de 2017 referente ao IPCA:

Inflação dos últimos 12 meses - fundos imobiliários

Resultado de BBPO11 em 2017

Então vamos lá! A valorização de BBPO11 em 2017 foi de aproximadamente 16%! Saindo do valor de R$ 124,00 e chegando ao valor de R$ 144,00!

Gráfico fundos imobiliários

Lógico, não foi essa toda a rentabilidade do fundo durante 2017. Além da valorização das cotas, o fundo distribui mensalmente os rendimentos oriundos do aluguel junto ao Banco do Brasil.

Essas distribuições totalizaram no valor de R$ 11,85 por cota. Ou seja, levando em consideração o valor inicial da cota em 2017 que era de R$ 115,00 o rendimento das cotas foi de 10%!

Então chegamos à rentabilidade total de 26% em 2017! Na verdade, o investidor poderia ter alcançado uma rentabilidade ainda maior se tivesse reinvestindo seus rendimentos em outras cotas de FII, ações, ou quem sabe em títulos do Tesouro Direto.

Só por mera comparação, a taxa DI que é utilizada por muitos fundos de investimento como Benchmark (comparação) foi de 9,93% em 2017!

Fatos negativos com BBPO11

Mesmo conseguindo uma rentabilidade tão interessante em 2017 o fundo possui certas características que todos os investidores devem ficar de olho.

A primeira é sobre o seu único inquilino, o Banco do Brasil. Por mais que o fundo, até o momento, não registrou problemas com os recebimentos de aluguel ou com relação à rescisão antecipada de alguma agência, o fato de ter somente um inquilino traz certa preocupação.

O que reduz um pouco esse risco de perder todos os aluguéis, é que o fundo possui diversas agências do Banco do Brasil, sendo que boa parte delas são agências grandes, ou seja, importantes para o banco.

Não faz muito tempo, o Banco do Brasil fez uma espécie de redução de agências. Isso provocou a demissão de uma grande quantidade de funcionários além da redução física do banco no Brasil.

Nessa ocasião, as agências que foram alvo de tal redução, era as menores. Mesmo assim, o investidor deve permanecer em alerta e reduzir certa exposição exagerada com relação ao fundo.

Segue imagem com as principais características do fundo:

Características dos fundos imobiliários

Fatos Positivos a respeito de BBPO11

Devido ao contrato direto entre o Banco do Brasil junto ao fundo, alugando todas as agências bancárias, os valores das distribuições se mantêm constantes, sem muitas oscilações.

Fato que traz segurança e previsibilidade aos investidores. Querendo ou não, existem diversos fundos que possuem certa oscilação nas distribuições.

Mesmo mantendo vários imóveis alugados, existem FII que estão com recebimentos em atraso e por isso acabam não conseguindo manter o rendimento contínuo e sem oscilações.

Na real, as oscilações que ocorrem em BBPO11, geralmente se dão pelos aumentos que são repassados às agências. Segue imagem com a evolução dos rendimentos distribuídos pelo fundo:

Fundos Imobiliários

Se o leitor reparar os valores distribuídos, vai perceber que desde dezembro de 2015 os valores vêm crescendo. Aos poucos, mais vem crescendo.

Vale lembrar que nos últimos dias dos anos, mais precisamente em dezembro, BBPO11 costuma fazer uma distribuição maior, uma vez que o fundo possui dinheiro em caixa. Esse capital é investido em outras aplicações. Esses rendimentos costumam ser distribuídos aos cotistas no final do ano.

Fato relevante - fundo imobiliário

Acredito que esse valor deve ficar retido no fundo para situações de emergência. Se nada ocorrer, então o fundo faz uma distribuição ligeiramente maior, devolvendo aos cotistas os rendimentos referentes aos valores retidos.

Veredito de BBPO11.

Acredito que o fundo é bem interessante. Possui ótima liquidez no mercado! BBPO11 está entre os mais negociados! Conta com distribuições constantes sem problemas de atrasos e coisas do gênero (até o momento!).

O inquilino é um dos maiores bancos do Brasil. Por mais que seja meio público e meio privado, o Banco do Brasil ainda sim é um bom banco.

Ter participação em um fundo que possui somente um inquilino pode ser sim um problema, porém é um risco que, em minha opinião, vale a pena correr.

