Fundos imobiliários: retomada em shoppings deve ser gradual

Marcello Sigwalt
null
1

Crédito: Site Space Money

Com a retomada gradual do movimento dos shoppings neste mês, a XP mantém a expectativa de recuperar, também aos poucos, a distribuição aos cotistas dos resultados apurados pelos seus Fundos Imobiliários.

A previsão foi feita pelo gestor de Fundos Imobiliários de Ativos Reais da XP Asset, Pedro Carraz.

Em live promovida pela empresa nesta quarta-feira (10), ele adiantou que ocorrerá a distribuição aos cotistas, em julho, “de todo o saldo acumulado no semestre, conforme a regulamentação vigente”.

Segundo ele, a distribuição de resultados em junho, se houver, será num patamar baixo.

A reabertura de muitos shoppings, no Rio e São Paulo, prevista para os próximos dias, é uma das esperanças da XP, no sentido de elevar mais o resultado do setor.

Recuperação

Para o gestor, a recuperação plena do segmento de Fundos Imobiliários só deverá acontecer daqui a dois anos.

“Está mais para 2022 do que para 2021, ano de recuperação em que as pessoas vão começar a voltar aos shoppings, com mais frequência”, espera Carraz, que nutre a expectativa de que, nesse período, voltarão a ser alugadas as lojas que ficaram vagas pela pandemia.

Enquanto a recuperação não se completa, o gestor da XP adianta que a empresa não pretende se desfazer de “nenhum shopping”, porque “acreditamos no nosso portfólio, que é bem resiliente”.

A realidade atual, acrescenta, é que esse segmento comercial passou para “um novo patamar de consumo”, segundo o qual as vendas hoje estão entre 40% e 50% do período anterior à pandemia.

Cobrança parcial

“Quando reabriram, alguns shoppings decidiram não cobrar integralmente o aluguel do lojista, devido à incerteza quanto necessário para a volta à normalidade, que pode ser de três, seis ou até 12 meses”, explica.

Como é impossível prever como será a distribuição no segundo semestre do ano, Carraz lembra que a administradora “fez tudo o que podia para melhorar a situação de caixa, não só dela, mas dos shoppings”.

“O que a gente poderia minimizar a despesa financeira, fizemos. Além de reorganizá-las, negociamos com credores uma dívida de R$ 300 milhões, com carência de 15 meses, e pretendemos distribuir todo o resultado obtido das operações”.

Ainda hoje, assinala o gestor da XP de Fundos Imobiliários, persiste a preocupação de evitar a quebradeira ‘maior’ dos lojistas, o que justifica a cobrança de um aluguel menor do que o previsto em contrato.

“Transparência é um dos principais pilares de nossa gestão que, além dos relatórios mensais e trimestrais, procura ter uma postura ‘assertiva’ no canal de comunicação (institucional) da empresa”.

Fundos Imobiliários de ‘tijolo’

Dos nove Fundos Imobiliários mantidos pela XP (XP Malls, XP Log, XP Industrial, XP Propertys, XP Hotéis, XP Corporate Macaé, Maxi Renda, XP Crédito Imobiliário e XP Selection), o XP Malls é o que possui maior número de cotistas.

Os Fundos Imobiliários de tijolo (ativos reais) englobam, além de shoppings, hotéis, lajes corporativas e galpões – logísticos e industriais.

Conflito à vista

Carraz, no entanto, admite que a pandemia trouxe um grande desafio à companhia.

Como recuperar o movimento de vendas de antes sem gerar aglomeração, o que justamente move o faturamento dos shoppings?

A resposta continua pendente.

“Não podemos fazer campanhas de marketing para aumentar o fluxo, porque é preciso evitar aglomerações. Não podemos ir contra as determinações da Organização Mundial da Saúde (OMS)”, reconhece o gestor de Fundos Imobiliários.

De acordo com ele, é uma situação delicada:”temos que viver ‘um dia após o outro’, até que se possa promover um fluxo cada vez maior, à medida que os municípios e estados flexibilizam, um pouco mais, a situação da pandemia”, torce.

Cobrança cancelada

Um dos mais impactados pela pandemia, o setor de shopping foi obrigado, por força da pandemia, a fechar 100% de seus estabelecimentos, que decidiram unilateralmente cancelar a cobrança de aluguel, desde março, afetando os Fundos Imobiliários.

Atualmente, comenta Carraz, o número de shoppings reabertos oscila de 50% a 60% (de 567), percentual que deve subir com a reabertura de mais unidades nas duas maiores metrópoles brasileiras, ainda nessa sexta-feira (12).

Essa flexibilização, mais expressiva a partir deste mês, tirou da letargia esse contingente expressivo de shoppings, totalmente fechados a partir de 18 de março último.

Saúde financeira

“Eles (shoppings) agiram corretamente, pois havia uma preocupação muito grande de manter a saúde financeira dos lojistas, de evitar uma quebradeira e o consequente aumento da vacância de lojas”, conta Carraz.

Nessa sequência, conta ele, “os shoppings fizeram questão de reduzir as despesas de condomínio de fundo de promoção, para obviamente diminuir o impacto no fluxo de caixa”.

Segundo ele, há no país, nesse momento, aproximadamente 105 mil lojistas de shoppings.

Sem mágica

Apesar do esforço de manter a atividade e o nível mínimo de rentabilidade – por meio da redução de despesas condominiais e fundos de promoção – Carraz explica que “não dá para zerar as despesas fixas”.

Entre elas, foram mantidas despesas com folha de pagamento, energia elétrica, limpeza e segurança para manter seguros os estoques e o equipamento dos lojistas”.

Carraz lembra ainda que, sem ter como zerar as despesas em plena pandemia, aos administradores não restou outra alternativa, a não ser cobrar dos lojistas um percentual do condomínio (entre 50% e 80%), dependendo do caso.

Distribuição suspensa

Ao mesmo tempo, por absoluta falta de receita – inexistente devido à paralisação total da atividade – os administradores dos shoppings também suspenderam, a partir de março passado, a distribuição mensal de resultados aos lojistas.

Ao exibir uma taxa de administração abaixo do mercado (0,55% a.a, ou menos de 50% da cobrada pelos demais fundos), a XP, segundo Carraz, procura se alinhar integralmente ao cotista, conforme o valor de mercado. “Quando o valor de mercado cai, a taxa acompanha”.

‘Robustez de caixa’

Como os parceiros da XP estão ‘supercapitalizados’, o gestor entende que não “há motivos para preocupações, pois todos os nossos sócios são empresas com bastante ‘robustez de caixa’”.

Outra boa notícia é que a companhia decidiu manter todos os planos de expansão dos shoppings, que serão retomados, mas ainda sem data definida.

Fundos Imobiliários: IFIX

Na última semana o índice que mede o desempenho dos principais Fundos Imobiliários na bolsa, o IFIX fechou com alta de 0,33%.
No acumulado do mês o viés também é positivo, com 4,68%.
Por outro lado, no ano a queda é de 13%.
Leia Mais sobre FII IFIX

 

Tenha um Assessor de investimentos para te auxiliar sobre Fundos Imobiliários.