KNRI11: conheça o fundo imobiliário com maior participação no IFIX

Carla Carvalho
Graduada em Ciências Contábeis pela UFRGS, pós-graduada em Finanças pela UNISINOS/RS. Experiência de 17 anos no mercado financeiro, produtora de conteúdo de finanças e economia.

Crédito: Ed. Diogo Moreira 184 (portfólio do fundo)

O Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) é o fundo imobiliário (FII) que possui, atualmente, a maior participação no IFIX, representando cerca de 5% do índice.

O KNRI11 é um fundo imobiliário de tijolo híbrido. Isso significa que, em vez de focar em um único setor do segmento imobiliário, ele investe em diferentes ativos desse mercado.

No final de setembro, seu patrimônio líquido era de R$ 3,6 bilhões, distribuído entre 219 mil cotistas. Naquele mês, o volume negociado foi de R$ 90,7 milhões, sendo que a média diária de negociação foi de R$ 4,3 milhões.

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A seguir, saiba mais sobre o KNRI11, um dos FIIs mais populares do mercado.

Histórico e características operacionais do KNRI11

Em relação ao público, o fundo é destinado a investidores em geral. Seu prazo de duração é indeterminado, e teve início em agosto de 2010. Desde então, já realizou 6 emissões de cotas, sendo que a última oferta pública foi feita em abril de 2019.

O KMRI11 tem administração da Intrag DTVM e gestão da Kinea Investimentos.

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Quanto aos custos, é cobrada taxa de 1,25% ao ano referente à administração e gestão. Por outro lado, não há taxa de performance.

Distribuição dos ativos do KNRI11

Conforme vimos, o fundo investe em imóveis de diferentes segmentos. Atualmente, seu portfólio é composto por 19 propriedades, sendo 10 edifícios comerciais e 9 centros logísticos.

Em relação à localização, os imóveis do fundo estão em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais. Esses imóveis possuem 80 contratos de locação e mais de 50 inquilinos.

Quanto à distribuição da receita, 62% correspondem aos imóveis localizados em São Paulo. Em segundo lugar, vem Rio de janeiro, com 20%. Por fim, Minas Gerais corresponde a 18% da receita do KMRI11.

Características dos contratos de locação do fundo

Quanto ao sistema de locação dos imóveis do fundo, 52,8% referem-se a contratos típicos, e os restantes 47,2%, a contratos atípicos.

Para relembrar, os contratos típicos são aqueles cujas regras estabelecidas entre o locatário e o proprietário (nesse caso, o próprio fundo imobiliário) são previstas em lei. Desse modo, eles apresentam uma padronização.

Uma vez que possuem características mais simples, esses contratos podem servir a diversos tipos de locatários.

Por outro lado, os contratos atípicos são realizados quando há necessidade de alguma condição específica e personalizada para os imóveis. Ou seja, a sua adaptação a um novo locatário não é tão simples quanto no caso dos contratos típicos.

Nesse sentido, galpões logísticos, hospitais e agências bancárias são alguns exemplos de inquilinos de contratos atípicos. Por fim, o prazo mais estendido é uma das principais características dos contratos atípicos.

Quanto à duração, a média dos contratos do fundo é de 9,75 anos, com datas de vencimentos e revisionais conforme gráficos abaixo:

Resultados de setembro

No mês de setembro, as receitas e despesas foram as seguintes:

Total de receitas                         20.830.774

(-) Total de despesas                    4.599.305

Saldo final em 09/2020         16.231.469 

 

Por outro lado, o saldo disponível foi:

Saldo final em 30/09/20                                        442.591.482

(-) rendimentos a distribuir                                     15.342.318

(-) taxas e outras despesas                                        4.086.673

(-) recursos p/ aquisição de ativos/outros          247.287.701

Saldo disponível em 30/09/20                           175.874.789

Evolução das cotas e valor pago aos cotistas

No final de setembro, o valor patrimonial da cota era de R$ 156,31, e o seu valor de mercado, R$ 165,03. O valor distribuído aos cotistas será de R$ 0,65 por cota.

Rentabilidade do KNRI11 x CDI

Quanto ao retorno proporcionado pelo fundo, o histórico de rentabilidade desde a sua primeira emissão, comparado ao CDI, é o seguinte:

Emissão                         Rentabilidade FI x CDI 

1ª (15/09/2010)                        170,25%

2ª (08/07/2011)                        152,29%

3ª (13/01/2012)                         138,36%

4ª ( 01/02/2013)                          75,03%

5ª (21/07/2017)                          214,64%

6ª ( 05/04/2019)                        365,13%

Recomendação

Por fim, o KNRI11 consta em algumas carteiras recomendadas de FIIs para outubro, como a do BTG Pactual e a da Futura Investimentos.

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