Lógico, se for investir no fundo, não coloque muito capital no mesmo. Permaneça cético e se beneficie de um investimento com menos volatilidade, previsibilidade e expectativa de aumentos graduais nos rendimentos.

Vale lembrar, atualmente a taxa Selic está em 7% ao ano! Esse fundo, negociado ao preço atual possui um rendimento de aproximadamente 8,10% a ano! (valor de cota de R$ 144,00 e ultimas distribuições na faixa dos R$ 0,98 por cota!)

Opa já estava esquecendo! Liquido de Imposto de Renda! Agora vamos para o próximo fundo, KNRI11.

KNRI11 (Kinea renda Imobiliaria)

Esse fundo é bem diferente de BBPO11. Acho que a única semelhança entre eles é a questão de terem vários imóveis, e terem um valor patrimonial, considerado alto para a média dos outros FII.

As principais diferenças de KNRI11 para BBPO11 são as seguintes:

KNRI11 é um fundo que possui diversos tipos de imóveis diferentes. No fundo podemos encontrar, escritórios e galpões logísticos no portfólio.

O fundo possui diferentes tipos de imóveis alugados para diferentes inquilinos. Então aquele problema que poderia ocorrer com BBPO11, caso o fundo venha a perder o seu único inquilino e consequentemente ter boa parte ou a totalidade de sua renda comprometida dificilmente vai ocorrer com KNRI11.

Outra coisa, KNRI11 tem suas propriedades espelhadas em diferentes lugares do Brasil. Mais precisamente entre 3 estados brasileiros, Minas Gerais, São Paulo e Rio de Janeiro. Segue imagem com mais detalhes:

Fundo imobiliário por localização geográfica

São 15 propriedades onde o fundo possui participação. O leitor já parou para pensar que através de um investimento, poderia ter participação em diversas propriedades?

Sem levar em consideração que tais imóveis são bem localizados e de alto valor! O tipo de imóvel que muitas pessoas, infelizmente não teriam condição de adquirir por si só.

Por isso os FII abriram uma oportunidade muito interessante de investimento. No caso de KNRI11 é ainda mais interessante porque o investidor vai, ao adquirir a cota do fundo estar aplicado em diversos outros imóveis.

Sem precisar se preocupar com o apagamento de IPTU, ou quem sabe correr atrás do inquilino para ver se ele pagou o aluguel e coisas do gênero.

Ao investir na cota, tanto de KNRI11, BBPO11 ou qualquer outro fundo, mensalmente (ou periodicamente dependendo do fundo) você receberá os rendimentos diretamente em sua conta na corretora! É muita praticidade!

Não podemos nos esquecer de que grande parte dos inquilinos de KNRI11 e de outros FII são grandes em empresas!

Estamos falando de companhias como o Itaú, Ambev, grandes lojistas, empresas estrangeiras e afins.

Rentabilidade de KNRI11 em 2017

A rentabilidade das cotas de KNRI11 em 2017 ficou na casa dos 13%! Saindo dos R$ 144,00 e chegando aos R$ 164,00 até o final de 2017!

Com relação às distribuições, o cotista de KNRI11 teve um resultado de R$ 11,24 por cota! Levando em consideração um investimento inicial no começo de 2017 no valor de R$ 144,00 por cota, o investidor teria obtido um ganho de aproximadamente 7% líquidos de imposto de renda!

Somando o ganho das cotas com as distribuições o investidor teria acumulado mais de 20% em ganhos ao aplicar em KNRI11! Nada mal! Segue quadro com as últimas distribuições do fundo:

ultimas-distribuicoes-do-fundo

Mesmo havendo a saída e entrada de novos inquilinos o fundo permanece mantendo os pagamentos. Acredito que KNRI acaba fazendo uma boa gestão de recebimentos e pagamentos

Ou seja, o fundo acaba distribuindo o mesmo valor. Se o investidor for ampliar a pesquisa dos pagamentos, observando um período maior verá que os pagamentos de R$ 0,92 já aconteciam antes de 2017. Na verdade desde 2014 (quando houve uma divisão das cotas de KNRI11).

Segue quadro com as distribuições desde 2014:

Distribuição fundos imobiliários desde 2014

Agora vamos falar um pouco sobre os fatos negativos do fundo!

