Fundos imobiliários de estádios? Diversificação está a caminho

Natalia Gómez
Editora, é jornalista especializada no mercado de investimentos há 17 anos. Formada pela PUC-SP, teve experiências em veículos como Agência Estado, Valor Econômico e Revista Você SA; e na área de comunicação corporativa e relações públicas para instituições financeiras.
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Depois de atingir 1 milhão de investidores, a indústria de Fundos Imobiliários deve dar mais um passo rumo à expansão no Brasil.

Desta vez, o mercado espera uma diversificação nos tipos de imóveis adquiridos pelos fundos de investimento imobiliário.

Até o momento, já existem algumas pistas neste sentido, embora nem todas tenham sido confirmadas pelas instituições financeiras.

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FII de estádio e terras

Por exemplo, é o caso do FII que estaria sendo estruturado pelo BTG Pactual com a WTorre. Segundo noticiado pelo jornal O Globo, o fundo seria 100% lastreado em estádios de futebol.

A ideia é incluir no fundo o Allianz Parque, São Januário e os novos estádios do Santos, Goiás e da Ponte Preta. Procurado pelo Eu Quero Investir, o BTG Pactual não confirma nem nega a operação.

Outro sinal de diversificação da indústria brasileira de FII foi o anúncio do primeiro fundo de terras agrícolas. Chamado de Terrax, ele deve estrear na bolsa no final de setembro.

O fundo será gerido pela  Riza Asset Management – braço da empresa de assessoria financeira Riza Capital.

O fundo pretende investir na compra de propriedades produtoras de grãos, que poderão ser arrendadas ou vendidas.

Queda dos juros impulsiona FII

O principal motivo é a queda da taxa básica de juros. “Com juros altos, muitos segmentos do mercado imobiliário não eram viáveis para os FIIs (a rentabilidade não seria competitiva com ativos financeiros). Agora com juros em 2% praticamente tudo é viável”, explica o professor de finanças Arthur Vieira de Moraes, especialista em FII.

Ele destaca que já existem dois fundos de investimento imobiliário que investem em estádios no Brasil. Porém, esses fundos não são listados em bolsa. Um exemplo é o Arena Fundo FII, gestor do estádio de Itaquera, administrado pela BRL Trust.

De acordo com o especialista, a diversificação dos tipos de ativos é uma “consequência natural” da maturidade da indústria.

Vale lembrar que a queda da Selic não tem impulsionado apenas o mercado de FII, mas ativos de renda variável de forma geral.

Seguindo os passos dos EUA

O assessor de investimentos da EQI, André Arantes, destaca que o mercado imobiliário ainda é muito jovem no Brasil. Ou seja, tem muitas áreas para crescer ainda. “Basta ver a diversificação do mercado de REITs nos Estados Unidos”, afirma.

Ele se refere aos Real Estate Investment Trust, versão norte-americana dos FIIs. Em julho de 2020, os REITs tinham valor de mercado de US$ 1,175 trilhão, considerando a composição do FTSE Nareit All REITs Index, referencial do segmento. O índice engloba 219 REITs.

Para efeito de comparação, o valor de mercado dos fundos do brasileiro IFIX em julho de 2020 foi de R$ 81 bilhões, com 120 fundos. Além disso, em dólares, o valor de mercado foi de R$ 21,4 bilhões, segundo a B3.

O mercado brasileiro de FII está dividido nos setores de lajes corporativas, shoppings e galpões logísticos. Ao mesmo tempo, nos Estados Unidos a diversificação abrange outros segmentos.

Entre eles estão FIIs de hotéis e resorts, áreas agrícolas e florestais, armazenagem para pessoas físicas, unidades de data center e infraestrutura.

Além disso, existem FIIs diversificados e outros que são especializados. Neste caso, os fundos compram até cinemas e cassinos, por exemplo.