Investimento imobiliário em Portugal

José Eugênio Filho - Colaborador independente
Economista de formação, empreendedor por natureza, brasileiro por naturalidade, e português por nacionalidade, iniciou-se como trader em atividades no mundo das finanças nos anos 2000, passando posteriormente a empresário e trader independente, tendo desde então, percorrido um vasto percurso profissional. Há 15 anos vive na cidade do Porto, em Portugal. Em 2007, com o objetivo de abrir as portas do país onde vive ao investimentos dos amigos, fundou a Portugal Soluções, empresa de assessoria ao investidor estrangeiro, empresa esta que por sua vez ganhou dimensões e onde atualmente exerce atividades de CEO. E-mail: geral@portugalsolucoes.com

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[box type=”success” align=”aligncenter” class=”” width=””]A partir de agora, você terá a oportunidade de ler em nosso site, notícias relacionadas ao mercado financeiro europeu. A novidade é fruto de uma parceria da EuQueroInvestir com a Portugal Soluções, empresa de assessoria ao investidor estrangeiro, que fica na Cidade do Porto, em Portugal. Ao fim do artigo, você terá o contato do CEO da empresa, José Eugênio Filho, caso queira esclarecer dúvidas ou obter mais informações.[/box]

Neste segundo artigo sobre Onde investir em Portugal, a abordagem terá foco no investimento imobiliário, e serão apresentadas características, tipologias e informações sobre o mercado imobiliário português, além de vantagens, benefícios, e exemplos de rentabilidade para o investimento, e forma de o fazer.

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Cada vez mais pessoas de várias nacionalidades nos procuram com o objetivo de investir no mercado imobiliário português, em especial brasileiros, quer seja com intuito de comprar uma casa para morar ou para passar férias, mas também muitos com o objetivo de explorar o arrendamento (aluguel) como fonte de renda.

O investimento imobiliário tem crescido exponencialmente, principalmente depois do boom do turismo, com os estrangeiros que começaram a sua descoberta por uma visita e depois apaixonaram-se por Portugal, desejando voltar em breve e por mais tempo. São eles que dão corpo a internacionalização do mercado imobiliário.

A língua, a estabilidade política e social, a segurança, o clima favorável, a boa gastronomia e o fato de os portugueses serem anfitriões e hospitaleiros, são algumas caraterísticas que facilitam a decisão, aliadas a uma conjuntura financeira favorável, como o regime fiscal para os residentes não habituais e a autorização de residência para as atividades de investimentos.

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Muitos que por aqui passaram viram oportunidades neste mercado, o que passou a aumentar ainda mais a internacionalização do mercado imobiliário, originando um crescimento anual na ordem dos 17%, muito superior a maioria dos mercados congéneres.

No caso de investidores estrangeiros, que aqui chegam querendo saber Onde investir em Portugal no mercado imobiliário, e também aqueles que já investem, primeiro buscam adquirir uma habitação para viver, com perspetivas de valorização a curto médio prazo. Depois, o mesmo investidor, já em busca de rendimentos, passa a investir no mercado de arrendamento (aluguel), onde atualmente consegue se obter rendimentos do capital entre 3% e 7%, ficando assim acima de outros produtos de investimento.

Antes de avançarmos para Onde investir em Portugal em imobiliário, precisamos aprender a identificar as principais terminologias utilizadas no mercado imobiliário português para classificar e definir os imóveis.

Tipologia

A tipologia de uma habitação é o termo utilizado em Portugal para definir o número de quartos de uma casa ou apartamento, e aos quartos por vezes emprega-se o termo “assoalhada”, que era a antiga designação para uma divisão usada para dormir, cujo chão, na maioria das vezes, possuía assoalho de madeira, diferente das demais divisões da casa, que utilizavam outros tipos de pavimento, normalmente cerâmico.

A definição de tipologia dos imóveis é definida por letras, o que na verdade é a caracterização do número de quartos (assoalhadas) que o imóvel possui. Em apartamentos a tipologia define-se pela letra “T”.

As tipologias de um apartamento podem ser:

  • T0 = estúdio (equivalente a quitinete);
  • T1 = 1 quarto;
  • T2 = 2 quartos;
  • T3 = 3 quartos,
  • T4 = 4 quartos e assim por diante.

Também podemos encontrar a designação “+1”. Por exemplo: T2+1 que serve para indicar que, para além dos dois quartos, existe mais uma divisão, (sótão ou sala) que poderá ser utilizada como quarto, sala, escritório ou outro.

Além disso, tem a designação “superior”. Por exemplo: T5 superior, que quer dizer que o apartamento tem mais do que cinco quartos.

As vivendas ou moradias, como são chamadas as casas em Portugal, tem as designações das correspondentes divisões representadas pela letra “V”.

As tipologias de uma vivenda ou moradia são: V1, V2, V3, V4, V5+1 ou V6 superior, e também levam a classificação da propriedade, onde as mais comuns serão moradia isolada, moradia em banda ou geminada.

Quais os segmentos imobiliários onde investir em Portugal?