Fatos negativos de KNRI11

O primeiro deles que vem em minha cabeça está relacionado à volatilidade dos recebimentos!

Bom, se o fundo não tivesse mantido o rendimento fixo durante tanto tempo, controlando o caixa, pode ter certeza que para cada rescisão, ou cada novo inquilino, o cotista já iria perceber as mudanças nos recebimentos.

Só para ter uma ideia, no último relatório do fundo tivemos a saída de um inquilino e a entrada de novos. Segue imagem com as informações a respeito:

Informações fundos de investimentos

Enfim, mesmo tendo alugado um andar de um dos edifícios do portfólio, o fundo infelizmente terá que reduzir suas distribuições, uma vez que sua vacância (lugares vagos) aumentou com a desocupação de um de seus imóveis.

Sem falar que mesmo alugando novas propriedades, o fundo vem oferecendo carência e descontos em seus aluguéis (iniciativa para tentar reduzir a vacância do fundo).

Desconsiderando as carências nos contratos, a vacância financeira do fundo está na casa dos 14%.

Só por titulo de curiosidade, pegamos o relatório gerencial de Setembro de 2017 para mostrar as movimentações referentes a mês. Segue:

Relatório

O fundo iniciou o mês com uma vacância de aproximadamente 8% porém com as movimentações de entrada e saída de inquilinos, a vacância acabou ficando superior aos 14%! Só lembrando que estou tratando da vacância financeira.

Enfim, durante todos esses anos, desde 2014 até o final de 2017 KNRI11 manteve sua política de distribuição de R$ 0,92 por cota aos investidores.

Nos próximos fundos, o investidor vai reparar que tal iniciativa é bem difícil de ser colocada em prática. Ponto para gestão de caixa do fundo!

Veredito sobre KNRI11

O fundo administrado pela KINEA empresa ligada ao banco Itaú é um dos fundos mais negociados do mercado.

Por se tratar do banco Itaú, acredito que o fundo se encontra em boas mãos. Porém é relevante ressaltar que o mercado imobiliário brasileiro não está tão bem assim.

Talvez com a redução do juro, e o reaquecimento da economia o mercado vai começar a se reaquecer.

É verdade que boa parte da população já se encontra com financiamentos para pagar e assim não podem gastar muito dinheiro.

Com a redução da circulação do dinheiro no mercado as coisas podem ficar um pouco mais difíceis de engrenar.

Sem falar que em 2017 o Brasil ainda contou com a redução de 20 mil postos de trabalho (no balanço final do desemprego).

Resumindo, economicamente o Brasil ainda está em fase de recuperação! Não podemos nos esquecer de que 2018 é ano de eleições.

Por mais que um dos candidatos a disputa das eleições esteja seriamente comprometido e, portanto, provavelmente não vai disputar, temos outros candidatos que podem trazer muita volatilidade ao mercado.

As alterações de podem coroar esse ano. Com altas repentinas ou quem sabe quedas bruscas.

Cabe ao investidor alocar da melhor forma possível seus investimentos, permanecendo pronto para captar oportunidades, mas sei deixar de estar protegido com aplicações de liquidez imediata!

Falei-falei e não disse nada, não é verdade?
Então KNRI11 em minha opinião é um ótimo fundo! Conta com ótima liquidez! Boas distribuições, o valor de mercado não está tão longe do valor patrimonial e possui uma carteira de imóveis bem diversificada. Contando com vários inquilinos!

BCFF11 (BTG Fundos de Fundos)

O terceiro fundo de nossa lista também possui diferenças com os dois primeiros FII! Nesse fundo o investidor não vai encontrar nenhum contrato de aluguel e tão pouco imóveis em seu portfolio.

BCFF11 é um fundo de fundo. Esse tipo de FII é o mais interessante para os investidores iniciantes! Além de contar com uma carteira diversificada, os fundos de fundos possuem muitos ativos no portfólio. Isso traz mais segurança com relação à volatilidade (que pode ser menor) sem falar dos riscos de investir em FII de forma individual.

Já pensou investir em um FII que vá perder todos os inquilinos, ou que de repente perde o seu principal imóvel em um sinistro? Pois então, essas coisas podem acontecer e o investidor deve ficar atento!

