Fundos imobiliários não pagam IR? Veja essa e outras dúvidas sobre os fundos

Weslley Almerindo
Colaborador do Torcedores
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Crédito: InfoMoney

A taxa básica de juros (Selic) vem sofrendo uma queda constante. Devido a isso, diversos investimentos perdem suas vantagens e outros começam a ter maior destaque. Neste cenário, os Fundos Imobiliários são positivamente afetados pela baixa da selic, haja vista uma menor taxa para financiamento de imóveis. Além disso, a previsão de crescimento econômico é cada vez mais positiva, o que alavanca ainda mais esse tipo de investimento. Assim sendo, conheça mais sobre vendo diversas dúvidas sobre os Fundos Imobiliários.

O que é um fundo imobiliário?

Da mesma maneira que um fundo de ações é um fundo composto por ações, os Fundos Imobiliários são fundos compostos por investimentos do setor imobiliário.

Dessa forma, esses investimentos podem ou não ser diretamente relacionados à imóveis físicos. Nessa lógica, existem dois tipos diferentes de Fundos Imobiliários, que serão tratados mais a frente.

Ademais, assim como os fundos de investimento, os fundos de investimento imobiliário possuem o seu patrimônio dividido em cotas de valores iguais.

Assim sendo, ao comprar uma cota de um FII é como se estivesse comprando uma parte dele. Portanto, quanto maior for a sua quantidade de cotas, maior será a sua participação e, consequentemente, maiores serão os rendimentos recebidos.

Como funciona um fundo imobiliário?

Os Fundos Imobiliários tem em seu “topo” um gestor especializado que é responsável por observar o patrimônio do fundo e o mercado.

Desse modo, de acordo com suas observações, ele toma as melhores decisões em seu ponto de vista, objetivando sempre ter a maior rentabilidade possível.

Como os Fundos Imobiliários obtêm os rendimentos?

Basicamente, os Fundos Imobiliários podem obter seus rendimentos de três maneiras diferentes.

A primeira delas é a mais conhecida, trata-se da compra de imóveis comerciais com bom potencial para conseguir renda através da locação. Em soma, esse também é um dos motivos para seu risco, pois não há como garantir em 100% o pagamento do aluguel.

Já a segunda forma de se obter rendimentos é através do investimento em títulos de renda fixa, são os chamados fundos de papel imobiliário. Sendo assim, eles possuem uma segurança um pouco maior e uma rentabilidade um pouco menor.

A terceira e última maneira pela qual os FIIs costumam obter os rendimentos é pela compra de cotas de outros Fundos Imobiliários. Assim, há fundos que, basicamente, investem em cotas de Fundos Imobiliários que eles acreditam que trarão bons retornos e, dessa forma, eles obtêm a sua rentabilidade.

Os Fundos Imobiliários são isentos de imposto de renda?

A melhor resposta para essa pergunta é: depende. Há situações na qual o investidor deverá pagar imposto de renda e em outras não.

Dessa maneira, o investidor está isento de imposto de renda quando:

  • Possui menos de 10% do total de cotas do fundo;
  • O fundo possui mais de 50 cotistas;
  • O fundo possui suas cotas negociadas exclusivamente na bolsa de valores.

Sendo assim, caso o investidor e o fundo cumpram com esses requisitos, não haverá incidência de imposto de renda sobre os dividendos.

Em relação a pagar o imposto de renda, a resposta é mais simples, caso não cumpra com alguma das condições citadas acima ele deverá arcar com imposto de renda sobre dividendos.

No entanto, há ainda uma outra situação na qual o investidor poderá ser taxado com imposto de renda. Assim sendo, caso o investidor decida vender as cotas do FII e elas tiverem se valorizado, ele terá de arcar com 20% de IR sobre o lucro obtido na venda.

Em um exemplo prático para facilitar, imagine que quando comprou uma cotas de um FII gastou R$ 100. Em seguida, passa-se um tempo e você decidi vendê-las e o fundo se valorizou, por isso, consegue vender a cota por R$ 200.

Nessa situação, 20% de IR irá incidir sobre esse lucro obtido, ou seja R$ 20 seriam pagos como IR.

Quais são as taxas cobradas por FIIs?

A primeira taxa que pode ser cobrada é o Imposto de Renda, nas situações explicadas na questão anterior.

Em segundo lugar, a depender do seu banco ou corretora, poderá ser cobrada uma taxa de corretagem, sempre verifique essa taxa antes de investir. Nesse sentido, a XP Investimentos é a corretora recomendada e é isenta de taxa de corretagem para FIIs.

Por fim, existem mais duas taxas dentro de Fundos Imobiliários, a taxa de administração e a taxa de performance.

Em relação a taxa de administração, ela varia de fundo para fundo, alguns inclusive não a cobram. Desse modo, ela costuma girar entre 1% e 3%, sendo que alguns fundos levam em consideração a quantidade de cotas que possui também.

