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Fundos Imobiliários KNPI11: O que são e como investir

O KNIP11 é um fundo que foi criado 2016. Um dos principais objetivos do fundo é investir em papéis que tenham imóveis como lastro (CRI e LCI).

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O KNIP11 é mais um fundo imobiliário criado pela KINEA, instituição ligada ao Banco Itaú, e responsável pelos fundos imobiliários do grupo. O KNIP11 é um FII que diferente de KNCR11, conta com uma concentração maior de papéis com rendimentos atrelados ao IPCA mais taxa de juro prefixado.

Essa diferença na forma de rendimento pode gerar também, diferenças nos desempenhos dos fundos. Então, estamos tratando de mais um fundo que possui predominantemente investimentos em CRI e LCI.

Olhando outros aspectos do FII, podemos dizer que ele é bem similar ao KNCR11. Vamos analisar de forma analítica os demais pontos do FII.

KNPI11

Outro objetivo do fundo é investir em CRI e LCI que tenham como rendimento a inflação mais taxa de juro prefixado, ou seja, IPCA mais uma taxa de juro. Portanto o FII tenta proporcionar aos seus cotistas, um rendimento similar ao Tesouro IPCA ou ativos que tenham tal rendimento.

Desempenho de KNPI11

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Ao longo desses quase três anos de existência, KNIP11 vem demonstrando boa estabilidade em sua cotação. Da mesma forma que acontece com KNCR11, KNIP11 não possui tanta volatilidade. O valor da cota já chegou a ficar próximo dos R$ 100,00 e também dos R$ 115,00.

Então, o preço nunca ficou muito longe desses dois patamares. Fato que sugere o seguinte:

“FII com investimentos predominantemente em CRI e LCI possuem volatilidade inferior aos FII que possuem investimentos em propriedades”.

Uma explicação para essa pouca volatilidade, está na questão dos ativos que compõem a carteira do FII. Dificilmente um CRI fica inadimplente, ou simplesmente entra em processo de execução devido a busca do credor pela garantia.

Sendo assim, estamos falando de ativos que oferecem rendimentos que podem ser pagos, mensalmente, trimestralmente ou anualmente e oferecem riscos bem inferiores em comparação aos investimentos em imóveis (de forma direta). Essa segurança e estabilidade ficam bem destacadas quando analisamos os valores distribuídos.

Em grande parte, os valores pagos por FII que investem em CRI e LCI, são bem mais consistentes, do que os pagamentos oriundos de fundos que possuem imóveis alugados em suas carteiras.

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Crédito da imagem: Banco de Imagens EnvatoElements/By stevanovicigor

Valor patrimonial da cota

Atualmente KNIP11 possui um valor patrimonial por cota de R$ 106,76, sendo que o seu valor de mercado está em R$ 109,95.

Existe certa diferença entre os valores, ocorrendo uma leva valorização das cotas no mercado. Essa valorização pode ser causada pelos rendimentos que KNIP11 vem distribuindo. Como boa parte da carteira de KNIP11 está alocada em CRI, que possuem rendimentos atrelados ao IPCA mais juros prefixados, alguns desses papéis podem estar gerando retornos bem superiores à taxa Selic.

Sendo assim, ao comparar os rendimentos oriundos de KNIP11 contra um investimento tradicional em renda fixa, como o Tesouro Selic, o investidor pode encontrar uma diferença entre as rentabilidades. Diferença que favorece o investimento em KNIP11.

Ao analisar alguns títulos existentes na carteira do fundo, podemos encontrar vários que possuem rentabilidade atrelada ao IPCA mais taxa de juro prefixado acima dos 6% ao ano, por exemplo.

Só um exemplo, KNIP11 possui um CRI que tem o peso de 1,8% em sua carteira, segundo o relatório gerencial do fundo. Esse valor está alocado em um CRI (VBI Shopping Barueri) que está pagando IPCA mais 8,33% ao ano.

Em outras palavras, caso o IPCA fique próximo dos 3,75% ao ano, o rendimento desses CRI pode alcançar a marca dos 12% ao ano, por exemplo.

Ao verificar a composição da carteira e seus eventuais rendimentos, é comum que o mercado comece a valorizar tais fundos, uma vez que os próprios investidores, já vão procurar KNIP11 ou demais fundos que tenham rendimentos acima da média.