Lógico, mesmo perdendo todos os inquilinos, o FII permanece com o imóvel, ele não vai deixar de existir e tão pouco desaparecer.

Se o investidor possui dúvidas com relação a seguros e coisas do gênero, seria interessante procurar nos relatórios periódicos dos FII por informações relacionadas a contratos de seguros e as coberturas dos mesmos.

Existe mais uma vantagem de investir em fundos de fundos, esse benefício está relacionado ao custo!

Quando compramos um fundo de fundo, indiretamente estamos investindo em diversos FII. Porém vamos pagar somente uma corretagem!

Ao invés de comprar 20 FII diferentes, através de um conseguimos uma alocação bem similar pagando somente uma corretagem!

Só por titulo de curiosidade, normalmente, a taxa de corretagem pode sair em torno de R$ 10,00 a R$ 15,00. A compra de 20 diferentes FII exigiria nada mais, nada menos do que 20 ordens de compras.

Ou seja, você pagaria por 20 corretagens que poderia totalizar um valor de R$ 200,00 ou R$ 300,00! É um custo muito alto, sem falar do investimento mínimo que seria enorme, mesmo comprando uma cota de cada fundo! Existe FII que possuem valor de cota perto dos R$ 1.000,00!

Por esses motivos acho bem interessante esse tipo de FII, ainda mais para os iniciantes! Vamos lá, e quanto ficou a rentabilidade de BCFF11 em 2017?

Rendimento de BCFF11

O fundo conseguiu uma valorização superior aos 21%! Somente de valorização das cotas! Segue o gráfico!

Rendimento de BCFF11

O fundo era negociado no início de 2017 pelo valor de R$ 64,00. Ao final do ano BCFF11 chegou à quantia de R$ 78,00 por cota!

Somando todas as distribuições que ocorreram durante o período, BCFF11 distribuiu aos seus cotistas a quantia de R$ 6,21 por cota! Levando em consideração um investimento inicial por cota de R$ 64,00 os investidores de BCFF11 teriam acumulado uma rentabilidade superior aos 9% em distribuições. Segue imagem com os valores das distribuições realizadas em 2017:

valores das distribuições realizadas em 2017:

Somando a valorização das cotas com a rentabilidade através das distribuições, os cotistas de BCFF11 teriam conseguido um rendimento superior aos 30% em 2017! Chegou a hora de falar um pouco sobre as vantagens de investir no fundo!

Vantagens de BCFF11

Boa parte das vantagens já foram comentadas no início. Vou ressaltar as características citadas destacando certos detalhes.

BCFF11 é um fundo de fundo que possui no portfólio vários FII. Além disso, esses ativos são de setores diferentes, temos fundos que investem em letras atreladas a imóveis, galpões logísticos, instituições de ensino, hospitais, lajes corporativas entre outros. Segue imagem com a composição da carteira:

imagem com a composição da carteira:

Mesmo contando com vários FII, BCFF11 ainda possui uma participação relevante em produtos de renda fixa e CRI.

Enfim, o fundo está bem diversificado. Acredito que dessa forma, BCFF11 está protegido de grandes oscilações do mercado (no caso de desvalorização).

O valor patrimonial do fundo também é algo que devemos considerar como positivo. No momento em que escrevo esse artigo, BCFF11 está sendo negociado próximo do valor de R$ 81,00.

O valor patrimonial do fundo é de aproximadamente R$ 88,00. Ou seja, existe um desconto patrimonial em BCFF11.

Em outras palavras é mais ou menos assim, ao investir em BCFF11, você estará comprando R$ 88,00 pagando R$ 81,00!

Isso é mais uma expressão do que algo exato. Por mais que os papéis falem isso, inclusive o valor patrimonial do fundo aponte esses preços, se você fosse liquidar cada ativo pelo valor correspondente, dificilmente conseguirá fazer o mesmo.

Esses valores servem mais como um parâmetro. Mas mesmo assim, em minha opinião, são parâmetros interessantes.

Só a titulo de curiosidade, no mercado temos mais fundos de fundos, um deles é do banco Plural, BPFF11. Atualmente o valor de mercado do fundo é de R$ 103,00, em quanto o seu valor patrimonial é de R$ 96,00.

Ao invés de contar com um desconto patrimonial, o fundo possui um preço maior. Por esse motivo acredito que BCFF11 esteja sendo negociado a um preço mais interessante.

