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Investir em Imóveis ou em FII?

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Investir em Imóveis ou em FII?
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Imóvel ou Investir em FII

Ter o imóvel próprio ou quem sabe, ter uma casa na praia, ou ainda alguns imóveis para alugar.
Quem sabe viver de renda, não é uma má ideia, não é mesmo?

Quantas pessoas no Brasil não tiveram essa ideia, ou até mesmo não planejam essa vida como um objetivo futuro, sem mencionar as pessoas e famílias que já vivem esse momento.

Espero que você tenha gostado do Resumo até aqui. Daqui para frente vamos aprofundar o assunto.

Antes de continuar, você pode me enviar perguntas caso esteja com dúvidas:


Vamos imaginar que no meio desse plano, enquanto você esta comprando (ou construindo) um imóvel para alugar, despesas inusitadas acontecem, algum imprevisto com sua moradia venha à tona.

São coisas que devemos estar no mínimo preparados, ou ao menos, seria bom ter um pouco de capital guardado de fácil acesso para que quando houver eventualidades, possamos sanar as mesmas com agilidade.

Levando nossa imaginação para algo mais além.
Supomos que você tenha comprado e disponibilize para aluguel algumas casas geminadas, vamos ser mais específicos, cinco casas geminadas por exemplo.

Com a atual crise não seria difícil encontrar famílias endividadas, ou pior, assoladas pelo desemprego.

Sendo assim, antes você tinha a renda proveniente do aluguel de cinco casas entrando na conta todo mês, você acaba ficando somente com a renda de três.
Estamos falando de uma redução de aproximadamente 40% da renda.

Além disso, pode soar normal em tais circunstâncias que inquilinos que estejam pagando em dia, para permanecerem no imóvel, solicitem uma manutenção do valor do aluguel, ou seja, que não seja repassado o aumento ou quem sabe até uma redução, uma vez que a situação realmente não está fácil.

As situações que descrevi podem parecer uma série de má sorte ou até mesmo um pessimismo exagerado, porém isso tudo nada mais é a realidade que muitas pessoas vêm passando no Brasil.

Investimento Inicial

Não é só os brasileiros que têm o sonho de ter o imóvel próprio, uma casinha para curtir e manter a família, além disso, o sonho de muitos é ter mais um imóvel para alugar para obter uma segunda fonte de renda.


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Mas quanto tempo isso pode levar, para que essa segunda fonte de renda esteja realmente entrando na conta?

Nos últimos 20 anos o Brasil passou por uma grande valorização dos preços dos imóveis e o mesmo aumento passou para os terrenos, mão de obra e o material, encarecendo todas as fases da obra.

Se não fossem os programas habitacionais e incentivos via bancos públicos para a aquisição do primeiro imóvel, para muitos brasileiros seria praticamente impossível conseguir morar na casa própria, que dirá viver de renda.

Mesmo que você tenha condições de comprar um imóvel, e alugar o mesmo, será que o inquilino será bom o suficiente para honrar todos os meses com suas obrigações?

Será que não haverão atrasos, ou quem sabe problemas com a manutenção do imóvel?

Comparando

Vamos fazer um pequeno exercício.
Imagine que uma pessoa tenha comprado uma casa por R$ 150.000,00.

Um sobradinho, de dois quartos, um banheiro, cozinha e sala conjugados, uma garagem e um pequeno lavabo, com localização não tão afastada do centro da cidade.

Atualmente um lugar assim, dificilmente é alugado por mais de R$ 1.000,00.

Mesmo que seja alugado por esse valor, será que esse rendimento mensal paga mais que um investimento em bolsa, por exemplo?
Será que um fundo imobiliário consegue remunerar mensalmente com maior rendimento?

O BRCR11, um dos fundos de maior liquidez no mercado e com uma das melhores rentabilidades (cota/dividendos) paga mensalmente um valor em torno de R$ 0,90.

Com os mesmos R$ 150.000,00 investidos na casa, se fosse comprado em cotas do BRCR11, o mesmo cidadão teria um rendimento ao mês, liquido de IR, de aproximadamente R$ 1.400,00!

Estamos falando de 40% a mais, porém, caso o investidor precisasse se desfazer do investimento, por qualquer questão, só haveria a necessidade de emitir uma ordem de venda, em minutos o valor já estaria na conta de sua corretora, coisa que dificilmente irá acontecer na venda de um imóvel.

Até pode ser rápida, não duvido, porem dependendo do valor que será cobrado pelo imóvel, a venda pode acabar demorando muito tempo.

Burocracia, Construção.

Antes mesmo de iniciar uma construção existe uma necessidade de realizar uma serie de procedimentos, dentre deles existe o alvará de construção, a contratação de um engenheiro, uma empreiteira, entre outras coisas.

Em outras palavras, existe um grande desembolso de dinheiro no inicio … e durante as obras.

É importante salientar que os lucros com uma possível venda, ou até mesmo o aluguel dos imóveis, vem para compensar todo o trabalho.

Mas nem sempre conseguimos vender, ou alugar, e mesmo que consigamos será que tudo irá dar certo? Mesmo podendo ter um lucro de 50% liquido em cima do valor investido, ou até 100%, será que vale a pena tudo isso?

A lentidão para concretizar os negócios ou até mesmo a construção é às vezes, desanimadora.

Atualmente os pequenos negócios imobiliários não vêm tendo vida fácil, ainda mais com a torneira fechando dos principais bancos que fomentavam o incentivo a aquisição de imóveis de menor valor.

Ao contrario dessa burocracia toda, você pode começar a investir em fundos imobiliários quase que imediatamente. É necessário se cadastre em uma corretora de valores.

