Fundos imobiliários de shoppings podem ser bem atrativos em 2020

Felipe Moreira
Felipe Moreira é Graduado em Administração de empresas e pós-graduado em Mercado de Capitais e Derivativos pela PUC - Minas, com mais de 6 anos de vivência no mercado financeiro e de capitais. Apaixonado por educação financeira e investimentos.
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Crédito: Reprodução/Wikimedia

A crise do coronavírus provocou baixas em diversos setores da economia e os shoppings não foram exceção. Até a semana passada, todos os 577 estabelecimentos localizados no Brasil estavam fechados, seguindo as determinações dos decretos estaduais e municipais.

Diante do atual cenário, o investidor pode ter dúvidas sobre adquirir fundos imobiliários focados em shopping. Para sanar essa dúvida conversamos com os assessores de investimentos da EQI Investimentos, Fabian Fávero e André Arantes.

Juros baixos

Apesar do choque nas operações, Fávero acredita que o investidor ainda deve alocar em shoppings. Isso porque com o cenário de juros baixos, a economia se mantém aquecida. “O dinheiro continua em circulação, o que beneficia muito os setores de varejo, bens e serviços”.

“Shoppings centers foram uma das classes de ativos mais resilientes ao longo dos últimos anos. Além disso, apesar do impacto recente, devem continuar sendo atrativos para varejistas e consumidores em busca de lazer e compras” disse André Arantes.

O que deve ser analisado?

De acordo com Fávero, o racional para esse tipo de investimento é verificar se o dinheiro ainda está circulando nesse setor.

O investidor também deve analisar a carteira de shoppings do fundo imobiliário. Ou seja, quais são imóveis investidos pelo fundo.

“Sempre prezar por fundos que sejam bem diversificados em termos de regiões e de classes a que se destina o shopping, para pegar desde a classe A até a classe D”, explicou Fabian Fávero.

Segundo Arantes as principais métricas são: ocupação e mix de lojas (tanto abl quanto número de lojas); vendas totais (lojistas precisam ter uma taxa de esforço saudável); inadimplência líquida e bruta e NOI (número e margem). Já pelo lado macroeconômico, as principais variáveis são emprego, confiança do consumidor, crédito, entre outras.

Opções

“Atualmente, existem diversos fundos imobiliários com grande diversificação de ativos e localização”, afirmou Arantes.

André Arantes prefere shoppings localizados nas melhores regiões, até mesmo pela estrutura de contrato. “Ao longo da última crise muitos shoppings passaram a adotar contratos CTO (custo total de ocupação) em que o lojista pagava apenas um percentual das vendas e muitas vezes não estava previsto um valor mínimo garantido para condomínio”.

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O assessor ainda informou seus fundos imobiliários favoritos. São eles: XPML11, HGBS11, HSML11, VISC11 e MALL11. Além desses, o  SHPH11, PQDP11, ABCP11 são boas opções de fundos monoativos e com gestão passiva.

Impacto do e-commerce nos shoppings

Para Arantes, o impacto do e-commerce nos shoppings brasileiros deve ser reduzido. Diferente do que vem acontecendo nos EUA.

Isso porque no Brasil temos alguns fatores importantes para o sucesso dos shoppings e fluxo de pessoas: segurança, conveniência e conforto. “O próprio mix de lojas dos shoppings brasileiros já estão mais bem preparados, com cerca de 50% da abl destinada a operações de lazer e alimentação, algo que os EUA tem passado a adotar mais recentemente”, disse Arantes.

Além disso, “empresas podem seguir o exemplo da Magazine Luiza que transformou cada loja física em um centro de distribuição (CD)”, acrescentou Fávero.

Fundos Imobiliários de hotéis

Por fim, Arantes afirmou que todos os segmentos seguem sendo atrativos. Mas os mais impactados naturalmente devem apresentar maior oportunidade no longo prazo.

“O setor de hotéis no país ainda está em um nível bastante amador e deverá passar por transformações ao longo dos próximos anos, tanto no desenvolvimento quanto na operação (cerca de 70% do parque hoteleiro é formado por hotéis independentes)” finalizou.

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