As distribuições do fundo também são interessantes. Observando que os últimos pagamentos estavam girando em torno dos R$ 0,50 por cota, com um investimento de R$ 81,00, o investidor contaria com um ganho de 0,61% ao mês isento de IR!

Levando em consideração que tal rentabilidade pudesse se perpetuar durante o ano de 2018, o investidor estaria contando com um ganho líquido de imposto de 7,4%! Isso é o equivalente a 105% do DI.

Fatos negativos a respeito de BCFF11

Depender da administração de um fundo em minha visão é algo negativo. Não gosto muito de investir em fundos de investimento, simplesmente porque eu gosto de investir nos ativos que bem entender.

Porém, nem sempre temos tempo suficiente para analisar vários ativos, e muito menos dinheiro para conseguir comprar vários produtos financeiros para conseguir diversificar a carteira.

Observando isso não existem muitas escolhas, precisamos recorrer aos fundos. No caso dos fundos de fundos, temos que confiar na administração.

O gestor do fundo vai identificar oportunidades de compra e venda, realizando as movimentações pertinentes, quanto a isso, só nos resta torcer que tais operações gerem algum tipo de lucro.

Outra coisa que pode ser ruim ao investir em fundos de fundos é a quantidade de ativos que consta na carteira.
Como assim? Então a diversificação é boa e ruim? Exato! Se por um lado a diversificação pode reduzir a possível volatilidade do mercado, por outro lado a diversificação vai reduzir os ganhos que você teria ao investir em um ou dois ativos (caso esses ativos tenham uma valorização).

O que acontece aqui é o seguinte: por contar com uma quantidade elevada de ativos em carteira BCFF11 que investe em dois FII que subiram muito, por exemplo, poderia ter parte da rentabilidade comprometida se por outro lado, outros dois ativos registrassem desvalorização.

No final das contas o que vai valer é a rentabilidade da carteira do fundo, e não o ganho individual de cada ativo.

Veredito sobre BCFF11

Dentre os fundos que vou mostrar nesse artigo, BCFF11 é meu favorito! Os motivos para eu gostar desse fundo são muitos.

Desde o seu valor patrimonial até as distribuições. Inclusive a diversificação do fundo me agrada! Querendo ou não, contar com o investimento indireto em vários FII é algo muito bom! Reduz bastante o custo que eu teria ao adquirir outros fundos por exemplo. Enfim, um ótimo fundo com boa liquidez no mercado!

O próximo FII é bem simular ao BBPO11!

SAAG11 (Santander Agencias Fundo Imobiliário).

O SAAG11 é mais um fundo que aluga suas agências bancárias para uma instituição financeira. Nesse caso, estamos falando do Banco Santander.

O fundo é bem semelhante ao BBPO11, tendo um contrato longo com o banco Santander. Fato que traz mais segurança aos investidores.

Porém o problema de investir em SAAG11 também é o mesmo de BBPO11, o receio de uma quebra de contrato ou algo do gênero.

Do mesmo jeito que ocorreu com BBPO11, as agências bancárias de SAAG11 possuem contrato com vencimento e 2022, ou seja, 10 anos de contrato (o fundo foi lançado em 2012).

Segue imagem falando sobre algumas características do fundo:

imagem falando sobre algumas características do fundo

A imagem foi retirada do relatório gerencial do fundo com data de dezembro de 2017. No início do relatório podemos ver que o fundo possui 21 agências referentes à primeira emissão de cotas e mais 7 agências que foram adicionadas ao portfólio através da segunda emissão.

Então estamos falando de 28 agências alugadas ao banco Santander. Na próxima imagem vamos analisar outras informações:

agências alugadas ao banco Santander

Devido a grande quantidade de agências, infelizmente não consegui colocar todas na mesma imagem. A informação importante aqui fica por conta da taxa de correção dos aluguéis.

Se o leitor se recordar, vai reparar que aqui temos uma diferença interessante para o fundo BBPO11.

O fundo que aluga suas agências para o Banco do Brasil utiliza como taxa de correção o IPCA, já SAAG11 está utilizando o IGP-M.

Em minha opinião, investir em produtos financeiros que utilizam taxas diferentes para corrigir os valores do aluguel é algo interessante.