Já a taxa de performance funciona como um incentivo para o gestor do fundo. Nesse sentido, a taxa de performance só é cobrada quando o fundo tem um desempenho acima do esperado, quando o gestor consegue bater a sua meta.

A taxa de performance também pode variar de fundo para fundo, mas gira em torno de 10%.

Os Fundos Imobiliários são obrigados a distribuir os rendimentos?

A lei federal 8668/1993 diz que todo fundo imobiliário é obrigado a distribuir no mínimo 95% do seu resultado semestral, em seu artigo 10º (parágrafo único).

Dessa forma, apesar da norma definir que os fundos podem pagar semestralmente o investidor, a maior parte dos fundos costuma distribuir os rendimentos mensalmente.

Sendo assim, após o fundo receber suas receitas e pagar suas despesas, ele deve distribuir aos cotistas praticamente todo o valor restante.

Qual a diferença entre administrador e gestor em um FII?

O administrador é o maior responsável pelo fundo. Dessa maneira, é a empresa contratada pelo fundo para cuidar de toda a sua burocracia, desde ir à cartórios, CVM, bancos a até defender o fundo em um processo judicial.

Em acréscimo, é função do administrador, ainda, emitir os documentos obrigatórios de um FII, como os informes (mensal, semestral e anual), os fatores relevantes, as demonstrações contábeis, etc.

Quanto ao gestor, ele é o responsável por tomar as decisões operacionais do fundo. Sendo assim, ele que irá buscar novos inquilinos, negociar imóveis, negociar a compra e venda de imóveis e diversas outras coisas.

Para concluir, é importante saber que um fundo pode ou não ter um gestor. Logo, quando um fundo não tem um gestor, o administrador também desempenhará essa função.

Os fundos de investimento imobiliários são classificados como renda fixa ou variável?

De modo geral e direto, sim, os Fundos Imobiliários são classificados como renda fixa e possuem seus papéis negociados na bolsa de valores.

Em mais detalhes, existem dois tipos de Fundos Imobiliários diferentes, sendo que um deles se aproxima mais da renda fixa e outro da variável, mas ambos continuam sendo considerados renda variável.

Fundos de investimento em papéis imobiliários: são os FIIs que obtêm seus rendimentos através da compra de cotas de outros fundos ou da compra de papéis de renda fixa, como LCI, LCA, CRI e CRA.

Vale destacar, ainda, que os FIIs de papel sofrem com a taxa Selic baixa.

Fundos de investimento Imobiliários de tijolo: são chamados assim os fundos que investem em imóveis físicos, lucrando com sua valorização, aluguéis ou até mesmo a sua venda.

É arriscado investir em Fundos Imobiliários?

Qualquer investimento possui riscos, portanto, sim, os Fundos Imobiliários tem um risco de investimento.

Também em relação a qualquer investimento, e por isso se aplica aos FIIs, quanto maior for o seu conhecimento sobre o investimento, mais seguro ele acaba se tornando para você.

Dessa maneira, dentro dos Fundos Imobiliários há alguns riscos, como por exemplo a vacância, isto é, os inquilinos de determinado imóvel podem atrasar pagamentos ou não pagá-los.

Além disso, os Fundos Imobiliários estão diretamente relacionados a diversos índices econômicos, a exemplo da taxa Selic.

Desse modo, com a baixa da Selic eles estão em um excelente momento, contudo, pouco tempo atrás a situação era oposta.

Portanto, é importante que estude bem o mercado e o investimento antes de qualquer coisa, valendo sempre consultar um bom assessor de investimentos com antecedência também.

Qual o valor mínimo para se investir em um FII?

Diferentemente do que algumas pessoas pensam, não é necessário muito dinheiro para investir em Fundos Imobiliários.

Nessa lógica, é possível iniciar o investimento comprando apenas uma cota que oscila de valor constantemente, mas normalmente há fundos com cotas de até R$ 100.

Ademais, é possível passar a obter rendimentos com apenas essa cota, e então reinvestir o dinheiro obtido para obter cada vez mais cotas, eis uma das estratégias de investimento em FIIs.

É possível comprar frações de uma cota?

A cota já é a menor unidade de um fundo imobiliário, pois, como foi dito, elas fazem parte da divisão exata do patrimônio do fundo.

Assim sendo, não há como comprar a fração de uma cota, da mesma maneira que não se compra uma fração de uma ação.

Obs: no mercado fracionário de ações não se compra a fração de uma ação, mas sim uma única ação.

Como vender as cotas de um fundo imobiliário?

Para vender as cotas é muito simples, basta acessar sua corretora ou banco de investimentos e selecionar a opção de venda, aparecerá um valor sugerido de venda e pode selecionar ele mesmo, e então é só aguardar que alguém a compre.

Em soma, as cotas costumam ser vendidas no mesmo dia e no dia seguinte o dinheiro já está na conta de sua corretora, mas nunca se esqueça da possível incidência do imposto de renda.

