HTMX11: conheça o fundo de hotéis e flats da capital paulista

Carla Carvalho
Graduada em Ciências Contábeis pela UFRGS, pós-graduada em Finanças pela UNISINOS/RS. Experiência de 17 anos no mercado financeiro, produtora de conteúdo de finanças e economia.

Crédito: Nobile Paulista Prime / Booking

O fundo imobiliário Hotel Maxinvest (HTMX11) é um dos mais antigos que existem no mercado. Investe exclusivamente em hotéis e flats, por meio de locações e também da compra e venda desses imóveis.

Criado em 2007, seu objetivo era aproveitar a recuperação do mercado hoteleiro de São Paulo, que estava prevista para os anos  seguintes.

Atualmente, o HTMX11 tem sofrido os impactos da Covid-19, devido às baixas taxas de ocupação do setor. Dessa forma, nos últimos meses, foram feitos alguns aportes pontuais para dar suporte à continuidade do fundo.

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Já explicamos em outro texto como funcionam os Fundos Imobiliários de hotéis. Se quiser saber mais detalhes, clique aqui.

  • A seguir, conheça melhor as características, estratégias e perspectivas do HTMX11

Estratégias do HTMX11

O fundo é administrado pelo BTG Pactual e possui gestão ativa da HotelInvest.

Nesse sentido, a estratégia do gestor deve ser analisada sob duas óticas distintas. Isso porque parte das receitas vêm das operações normais dos flats, e o restante, da venda de imóveis.

Dessa forma, o gestor busca diluir a sazonalidade do setor. Ou seja, em momentos de baixa atividade hoteleira, a gestão procura reciclar o portfólio. Para isso, busca boas oportunidades de compra para, posteriormente, vender esses imóveis em momentos de alta de preços.

Em linha com essa estratégia, o HTMX11 iniciou em agosto de 2011 um ciclo de desinvestimento. O motivo foi a valorização de suas unidades hoteleiras.

Posteriormente, entre 2016 e 2019, novamente a gestão identificou boas oportunidades de investimentos. Assim, novas aquisições foram realizadas devido aos atrativos preços de comercialização na época.

Apesar de não recorrente, o lucro na venda de imóveis é muito importante na composição do resultado do fundo. Por isso a busca de eficiência nas negociações dos imóveis.

Em que pesem os impactos da Covid, os gestores informam que a estratégia de venda continua sendo desenvolvida, embora em ritmo menos acelerado.

Segundo relatório de agosto, desde novembro de 2012 foram vendidas 440 unidades hoteleiras, o correspondente a R$ 46,13 por cota amortizada. No início de agosto, a carteira do fundo começou operando com 456 unidades hoteleiras em 23 hotéis.

Características do HTMX11

O fundo possui taxas de gestão, gerenciamento e consultoria de 1% ao ano sobre o patrimônio líquido. Além disso, possui taxa de performance de 20% sobre o lucro na venda dos imóveis, corrigido pelo IPCA.

Atualmente seu patrimônio líquido é de R$ 182,8 milhões, distribuído entre 22 mil cotistas. Desde sua criação, o HTMX11 realizou 14 emissões.

Em março desse ano foi aprovada a 15° emissão de cotas do fundo. Entretanto, devido ao atual cenário, os administradores e gestores decidiram aguardar um momento mais propício para a nova captação.

Ativos do HTMX11

Os hotéis que compõem o fundo estão todos na cidade de São Paulo. Tratam-se de empreendimentos econômicos e de porte médio, em áreas de intenso fluxo comercial.

Receita mensal por unidade

O gráfico mostra a variação da renda distribuída pelos hotéis que integram a carteira do HTMX11.

A distribuição realizada em junho de 2020 apresentou uma queda de 100% na comparação com junho de 2019. Uma vez que não houve entrada de receitas suficiente para cobrir despesas operacionais, nenhum hotel da carteira distribuiu resultados.

Política de distribuição de resultados

Segundo regulamento, o fundo deverá distribuir, no mínimo, 95% dos resultados aos seus cotistas.

Entretanto, conforme vimos, devido aos resultados negativos dos últimos meses, não há distribuição prevista.

Perspectivas para os Fundos Imobiliários de hotéis

Em recente entrevista ao canal da Revista Exame, Diogo Canteras, sócio da HotelInvest e consultor do HTMX11, disse o que espera do setor para os próximos tempos.

Segundo ele, a recuperação da hotelaria aos níveis pré-pandemia só deverá acontecer a partir do segundo semestre do ano que vem. E isso somente se, até lá, houver uma vacina.

Além disso, Canteras acredita que o setor só alcance novamente o potencial total em 2023. Atualmente, a ocupação média das unidades está em 9%. Segundo ele, no entanto, um hotel só deixa de perder dinheiro a partir de uma ocupação de 30%,o que só deve acontecer a partir de novembro.

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