Diversificação de KNPI11

Como acontece com o KNCR11, o KNIP11 também conta com vários CRI em sua carteira, porém, talvez, não tanto quanto KNCR11. Segue imagem com a carteira completa:

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Ao todo, o FII conta com 29 diferentes ativos em sua carteira. Fazendo uma comparação direta entre KNCR11 e KNIP11 temos menos ativos na carteira. Mas, ainda sim, não temos a presença de investimentos altamente concentrados. Por exemplo, um dos CRI com maior peso da carteira é o CRI da Cabreúva com um peso de 9,4%. Esse CRI oferece um rendimento de IPCA mais 7,25% ao ano.

Sendo que os demais CRI possuem concentração inferior. Portanto, ainda estamos tratando de um FII com baixa concentração de investimentos, tendo o seu patrimônio bem pulverizado entre vários ativos.

Vale destacar ainda que na carteira de KNIP11 não temos a presença de nenhum LCI e o caixa é composto por títulos federais.

Ao verificar o tamanho do caixa na carteira de KNIP11, podemos ver que o mesmo não possui mais tantos recursos para realizar novos investimentos. Sendo assim, as movimentações da carteira, provavelmente, vão ocorrer por meio de transações entre CRI.

Correções dos CRI e vencimentos

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Na imagem acima temos alguns dados referentes aos ativos que compõem a carteira de KNIP11. Em média, a duração das CRI em anos é de sete anos e meio. Enquanto a rentabilidade média da carteira está na casa dos 6,02% ao ano mais inflação.

Tecnicamente, a duração dos CRIs não é algo tão relevante. A menos que o investidor faça uma análise sobre os ativos que fazem parte da carteira, procurando determinar aqueles que podem vir a vencer mais cedo.

Desse modo, é possível determinar quais são os rendimentos que podem acabar. Por se tratar de papéis com rendimentos muito interessantes, bem acima da atual média do mercado.

Por exemplo: Temos CRI na carteira com rentabilidade na casa do IPCA mais 7% enquanto o Tesouro IPCA está pagando algo próximo dos 4,5% mais inflação, sendo que o CRI ainda é isento de Imposto de Renda, coisa que não acontece com o Tesouro IPCA.

Enfim, uma eventual troca de CRI agora, pode culminar em uma redução nos rendimentos dos investidores, uma vez que as taxas praticadas no momento levam em consideração uma inflação muito mais baixa do que o habitual, e uma taxa Selic na casa dos 6,5% ao ano.

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Com o intuito de complementar as informações referentes às receitas do FII ainda temos a  imagem acima. Podemos ver dois gráficos expondo a segregação dos investimentos. Como já foi mencionado, a carteira de KNIP11 é praticamente composta (em sua totalidade) por CRI. Sendo que mais de 90% está alocada em investimentos atrelados ao IPCA, enquanto uma fração menor está em IGPM e Selic.

Rendimentos

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Ao verificar os pagamentos realizados nos últimos 12 meses, é possível ver que o FII conta com pagamentos consistentes.

As distribuições, ao contrário de KNCR11, variam um pouco mais. Em outubro de 2018, KNIP11 pagou aos seus cotistas R$ 0,82 por cota. Sendo que em dezembro de 2018 os pagamentos ficaram na casa dos R$ 0,55. Uma boa diferença! Acredito que essa diferença tenha sido gerada pelos pagamentos de alguns CRIs que caíram em outubro, ou, no mês de setembro, e posteriormente foram distribuídos aos cotistas.

Pode acontecer que alguns CRIs fazem pagamentos mensais, e outros fazem trimestralmente e até semestralmente e anualmente. Então, quando esses pagamentos acontecem, uma quantidade maior de dinheiro pode acabar entrando no fluxo de caixa do FII e, consequentemente, as distribuições podem se tornar maiores.

Pegando como referência os investidores que participaram da última emissão de cotas de KNIP11, só houve um mês que o FII registrou rendimentos inferiores aos 100% do DI (levando em consideração a isenção de IR).

Ainda em novembro de 2018, o pagamento aos cotistas da última emissão chegou a beirar os 200% do DI (levando em consideração a isenção de IR). Sendo que na média dos outros meses, excluindo aquele onde KNIP11 registrou seu pior rendimento, a FII conseguiu superar bem o DI.