É possível perder dinheiro com a venda de cotas do fundo?

Sim, se você comprar as cotas do fundo em um momento de alta no preço das cotas e decidir vendê-las em um período de baixa, há grandes chances de perder parte do dinheiro.

Por isso, é importante que sempre esteja atento ao mercado e invista com o auxílio de um bom assessor de investimentos.

Cuidado: quando você realiza a venda de suas cotas e obtém um lucro, há incidência do imposto de renda. Assim sendo, você deve declarar o IR por conta própria até o último dia útil do mês seguinte ao da venda das cotas na bolsa.

O que acontece se eu vender as cotas antes do dia de pagamento, perco o dinheiro?

O administrador costuma anunciar quando será feita a distribuição dos rendimentos dos fundos, assim, você deve permanecer com as cotas até o dia seguinte do dia anunciado.

Nessa perspectiva, se o administrador anunciar que os rendimentos serão distribuídos no dia 04 e você venda as cotas no dia 05, você ainda terá direito a receber os rendimentos anunciados.

Contudo, o inverso não é verdadeiro, se comprar as cotas um dia após o anúncio de distribuição dos rendimentos não os receberá.

Se o administrador do fundo falir, eu perco todo o dinheiro que investi?

Não, o patrimônio de um fundo imobiliário é separado do patrimônio do administrador do fundo.

Dessa forma, caso o administrador do fundo venha a falecer ou algo semelhante, o Banco Central nomeia outra empresa para fazer a administração do fundo até que haja uma Assembleia para os cotistas escolherem o administrador definitivo.

Em resumo, se o administrador do fundo falir o fundo continua funcionando normalmente, os imóveis continuam onde estão, recebendo alugueis, as cotas continuam sendo negociadas e os rendimentos continuam sendo pagos/distribuídos.

Existe a possibilidade de um fundo de investimento imobiliário quebrar?

A princípio, um fundo imobiliário pode acabar ficando sem caixa, mas isso é diferente de falir ou quebrar.

Assim, caso isso ocorra, uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) será convocada para liquidar parcial ou totalmente o patrimônio do fundo.

Além disso, há uma outra opção que seria a emissão de novas cotas para aumentar o caixa e arcar com as despesas atuais e/ou futuras.

Há como ter uma renda mensal investindo em Fundos Imobiliários?

Sim, a maior parte dos Fundos Imobiliários distribuem os seus rendimentos mensalmente, logo, mensalmente você obterá uma renda vinda do FII.

Contudo, vale lembrar que os Fundos Imobiliários não são obrigados a pagarem rendimentos mensalmente, mas sim semestralmente.

Sendo assim, há fundos que distribuem os rendimentos semestralmente ou de maneiras variadas, embora a maior parte distribua mensalmente, portanto, fique atento a isso antes de investir.

Como recebo os rendimentos do fundo imobiliário?

Basicamente, você não precisa fazer nada além de comprar as cotas do fundo para receber os seus rendimentos, pois o FII irá depositar automaticamente todos os meses o dinheiro na conta de sua corretora.

É possível viver de renda com Fundos Imobiliários?

Sim, devido a característica de pagarem uma renda mensal, viver de renda com Fundos Imobiliários é completamente possível.

Entretanto, é sempre importante diversificar os seus investimentos e não manter 100% de seu patrimônio em renda variável, como são os fundos.

Dessa maneira, sim, é possível viver de renda com Fundos Imobiliários, mas não, não é recomendado investir 100% do seu patrimônio em Fundos Imobiliários.

Para ler mais sobre como viver de renda com Fundos Imobiliários clique aqui e acesso o artigo que eu redigi sobre o tema.

Investir em um imóvel ou em um fundo imobiliário, qual é melhor?

Ambas as possibilidades podem oferecer excelentes rendimentos, mas se diferem muito quanto ao valor necessário para investir.

Dessa forma, investir em Fundos Imobiliários é muito mais acessível, isso sem falar da liquidez muito maior, se compararmos a compra de um imóvel físico.

Além disso, vale citar toda a burocracia e o prejuízo ainda maior com a vacância.

Assim, com o dinheiro necessário para compra de um imóvel é possível investir em diversos FIIs excelentes e obter uma grande renda mensal de qualquer maneira, no fim, tudo dependerá de seu perfil de investidor.

Como investir em um fundo imobiliário?

Por ser um produto de renda variável, é recomendado que faça o investimento com o auxílio de um assessor ou que tenha um bom conhecimento sobre o mercado e o fundo antes de investir.

Tendo isso em mãos, basta criar sua conta na XP Investimentos e selecionar a opção de fundos imobiliários.

Em seguida, aparecerá uma lista com todos os fundos disponíveis e caso queira investir será levado ao home broker, que é a plataforma que te dá acesso a bolsa de valores.

Por fim, basta digitar o código do fundo que quiser comprar as cotas, e então selecionar a quantidade de cotas e o valor que quer pagar por elas, simples assim.