Vamos deixar 2017 um pouco de lado. Vamos focar as atenções em 2018. Com relação ao relatório Focus, as expectativas para o IGP-M estão mais elevadas do que para o IPCA. Segue imagem do último relatório Focus:

imagem do último relatório Focus

A expectativa para o IPCA em 2018 é que fique abaixo dos 4%, mas o IGP-M possui uma expectativa diferente, o mercado espera uma taxa batendo os 4,50%.

Parece pouca diferença, mas lá na frente tal diferença pode se tornar grande. Por isso acredito que manter ativos com taxas de correção diferentes pode trazer benefícios para a carteira do investidor.

Agora chegou a hora de falar da rentabilidade do fundo!

Rentabilidade de SAAG11

As cotas de SAAG11 se valorizaram mais de 7% durante o ano de 2017! O valor inicial da cota estava girando em torno dos R$ 118,00 e no final de 2017 SAAG11 estava sendo negociado perto dos R$ 127,00!

Segue gráfico mostrando a valorização do fundo:

valorização do fundo

Com relação às distribuições, em 2017 SAAG11 pagou aos seus cotistas um total de R$ 10,27 por cota! Essas distribuições renderam ao cotista que investiu no início do ano (pagando R$ 118,00 por cota) um ganho superior aos 8%! Segue imagem com o quadro de distribuição durante 2017:

quadro de distribuição durante 2017

Somando as duas rentabilidades, o investidor teria um ganho superior aos 15% durante o ano de 2017! Ainda falando sobre os rendimentos que mostramos na última imagem, o leitor reparou que houve uma leve queda nas distribuições?

Antes de agosto de 2017 os pagamentos estavam na casa dos R$ 0,86 por cota, porém em agosto os pagamentos passaram para R$ 0,85! Segue imagem com a explicação:

queda nas distribuições

De acordo com o relatório gerencial de julho de 2017 o fundo repassou o reajuste ao seu único inquilino. Tal reajuste era de -0,78%, isso resultou em uma queda nas distribuições.

Dependendo do período que será analisado para fazer o repasse ao inquilino, o ano de 2018 pode ter mais uma taxa negativa ou contar com uma taxa positiva (isso ocorre devido a 2017 terminar com o IGP-M negativo). Vamos ficar observando a situação!

Fatos positivos sobre SAAG11

Novamente, de forma bem similar ao BBPO11, SAAG11 tem a vantagem de contar com distribuições constantes.
O investidor ao estudar outros fundos que temos no mercado vai perceber que nem todos possuem a consistência nos seus pagamentos.

Devido ao fluxo ou incertezas a respeito dos imóveis em decorrência de uma possível rescisão antecipada ou até aplicação de descontos, os pagamentos dos fundos podem apresentar certa volatilidade de mês em mês.

Coisa que no SAAG11 dificilmente vai ocorrer. O contrato com o Banco Santander está valendo desde 2012 e o termino do mesmo só vai ocorrer em 2022.

Com relação aos aumentos e correções, tudo é calculado em cima do IGP-M, ou seja, o investidor possui certa segurança com relação aos pagamentos e ainda conta com as correções através do IGP-M.

Fatos negativos a respeito de SAAG11

Manter somente um inquilino é um dos problemas. Infelizmente se o único inquilino abandonar o fundo, o cotista pode sofrer bastante.

A desvalorização das cotas seria um dos primeiros problemas seguido da redução gradual ou total das distribuições.
Quando trabalhamos com fundos que possuem mais inquilinos, a perda de um inquilino até pode ocasionar uma queda brusca nos rendimentos, mas dificilmente vai liquidar qualquer pagamento ao investidor.

Portanto podemos concluir que a ausência de mais inquilinos ligados às propriedades do fundo pode trazer mais riscos ao investidor.

Outro fato importante que devo destacar aqui é a diferença do valor patrimonial para o valor de mercado. Tanto em BBPO11 quanto em SAAG11 temos um valor de mercado superior ao valor patrimonial.

A diferença não é tão grande mais ainda assim é existente. Não é um fato tão negativo, porém deve ser analisado com cuidado. De acordo com os últimos relatórios do fundo, o valor patrimonial por cota estava girando na casa dos R$ 90,00 em quanto o seu valor de mercado está passando dos R$ 120,00!