É muito pratico abrir a conta em uma corretora, uma vez que quase todas trabalham de maneira 100% online, levando alguns minutos para o preenchimento do cadastro e posteriormente o envio da documentação necessária.

Dentro de 2 a 3 dias a conta é aberta e você já pode investir em fundos imobiliários.

O melhor disso tudo é que o mercado está cheio de fundos que já estão pagando mensalmente dividendos.

Esses ganhos são originários de vendas dos imóveis, amortizações e principalmente do aluguel dos mesmos.

Você já imaginou estar há menos de uma semana de ser ‘proprietário’ de um pedaço de um imóvel e ainda participar dos ganhos do mesmo?

Outro fato positivo dos fundos imobiliários está relacionado aos inquilinos.
Quase todos os fundos possuem empreendimentos de alto padrão.

Edifícios que chamam atenção de grandes empresas, como a BR Foods, Ambev, Banco do Brasil, Caixa Econômica, Tim, Vivo, entre várias outras.

Além desses grandes inquilinos, os contratos de aluguel geralmente vêm com datas de vencimento bem longas, chegando aos 10 anos.

Algo que acaba dando certa tranquilidade aos investidores, uma vez que á uma garantia de rendimentos por um longo tempo e lógico, contando com reajustes anuais, baseados no IPCA ou IGP-M.

Liquidez

Vamos tratar de um assunto de suma importância, a liquidez do investimento.

Por mais que você tenha comprado um imóvel há 10 anos e recentemente fez a avaliação do mesmo, e acabou por descobrir que poderia vender por uma quantia de 500% a mais.

Você acha realmente que conseguiria realizar tal operação com rapidez?

Com a crise batendo à porta de praticamente todos os brasileiros, está cada vez mais difícil de fazer uma venda, ainda mais por um valor alto.

Os bancos não estão liberando crédito e ainda existe uma alta taxa de juro.

Sem falar que caso você permaneça com o imóvel, será necessário pagar as despesas que o mesmo tem durante o ano, como o IPTU, manutenção básica da residência, um valor mínimo de água, luz, entre outras coisas que podem acabar acontecendo durante o período que ele esteja sobre o seu domínio.

Investindo em fundos imobiliários não haveria mais esse tipo de problema.
Existem diversos fundos e muitos deles possuem centenas de negociações diárias, oferecendo grande liquidez.

Outra vantagem dos FII em relação ao mercado de ações, é que os fundos podem ser negociados de maneira unitária, isso quer dizer que tanto os grandes players, quanto os pequenos investidores podem negociar o mesmo código.

No mercado acionário funciona diferente, caso você queira comprar em unidades, é necessário negociar a ação com um “F” ao final do ticker, isso significa, fracionado.

Já com os fundos não existe tal tipo de divisão.

Negociar cotas no mercado não é necessariamente pretexto para ter custo ou uma eventual despesa.

O que pode acontecer é que as corretoras cobram corretagem de seus clientes na hora de comprar ou vender um FII.

Funciona como um corretor de imóvel, quando ele acha um comprador, cobra do vendedor uma parte de comissão sobre a venda.

O tempo de uma negociação no home broker também é rápido, digamos que pode durar segundos.
A burocracia é praticamente inexistente, havendo uma nota de corretagem ao final de operação.

Coisa que não acontece na hora da venda de um imóvel, onde existe uma série de coisas a fazer, como o pagamento de alguns impostos, taxas, o registro do imóvel, entre outros procedimentos que podem vir a ser necessários.

Novamente venho lembrar que os empreendimentos negociados pelos fundos imobiliários são da mais alta qualidade, tendo como inquilinos grandes empresas.

São imóveis caros, localizados nas melhores regiões do Brasil e por isso dificilmente uma pessoa comum conseguiria adquirir um deles, mesmo que uma pequena participação.

Por esse motivo os fundos estão no mercado, para trazer a todas as pessoas a possibilidade de investir muito pouco, estou falando de menos de R$ 5,00 e com isso ter participação em lajes corporativas locadas para empresas do alto escalão e até multinacionais.

O negócio imobiliário tradicional envolve grandes quantias de valores e a necessidade de ter contratos muito bem amarrados com elevada burocracia.

Analisando todos os pontos desse artigo, concluímos que existem sim, vantagens de investir em imóveis, da maneira tradicional, comprando um apartamento e depois repassando o mesmo por uma boa soma, porém, existe uma desvantagem grande quando vemos investidores pequenos que não possuem grandes quantias de capital.

O dinheiro, de certa forma acaba limitando o investidor de conseguir comprar algo melhor localizado e de maior valor.

Já no mercado de FIIs, é possível investir em fundos que possuem participação em mais de 10 imóveis como é o caso do BRCR11, ou até mesmo o KNRI11.

Esses fundos que acabei de citar podem ser negociados no mercado a partir de R$ 100,00 a cota.

A partir do momento que você investir neles, já será possível receber seus dividendos, com retornos próximos do 1% ao mês, liquido de IR.

Este Investimento e o seu Perfil de investidor

Antes de investir em Fundos Imobiliários vale entender mais sobre o seu perfil de investidor e se ele comporta este tipo de investimento.
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Oliver Imhof Chwang


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Juliano Custodio

Juliano Custodio é empreendedor digital, apaixonado por tecnologia, investimentos e tudo o que esta mistura pode criar.
É também CEO do EuQueroInvestir.com e do EuQueroInvestir A.A.I assessores de investimentos.
Me envie um e-mail: juliano.custodio@euqueroinvestir.com
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