Você sabe o que é o FVBI11? Conheça esse tipo de investimento

Isadora Giaretta Gonzaga
Colaborador do Torcedores

Mesmo com os cortes na SELIC, Fundos Imobiliários como o FVBI11 têm baixa rentabilidade. Isso se comparados com investimentos ligados ao CDI

O FVBI11 é um fundo que investe em um prédio comercial para escritórios desde 2010. Quando criado teve a cota mínima de R$100,00. E em outubro deste ano, o fundo atingiu a máxima de 2019 com R$143,00 por cota.

Hoje, o FVBI11 têm um patrimônio aproximado de R$309 milhões. O fundo têm a propriedade de 50% de um edifício na Av. Faria Lima, um dos endereços mais movimentado de São Paulo. O edifício mede 22 mil m², possui 15 andares e quase 600 vagas de garagem.

 

O Fundo Imobiliário FVBI11

 

A BTG Pactual Serviços Financeiros é quem faz a gestão do FVBI11. Hoje, o fundo conta com 4900 cotistas aproximadamente. E, nos últimos 12 meses, a rentabilidade foi de 0,30% ao mês em média, de acordo com os demonstrativos de desempenho do fundo. Mas, em Setembro, o FVBI11 teve uma rentabilidade de 0,35%.

Cada cota rendeu R$0,49 no último mês pago de dividendos. Mas o rendimento médio, dos últimos 12 meses, é R$0,42 por cota. Até abril deste ano, o fundo tinha uma rentabilidade de 10 centavos a menos. Isso mudou após a locação de um andar inteiro que estava vago.

Os centavos de diferença de um mês para o outro podem parecer baixos se não levado em consideração o número de cotas do FVBI11. Como são 2,15 milhões de cotas, uma diferença de poucos centavos na rentabilidade representa uma receita milionária.

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Se comparado o mês de Setembro e a média de rendimentos, a receita do último mês teve um aumento de R$1,5 milhão, por exemplo.

Como o fundo está concentrado em um único imóvel, os impactos de espaços não alugados são mais visíveis. Por isso, muitas administradoras tentam diversificar os imóveis que participam de um fundo. Assim, diminuem os riscos em casos de algum imóvel ficar desocupado por muito tempo.

Rentabilidade

Nos últimos 12 meses, a rentabilidade média do fundo foi de 0,30% com um pico de 0,35%. Se comparado com outras opções de investimentos, o FVBI11 teve uma rentabilidade menor que a poupança – a caderneta rendeu 0,34% a.m – no mesmo período.

Em comparação, o IFIX – índice que mede o desempenho dos Fundos Imobiliários – registrou uma rentabilidade média de 0,46% nos Fundos Imobiliários Corporativos.

A desocupação dos imóveis, despesas com manutenção e a taxa de administração diminuem a rentabilidade desse tipo de investimento. No caso do fundo FVBI11, a taxa de vacância – índice para medir a taxa de desocupação do imóvel- está em 8,4%, de acordo com o último balanço divulgado pelo fundo.

Além da desocupação, há também os custos com a administração do fundo. Neste caso, a taxa é de 0,18% ao ano.

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Além de receber os dividendos, também é possível lucrar com a venda das cotas dos FII. O FVBI11 teve o preço inicial de R$100 por cota. Atualmente, no mercado o preço da cota é de R$139.

Além disso, o FVBI11 está para ser encerrado, já que o único imóvel desse FII foi posto à venda. A administradora do fundo e os cotistas ainda não aceitaram nenhuma proposta de compra em assembleia.

Veredito do FVBI11

A rentabilidade média do fundo é baixa se comparada com outras opções de investimentos disponíveis no mercado. Mesmo com os cortes na Taxa Selic, neste ano, a caderneta da poupança teve um rendimento maior no período comparado.

Além do baixo desempenho, a falta de diversificação do fundo é um fator que aumenta o risco do investimento. Muitos FII’s usam a diversificação da carteira de investimento para minimizar riscos e diminuir a chance de grandes prejuízos.

Por exemplo, um fundo que possui imóveis comerciais em diversas regiões e estados diferentes têm o risco menor se comparado com alguns que estão concentrado em um único endereço. Em contrapartida, o FVBI11 possui o seu investimento em uma das principais avenidas do país.

Mesmo assim, no mercado há opções de fundos mais rentáveis e com uma maior diversidade de imóveis. Isso tudo torna o FVBI11 um investimento com desempenho inferior a média dos fundos imobiliários corporativos.

 

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