Veredito sobre SAAG11

Mais um fundo de investimento que trabalho em função de um inquilino. Por mais que esse ponto possa trazer certa preocupação, o fundo conta com um contrato de 10 anos com o Banco Santander, além de ter em seu portfolio 28 imóveis espalhados pelo Brasil.

A diversificação das propriedades pelo Brasil traz mais segurança ao investidor. Seria pior se o fundo tivesse somente um imóvel e um inquilino. Ao menos contando com mais imóveis, o investidor tem a chance de contar com alguma renda, mesmo em uma eventual rescisão de contrato (isso se deve porque o fundo pode negociar com o banco a saída de alguns imóveis e a permaneça em outros).

Por outro lado temos a vantagem de contar com uma renda constante e com aumentos pré-determinados pelo IGP-M (a taxa de correção anual dos aluguéis).

Enfim, o cotista do fundo tem um bom inquilino, vários imóveis no portfólio, um fundo que possui alta liquidez no mercado, distribuições constantes e que até o momento não tiveram problemas, além das correções anuais pelo IGP-M.
Em minha opinião SAAG11 tem muito mais benefícios do que problemas! O próximo fundo é bem parecido com BCFF11, porém possui uma diversificação maior, com diferentes tipos de ativos.

JSRE11 (JS Real Estate Multigestão)

Fundo administrado pelo banco Safra, esse ativo, dentre os outros 4 já comentados nesse artigo, possui a menor valorização.

Mesmo assim é digno de ser mencionado como um dos melhores fundos de 2017 devido a pouca volatilidade que as cotas tiveram no período. Além de contar com rendimento mensal bem interessante.

Outra coisa que me agrada bastante nesse fundo é sua diversificação. Em JSRE11 temos:
• Imóveis
• Carteira de FII
• Carteira de títulos lastreados em imóveis e
• Produtos de renda fixa!

Definitivamente temos um fundo que trabalha com, praticamente, todo tipo de investimento possível na área imobiliária.

É preciso salientar que a diversificação é uma forma de reduzir a volatilidade do mercado através da compra de vários tipos de ativos.

Ao investir em um FII, por exemplo, o investidor fica refém da sua valorização ou desvalorização. Qualquer movimento que o mercado fizer em função de tal FII pode levar o investidor aos lucros, ou prejuízo.

Lógico, essa minha visão é um pouco pessimista, sempre olhando pelo prejuízo, mas é a visão que eu prefiro.

Gosto de manter os pés no chão, ainda mais quando tratamos de mercado. O fundo administrado pelo banco Safra possui um valor bem interessante.

No momento em que escrevo o artigo, JSRE11 está sendo negociado perto dos R$ 107,00 a cota. Levando em consideração que os investidores não possuem um valor mínimo para investir em FII (o mínimo é de uma cota), então a partir de pouco mais de R$ 107,00 o investidor já estaria alocando seus recursos em um fundo com uma carteira bem diversificada!

Chegou a hora de falar sobre a rentabilidade de JSRE11!

Rentabilidade de JSRE11

Como já havia mencionado na apresentação do fundo, JSRE11 teve um resultado menor comparado aos outros fundos. A valorização de JSRE11 em 2017 foi 2%.

O valor da cota era negociado a partir dos R$ 98,00 e ao final de 2017 o FII estava sendo negociado próximo dos R$ 100,00.

Segue gráfico mostrando as oscilações do fundo durante o período:

oscilações do fundo durante o período

O investidor pode reparar que JSRE11 não teve tanta volatilidade durante 2017. O menor valor para cota foi próximo dos R$ 90,00, ou seja, uma oscilação de aproximadamente 10% para o valor inicial da cota (R$ 98,00).

Em minha visão tal oscilação foi pequena, perto do que o mercado pode aprontar com os investidores.

Vamos ver agora qual foi o valor total das distribuições durante o período e 2017:

valor total das distribuições durante o período e 2017

Somando todas as distribuições, o cotista de JSRE11 recebeu em 2017 o valor total de R$ 8,83 por cota! Levando em consideração um investimento inicial de R$ 98,00, o cotista de JSRE11 teria alcançado uma rentabilidade de 9% durante 2017.

