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O que você precisa saber antes de investir em Fundos Imobiliários

O que você precisa saber antes de investir em Fundos Imobiliários
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O que você precisa saber antes de investir em Fundos Imobiliários? Muitas pessoas já entenderam o que são fundos imobiliários, quais sãos os principais tipos de fundos e as

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maiores vantagens, mas deixam de investir por não saberem como avaliar e quais os principais indicadores na hora de escolher o fundo.

Neste artigo, você vai aprender a olhar para um fundo imobiliário e saber analisar seus principais indicadores e métricas para ver se ele é bom ou não. Para isso, enumerei os principais dados que você precisará estudar antes de investir em um fundo imobiliário.

Uma das formas mais eficientes de identificarmos o nosso perfil de investidor, é realizando um teste de perfil.

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Dividend Yield

Os fundos imobiliários chamam muito a atenção de grande parte dos investidores pelo fato de serem geradores de renda mensal.

Portanto, é muito importante você saber avaliar o Dividend Yield do fundo, ou seja, seu retorno de dividendos anual, para saber se o fundo está pagando um valor condizente com o que você procura.

Para calcular o Dividend Yield, basta somar todos os rendimentos mensais pagos pelo fundo nos últimos 12 meses e dividi-los pela cotação atual do fundo e o resultado que for obtido, multiplica-se por 100 e então o investidor obtém o Dividend Yield dos últimos 12 meses.

Vejamos por exemplo, o FII JRDM11. Esse fundo é negociado na data de referência a R$ 81,06 por cota e pagou cerca de R$ 5,59 nos últimos 12 meses, como a ilustração retirada do relatório gerencial mostra abaixo:

grafico

Somando o valor pago a cada cota obtemos o valor total pago nos últimos 12 meses (R$ 5,59) e dividindo esse valor pelo valor de uma cota na data de referência, obtemos 5,59/81,06 = 0,0689 que ao multiplicarmos por 100 obtemos 6,89. Portanto, o fundo JRDM11 hoje negocia com um Dividend Yield de 6,89% baseado na distribuição dos últimos 12 meses.

Ou seja, caso esse fluxo de rendimentos permanecesse estável, o investidor comprando as cotas hoje a R$ 81,06 receberia nos próximos 12 meses cerca de 6,89%.

Valor Patrimonial do fundo e da cota

O valor patrimonial é o quanto os ativos do fundo valem, ou seja, é diferente do valor da cota negociada na bolsa (valor de mercado).

O Valor Patrimonial do fundo nos mostra quanto aqueles imóveis que estão dentro da composição da carteira do fundo valem no mercado tradicional. Normalmente os fundos imobiliários são negociados abaixo de seu valor patrimonial, ou seja, os imóveis que o fundo detém valem mais do que o representado pelo valor da cota no mercado.factors 02 500 300x300 - O que você precisa saber antes de investir em Fundos Imobiliários

Utilizando o mesmo exemplo anterior, o JRDM11 tem um valor patrimonial (soma dos ativos que compõem a carteira do fundo) de R$ 187.900.166,76 e portanto é 4,10% a mais que o valor de mercado (números de cotas X valor da cota no mercado).

Fazendo os cálculos para exemplificar, temos:

81,06 (valor de mercado) X 2.223.060 (número de cotas) = R$ 180.201.243,60

Dividindo o valor encontrado acima pelo valor do patrimônio líquido obtemos 0,9590 ou seja, o valor de mercado representa 95,90% do patrimônio líquido do fundo.

Isso significa dizer que se o gestor realizasse a venda de todos os ativos que compõem a carteira do fundo, os cotistas receberiam por suas cotas um valor cerca de 4,10% maior.

Saber avaliar o patrimônio do fundo e da cota é importante para dar a noção ao investidor se ele está pagando caro ou barato por estes imóveis.

Preço/Valor Patrimonial da cota

Esse indicador representa o ágio ou deságio em que o ativo está sendo negociado. Para calcular o valor patrimonial de uma cota basta dividir o valor do patrimônio líquido do fundo pelo número de cotas (normalmente esse valor já é dado no relatório gerencial do fundo).