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Na imagem acima temos um gráfico com duas linhas, uma laranja e outra azul. A linha laranja representa o desempenho do valor de mercado do fundo. Já observamos esse desempenho em outro momento aqui no artigo. E constatamos que o desempenho do fundo é bem “estável”. Por se tratar de um ativo negociado em bolsa, existem momentos de alta e baixa, mas na média, o fundo fica em um bom nível, girando em torno dos R$ 110,00.

Já a linha azul possui o desempenho de mercado do fundo somado  com suas distribuições ao longo do período. Sendo assim, a linha azul acaba se desprendendo ainda no início da linha laranjada, e subindo. Levando em consideração, o atual valor de mercado de KNIP11 mais as distribuições já realizadas, o cotista teria em mãos algo próximo dos R$ 130,00 por cota.

Esse valor representa um ganho de aproximadamente 30% em pouco menos de três anos. Lembrando que as distribuições do FII são isentas de Imposto de Renda.

Por último, mas não menos importante, temos ao fundo o gráfico de volume de negociação. O FII conta atualmente com um bom nível de negociação, sendo um FII de boa liquidez.

Antes, em seu início, realmente KNIP11 não era dos FII mais negociados do mercado, mas isso foi mudando e hoje já está sendo operado em praticamente todos os pregões.

Uma das formas mais eficientes de identificarmos o nosso perfil de investidor, é realizando um teste de perfil.

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Crédito da imagem: Banco de Imagens EnvatoElements/By sarawutnirothon

Veredito

O KNIP11 é um fundo extremamente interessante para aqueles investidores que gostariam de contar com um fluxo de recebimentos em sua conta. Ou seja, você gostaria de receber mensalmente um bom volume de dinheiro na conta? Se sim, talvez KNIP11 possa ser a solução para isso.

Vamos fazer um breve exemplo:

Vamos imaginar que o investidor tenha recebido o valor referente à venda de um pequeno apartamento de dois quartos. O valor aqui é de R$ 250.000,00. Esse valor já está líquido de impostos, taxas e demais encargos que a operação possa ter gerado ao nosso investidor.

O investidor já conta com um imóvel próprio, então não haveria necessidade de adquirir mais um. Na verdade, se fosse para adquirir, ele provavelmente alugaria a propriedade.

Mas, se comprar uma casa geminada nova com o valor recebido, ele provavelmente conseguiria alugar tal residência por quanto? Talvez uns R$ 800,00 mensais? Quem sabe um pouco mais, dependendo do mercado, até menos.

Então, o valor representaria algo como 0,32% de rentabilidade por mês. Isso que ainda pode existir o imposto de renda caso o investidor tenha mais valor a receber e consequentemente tributar. Portanto, o valor recebido do aluguel da residência, com certeza não será líquido, ainda poderá haver a incidência de algum importo.

Mesmo contando com um inquilino que paga regularmente o aluguel, em algum momento, o mesmo pode apresentar algum tipo de problema. O problema pode ser com o pagamento e até com as condições que o imóvel está sendo preservado e posteriormente entregue.

Por isso, alugar uma propriedade pode ser uma tarefa complicada, e exigir certo monitoramento e cuidado do proprietário. Coisa que não ocorre da mesma forma com os FII. Com o KNIP11, o investidor poderá adquirir até 2.272 cotas com o valor dos R$ 250.000,00.

Com essa quantidade de cotas, o investidor poderia receber, em média, um valor mensal de aproximadamente R$ 1.249,60 líquidos de IR (levando em consideração uma distribuição média de R$ 0,55 por cota).

Portanto, ao investir em um FII como KNIP11, o investidor não teria dor de cabeça para ficar monitorando os aluguéis e tão pouco a propriedade, não precisaria se preocupar em arranjar novos inquilinos, ou em tratar com o interessado, por exemplo.

Sem falar que os rendimentos de KNIP11 poderiam superar em muito o aluguel de uma residência de valor similar.

Nesse exemplo, o valor superou  em até 56% o valor do aluguel da casa. E qualquer coisa, o investidor pode olhar novamente o artigo, e até comparar os valores das distribuições de KNIP11, junto dos valores de aluguel que as corretoras oferecem em cima de casas ou apartamentos.

É lógico que a valorização da propriedade, se ela ocorrer, poderia ser superior ao valor do ganho de um FII como KNIP11, mas o risco disso não acontecer é grande.

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Oliver Imhof

Oliver Imhof é um colaborador da EuQueroInvestir.
Contato: oliver.imhof@euqueroinvestir.com

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