Somando a rentabilidade com a valorização das cotas, o investidor do fundo conseguiu um ganho de 11%! Ainda sim, essa rentabilidade ficou acima do CDI de 2017 (que registou algo próximo aos 10%).

Vantagens ao investir em JSRE11

A principal vantagem ao investir em JSRE11, a meu ver é a diversificação. Contar com um FII que possui diversos ativos em carteira é uma grande vantagem. Segue imagem com a carteira do FII:

imagem com a carteira do FII

Nessa imagem temos os ativos que compõem as carteiras de FII, CRI e LCI. É visível que a carteira de FII e CRI estão bem equilibradas. Cada uma está com quase 20%. Segue imagem com os imóveis que o fundo possui participação:

imóveis que o fundo possui participação

JSRE11 possui participação em dois imóveis, um localizado em São Paulo e o outro no Rio de Janeiro. Ambos os imóveis estão totalmente locados.

Por mais que exista mais do que um inquilino, e dois imóveis, o fundo ainda possui certa dependência do edifício localizado em São Paulo.

Essa propriedade possui peso de 36% sobre a carteira de JSRE11 sendo que todo o imóvel está locado para a seguradora Allianz!

O importante aqui é que o fundo não está locado somente para a seguradora, ou seja, ainda existem, ao menos, 40% do fundo que está alocado em outros ativos, como os FII, LCI e CRI.

Outra coisa que devemos destacar aqui é o seu desconto patrimonial! Sim! JSRE11 possui um valor patrimonial de aproximadamente R$ 108,00 por cota.

De acordo com o atual valor de mercado, JSRE11 está sendo negociado a partir dos R$ 106,00 a cota. Portanto temo um pequeno desconto sobre o valor patrimonial.

Fatos negativos a respeito de JSRE11

Contar com um imóvel que está totalmente locado a um inquilino não é algo muito bom. Realmente o que salva o fundo é saber que o imóvel compreende 36% do valor do fundo.

A outra parte do fundo está totalmente alocada em outros investimentos. Fora isso não vejo muitos outros problemas.

O fundo em 2017 teve pouca volatilidade, sendo que conseguiu distribuir um bom valor aos seus cotistas.

Uma rentabilidade de 9%, sendo que os pagamentos são isentos de IR é fenomenal! Ainda mais quando o CDI ficou em 10% em 2017! Se for descontar o IR (na menor alíquota, 15%) o investidor teria uma rentabilidade ainda menor.

Outro fato negativo que poderia apontar sobre JSRE11 está com relação à dependência dos cotistas com relação à administração do fundo.

Dependendo das estratégias empregadas pela administradora do fundo, o investidor pode lucrar ainda mais ou não.

O que estou tentando dizer é que nós investidores dependemos de boas estratégias dos gestores dos fundos. Caso o negócio comece a desandar, é preciso avaliar e tomar uma iniciativa.

Veredito sobre JSRE11

Em minha opinião JSRE11 é um ótimo fundo. Até o momento não tenho do que reclamar. Lógico, não está perfeito. Se o edifício localizado em São Paulo (que está locado para a seguradora Allianz) tivesse o seu peso na carteira reduzido seria algo excelente.

Ao menos para algo próximo de 20%. Mas isso, em minha análise, só poderia ser feito através de uma oferta de cotas no mercado (captando mais recursos e reduzindo o peso do imóvel sobre o portfolio do fundo) ou realizando a venda do mesmo.

Posteriormente o gestor do fundo poderia comprar outra propriedade, investindo o restante do capital em FII, LCI, CRI ou produtos de renda fixa tradicionais.

JSRE11 ainda possui uma ótima liquidez no mercado, tendo centenas de negócios diariamente. E por fim a pouca volatilidade do preço das cotas somado ao desconto patrimonial que o fundo possui fornecem, a meu ver, bons motivos para colocar JSRE11 entre os melhores fundos de 2017.

Uma das formas mais eficientes de identificarmos o nosso perfil de investidor, é realizando um teste de perfil.

Você já fez seu teste de perfil? Descubra qual seu perfil de investidor! Teste de Perfil

Tags

Oliver Imhof

Oliver Imhof é um colaborador da EuQueroInvestir.
Contato: oliver.imhof@euqueroinvestir.com

Artigos Relacionados

Close