Fundos imobiliários: o que são e como funcionam

Cláudia Zucare Boscoli
Jornalista formada pela Cásper Líbero, com pós-graduação em Jornalismo Econômico pela PUC-SP, especialização em Marketing Digital pela FGV e extensão em Jornalismo Social pela Universidade de Navarra (Espanha), com passagens por IstoÉ Online, Diário de S. Paulo, O Estado de S. Paulo e Editora Abril.
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Crédito: Reprodução/iStock Photos

Com a Selic em queda, a recomendação para quem quer mais retorno dos investimentos, mas sem correr riscos demais é apostar em fundos. E os imobiliários são uma escolha promissora, conforme indicam os especialistas.

A taxa básica de juros caiu por três vezes consecutivas e a tendência é permanecer em queda pelos próximos meses. Isso faz com o crédito seja oferecido mais barato no mercado, incentivando a atividade econômica. O mercado de imóveis, estagnado desde 2014, é um dos que promete retomar o crescimento, pela alta demanda que existe no país.

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Como funcionam os Fundos Imobiliários?

Um fundo imobiliário representa um grupo de pessoas que, juntas, irão comprar, construir e/ou administrar um ou mais imóveis.

Geralmente, o dinheiro investido pelo grupo é o que permite que o empreendimento seja realizado.

O retorno vem em forma de dividendos para os cotistas (investidores) do fundo.

Os fundos são obrigados a distribuir 95% do lucro líquido aos seus cotistas semestralmente e costumam pagar dividendos mensalmente, permitindo que o cotista tenha uma renda mensal.

Os empreendimentos mais comuns de fundos imobiliários são prédios residenciais, hotéis, flats, shoppings, faculdades e galpões logísticos.

Vantagem Fiscal

Para pessoas físicas não há incidência de Imposto de Renda sobre o rendimento distribuído pelo fundo, o que aumenta o retorno do investimento.

Tipos de Fundos Imobiliários

  • Fundos de Renda (fundo de tijolo): são aqueles que compram empreendimentos já construídos, têm como objetivo explorar comercialmente um empreendimento e usufruir do fluxo de aluguéis provenientes do mesmo.
  • Fundos de Títulos e Valores Mobiliários (fundo de papel): a composição desses fundos costuma ser concentrada em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), que podem ser indexados a um índice de preços (IPCA, IGP-M, entre outros) ou pós-fixados, ou seja, atrelados ao CDI. Se forem indexados à inflação, o título estará sujeito a riscos de mercado, como expectativas e movimentos nos juros/inflação, e poderá reagir a essas oscilações. Quanto melhor for o perfil de risco dos devedores (títulos) e sua estrutura de garantias, mais conservador o fundo será e, consequentemente, menor o retorno esperado. Tratam-se de títulos de renda fixa que pagam juros periódicos. Logo, o lucro desses fundos vem do recebimento desses juros e, eventualmente, da venda antecipada dos títulos.
  • Híbridos: fundos que possuem uma carteira mista entre empreendimentos imobiliários, títulos imobiliários ou até mesmo cotas de outros Fundos Imobiliários. Os riscos envolvidos (e a rentabilidade do fundo) vão depender da maneira como a carteira de ativos é composta.

Como avaliar se o fundo imobiliário vale o investimento?

Para você saber se um fundo imobiliário vale ou não a pena, existem algumas dicas:

Análise do “Dividend Yield”

Este indicador mede a performance da empresa de acordo com os proventos pagos aos seus acionistas nos últimos 12 meses. Mas é importante você sempre ter em mente que bons resultados do passado nem sempre garantem bons resultados no futuro. Afinal, um fundo é sempre uma aposta. Por isso, vale sempre acompanhar o mercado e as análises dos especialistas.

Qualidade da gestão do administrador dos Fundos Imobiliários

O responsável por aplicar o dinheiro precisa fazer análises corretas do mercado, para garantir a rentabilidade dos cotistas.

Taxas de administração dos Fundos Imobiliários

Todo fundo é gerenciado por um gestor profissional, que cobra uma taxa por isso. Verifique antes de comprar.

Taxa de vacância

Para os fundos de tijolo, é preciso observar a quantidade de espaço vago (não locados) dos empreendimentos pertencentes ao fundo. Quanto menor a taxa de vacância, maior os rendimentos pagos aos seus cotistas. O ideal é avaliar a taxa de vacância do fundo por um longo período.

Valor patrimonial

Diz respeito ao patrimônio líquido do fundo. Para os fundos de tijolo, uma empresa é contratada para fazer um laudo que dirá quanto vale cada ativo. Já nos de papel, vale o valor dos ativos negociados em bolsa.

Valor por metro quadrado do imóvel

No caso de fundos de tijolo; por meio do valor por metro quadrado, você pode avaliar se o valor da locação está de acordo com o que é cobrado na região em questão. Se o valor estiver muito acima do mercado, o risco de vacância aumenta, o que não é interessante.

Cap Rate

A taxa de capitalização é o retorno de um empreendimento imobiliário. Obtém-se o valor dividindo o resultado operacional do fundo em um ano pelo valor da propriedade.  Por exemplo: um imóvel avaliado em R$ 120 mil é alugado por R$ 1 mil mensais. Em um ano, ele terá arrecadado R$ 12 mil de aluguel. O cap rate será de 10%.