Feito isso, divida o valor encontrado por cota pelo valor da cota negociada no mercado. Tomando por base nosso exemplo, o JRDM11 tem valor de mercado R$ 81,06 e valor patrimonial por cota de R$ 84,52 realizando essa divisão temos:maths 1426894 960 720 300x300 - O que você precisa saber antes de investir em Fundos Imobiliários

81,06/84,52 = 0,9590, ou seja, neste caso, o fundo está sendo negociado 4,10% abaixo de seu valor patrimonial.

Isso pode representar uma oportunidade, mas também pode sinalizar algum problema estrutural dentro dos ativos que compõem a carteira do fundo, lembre-se que nunca devemos avaliar somente um indicador para saber a qualidade de um fundo imobiliário.

Número de Cotas

É a quantidade de cotas que o fundo possui, para saber esse número o investidor deve acessar os relatórios ou informes mensais que são disponibilizados no site da BMF&Bovespa.

Veja no exemplo abaixo, onde contém a quantidade de cotas, o patrimônio líquido do fundo, o valor patrimonial por cota e o número de cotistas do fundo:

grafico

Vacância

A taxa de vacância é um dos dados mais importantes em um fundo imobiliário, está ligada diretamente à capacidade do fundo pagar bons rendimentos e também à qualidade do ativo e se constitui na relação entre o volume de imóveis disponíveis e o volume total existente.

A vacância atual é bastante importante de ser avaliada, mas a taxa de vacância histórica pode ser até mais importante, pois assim, conseguimos saber a resiliência do imóvel nos períodos em que o mercado está favorável e em períodos mais adversos.

Um setor que é bastante dependente da economia, mas que ainda assim encontramos forte resiliência são os fundos imobiliários ligados a Shoppings, como é o caso do nosso exemplo, o JRDM11, conforme ilustra a imagem abaixo:

grafico

Área locável do Empreendimento

Esse é todo o espaço disponível para locação de um imóvel, é bastante importante saber esse indicador, pois com ele podemos calcular o valor por m².

No fundo que estamos usando como exemplo, a área locável do empreendimento é de 28.620,09 m² isso significa dizer que o valor do metro quadrado está em R$ 6.565,32 (patrimônio líquido/área locável). Para sabermos se está condizente com o preço, basta compararmos com outros empreendimentos de localidade próxima a de referência.

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O Shopping Jardim Sul está localizado em São Paulo no Bairro Vila Andrade, em uma rápida pesquisa conseguimos descobrir o preço do metro quadrado nessa região:

grafico

Ao compararmos com o valor que obtemos dá para ver que está um pouco acima do valor normal, isso se deve ao fato de ser um imóvel bem localizado, com vacância extremamente pequena como vimos acima.

Valor por m² do Imóvel em relação à cotação de mercado

Esse indicador pode mostrar ao investidor oportunidades sensacionais de imóveis baratos ou servir como alerta para imóveis muito caros.

O JRDM11 possui um valor patrimonial de aproximadamente R$ 188 milhões, mas pelo preço da cota em bolsa, o valor do imóvel é de R$ 180 milhões.

Considerando que este imóvel tem 28.620,09 m² obtemos que seu valor por m² com base no valor patrimonial é de cerca de R$ 6.565,00 e com base na cotação em bolsa (valor que o investidor está pagando), é de cerca de R$ 6.290,00 representando dessa forma um bom desconto.

Podemos então dizer que o investidor a cada R$ 6.290,00 aplicados no fundo está comprando 1 m² do imóvel.

Taxa de administração

Todo fundo de investimento possui uma taxa de administração, que é como os integrantes do mercado são remunerados.

A rentabilidade passada de um fundo já vem descontada essa taxa, mas é importante ficar atento à ela mesmo assim, porque taxas de administração muito elevadas podem sinalizar dificuldades para que o fundo consiga entregar bons rendimentos com consistência.

Portanto, é fundamental que o investidor cheque as taxas de administração cobrada por cada fundo.

Essas taxas são encontradas ao acessar os relatórios, veja abaixo que é bastante simples encontra-la:

grafico

Enfim esses sãos os principais indicadores que você deve saber analisar antes de investir em um fundo imobiliário.

Mateus Mantovani

Mateus Mantovani é assessor de investimentos do EuQueroInvestir A.A.I. assessores de investimentos, credenciado na CVM pela Ancord. Um estudioso em gestão financeira e investimentos com o objetivo de ajudar as pessoas a investirem melhor.
WhatsApp: (47) 99285-2808

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