Nos casos de investidores estrangeiros que aqui chegam querendo saber Onde investir em Portugal no mercado imobiliário, e também aqueles que já investem, destacam-se primeiramente, aqueles que buscam adquirir algum imóvel para viver, com perspetivas de valorização a curto médio prazo. Em segundo lugar, o mesmo investidor, agora em busca de rendimentos, passa a investir no mercado de arrendamento (aluguel), onde atualmente consegue-se obter rendimentos do capital entre 3 e 7%, ficando assim acima de outros produtos de investimento.

Na liderança da preferência dos investidores estrangeiros pelo segmento residencial Premium e Luxury podemos destacar a compra de apartamentos e casas para reabilitação com a finalidade de arrendamento residencial a profissionais liberais, pessoas de negócios, locais ou imigrantes. Os números recentemente divulgados revelam um aumento de 20% no número de transações realizadas, sendo as zonas do Porto, Cascais e Lisboa as mais procuradas.

Acompanhados de uma boa assessoria para saber Onde investir em Portugal, com os olhos postos nas cidades como um todo, os investidores percebem o potencial de zonas paralelas aos eixos nobres, mas acessíveis a um segmento de mercado premium (médio-alto), e onde estão excelentes oportunidades de negócio, tanto na venda como na compra, e seja qual for a finalidade, para viver ou para arrendar.

Segundo pesquisas recentes, o segmento de escritórios cresceu 24% com apostas em uma nova geração destes que se pareçam cada vez menos apenas com espaços de trabalho. Estes ambientes que privilegiem o bem-estar, a flexibilidade, a interação entre as pessoas e a criação de novas formas de trabalho deverão ter uma progressão nos arrendamentos prime na ordem dos 15%.

Não menos interessante para quem quer saber Onde investir em Portugal no setor imobiliário, está o segmento do comércio, e segundo dados estatísticos o volume de negócios alcançados esteve na ordem dos 3,3 mil milhões de euros no último ano. O comércio de rua tradicional com a reabilitação de espaços urbanos tem sido um atrativo investimento, pois cada vez tem estado mais dinâmico nas zonas revitalizadas das cidades.

Qual o retorno do investimento versus capital e onde investir em Portugal com maior rentabilidade?

Tomaremos como exemplo base a aquisição de um apartamento de T2 (dois quartos) com uma área de 90M2:

No exemplo apresentado evidenciam-se as diferenças existentes no montante de capital a investir e o retorno base nas regiões do país apresentadas. O retorno do investimento terá realmente a ver com Onde investir em Portugal, pois conforme se vê, há regiões geográficas com maior retorno, e mesmo dentro destas é preciso saber onde, em que zonas investir de forma a maximizar o retorno do investimento, daí o trabalho de um bom advisory fará toda a diferença.

Que outras despesas correntes um imóvel em Portugal poderá acarretar?

Para além das despesas de IMI (Imposto Municipal de Imóveis), terá as despesas de condomínio a seu cargo, que em Portugal são extremamente baratas, imaginemos no caso de nosso anterior exemplo, a taxa de condomínio estaria situada na ordem dos €30 mensais.

Devido a Portugal ser um país seguro, a maioria dos edifícios e condomínios caracterizam-se pela ausência de porteiros, vigilantes e funcionários, o que torna as despesas de condomínios bastante baixas.

O que é o IRS e o que se pode deduzir?

O IRS é o Imposto sobre o Rendimento de Pessoa Singular, o equivalente ao Imposto de Renda no Brasil. E relação a tributação do rendimento de imóveis é possível deduzir todas as despesas geradas pelo mesmo. Veja:

  • Despesas de conservação e ou reparação: Pinturas interiores ou exteriores / Substituições de canalizações, reparos hidráulicos / Reparações ou substituições de componentes ou rede elétrica / Energia para aquecimento, iluminação ou climatização;
  • Condomínio e manutenções;
  • Impostos;
  • Seguros;
  • Mediação: Despesas de mediação imobiliária;
  • Cotas de condomínio;
  • Energia e manutenção;
  • Despesas de manutenção com o prédio, obras e etc;
  • Imposto Municipal sobre imóveis – IMI;
  • Taxas autárquicas: Saneamento, esgotos;
  • Seguros de incêndio,
  • Seguros multirrisco.

Qual a tendência do mercado imobiliário para 2019 para quem quer saber onde investir em Portugal?

Os intervenientes do setor estão esperançosos com o mercado imobiliário para 2019, espera-se muito dinamismo, mas também equilíbrio. As cidades como Porto e Lisboa atraem muita atenção por parte dos investidores estrangeiros, e com isso cada vez mais turistas visitam estas cidades.

Com ótica também no investimento, são cada vez mais residentes aqui, mais empresas nascem, e maior é a necessidade de imobiliário. Os projetos em Pipeline, as construções novas, as REITs (Sociedades de investimento/fundos imobiliários), as taxas de juros negativas, a facilidade na concessão do crédito habitação, tudo isso somado deverá continuar a impulsionar o mercado imobiliário.

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Quais as perspetivas 2019 de “preços e momentum” para quem quer investir em Portugal no imobiliário?

O ano de 2018 foi recorde, tanto em volume de investimento, como na quantidade de imóveis transacionados, o que levou a uma subida notória de preços (na ordem dos 7%), e o que ecoa nos bastidores agora é a estabilidade.

Passados os repetidos anos classificados como “os melhores anos de sempre do imobiliário Português”, para 2019, os preços deverão não somente estabilizar, mas reduzir, e já é notório um cenário de mudança, com preços a baixarem com a flexibilidade dos proprietários em negociar, e com o quase desaparecimento daqueles preços irracionais e especulativos. Tal atitude renovada veio como conscientização após um momento de euforia e otimismo vivido nos dois últimos anos, e a renovada oferta de novas construções tem vindo a equilibrar e preencher a oferta de imóveis necessária para o equilíbrio e estabilidade do setor.

Quando falamos em “momentum”, 2019 será o ano, especialmente para quem quiser investir em Portugal em imobiliário. A dica é apostar no investimento a partir do segundo trimestre.

O último ano (2018) foi marcado por uma forte atividade imobiliária em transações de edifícios para reabilitação (reforma/requalificação), cerca 60 a 70%. Um mercado que teve muita ênfase com o crescimento do turismo e, a consequentemente, regulamentação do alojamento local. Mas, 2019 será um ano robusto de construções de raiz e projetos de maior escala, tanto no segmento comercial, quanto no habitacional. Portanto, o dinamismo e a atratividade de investir em Portugal em imobiliário devem manter-se.

Ao falarmos em preços, automaticamente precisamos falar em Onde investir em Portugal, e então dizemos que a cidade de Porto é hoje uma marca, um produto que por si só tem a capacidade de atrair investimento, sejam empresas, residentes habituais, estáveis, turistas e investidores de vários locais, e tudo isso por mérito próprio.

Segundo dados da SIR (Sistema de Informação Residencial) e da CBRE Perspectiva Imobiliária, 2019 será um ano ainda melhor para o mercado imobiliário de Porto, tanto no mercado habitacional novo, como no residencial.

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Crédito da imagem: Banco de Imagens EnvatoElements/By stokkete

Neste momento podemos ver na cidade de Porto, um aumento significativo de novos empreendimentos espalhados por todos os locais. Destes, parte resultam de requalificação e reabilitação de edifícios, mas há muitos empreendimentos de habitação nova já em fase de construção, outros em acabamento, e muitos em fase de lançamento.

A procura por imóveis continua sendo robusta na cidade de Porto, apesar da escassez de oferta. Os preços, por sua vez, têm segurado uma dinâmica crescente, o que deixa proprietários e investidores satisfeitos, e o principal, permanecem sólidos os fundamentos do mercado e antecipa a atratividade do mercado imobiliário no Porto.

O que é preciso fazer para investir em Portugal em imobiliário?

O requisito comum a todas as pessoas que desejam investir ou viver em Portugal é  primeiro obter o Número de Identificação Fiscal (NIF), que não é mais do que o número que identifica uma pessoa ou entidade coletiva perante a Autoridade Tributária (AT). Depois, precisará abrir uma conta bancária para alocar seus recursos, sejam estes com a finalidade do investimento imobiliário, ou, para comprovação de meios de subsistência em pedidos de autorização de residência.

Para tratar deste processo, a autoridade tributária portuguesa exige a nomeação de um representante fiscal.

Pressuposto Legal Arto 19a §4o /Arto 23o

“Os sujeitos passivos residentes no estrangeiro, bem como os que, embora residentes no território nacional, se ausentem deste por período superior a seis meses, bem como as pessoas coletivas e outras entidades legalmente equiparadas que cessem a atividade, devem, para efeitos tributários, designar um representante com residência em território nacional”.

Ou seja, precisará de uma boa empresa de assessoria em Portugal, que será sua representante fiscal e tratará dos pressupostos legais exigíveis.

Para saber mais sobre estes primeiros passos consulte nosso artigo Investir e Viver em Portugal, ou, solicite mais informações diretamente por email em geral@portugalsolucoes.com e também através de nossa página na internet.

Se considera um investidor conservador? Então você está em risco de extinção!

O cenário econômico virou do avesso e o país já não é mais o mesmo.

As taxas de juros caíram à níveis jamais vistos no Brasil desde o final do governo Militar (imagem abaixo) e levaram os rendimentos de Renda Fixa para próximo de Zero (ou negativos no caso da poupança).

Italian Trulli

A nova equipe econômica está incentivando novos investimentos no país, e com isso já não é mais possível ganhar dinheiro confortavelmente na poupança e em CDBs comuns. Por isso, estamos declarando a Extinção do Investidor Conservador.

Se você faz parte dessa espécie de investidor que está em risco de extinção, confirme seus dados no formulário abaixo e fale com nossa equipe. Vamos te ajudar, sem dor e sem custo.