Fundos imobiliários de papel rendem acima da média dos FIIs: entenda

Carla Carvalho
Graduada em Ciências Contábeis pela UFRGS, pós-graduada em Finanças pela UNISINOS/RS. Experiência de 17 anos no mercado financeiro, produtora de conteúdo de finanças e economia.

Crédito: Pixabay

Com os juros e a inflação de alta, os fundos imobiliários de papel foram os únicos da categoria de FIIs que, na média, mantiveram desempenho positivo no último ano.

Mas até quando o bom desempenho se manterá? Será que ainda vale a pena investir em FIIs de papel? Continue a leitura, e saiba mais sobre o que são e como funciona esse tipo de fundo imobiliário.

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O que são Fundos Imobiliários de papel?

Existem diferentes tipos de Fundos Imobiliários no mercado. Basicamente, essa categoria de investimentos se divide em fundos de tijolo, fundos de papel e fundos de fundos.

Os fundos de tijolo, como o nome sugere, têm a maior parte do patrimônio alocada em imóveis físicos. Esses imóveis podem ser de segmentos diversos da economia, como lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos, hospitais, bancos, ou mesmo, residenciais.

Por outro lado, os fundos de papel não possuem imóveis físicos na sua composição. Em vez disso, investem prioritariamente em títulos de crédito do mercado imobiliário.

Nesse sentido, os mais utilizados por esses fundos são os CRIs (certificados de recebíveis imobiliários), títulos de renda fixa emitidos por secutirizadoras que representam recebíveis de negociações imobiliárias. Além dos CRIs, outros títulos representativos de imóveis também podem fazer parte dos FIIs de papel, como as LCIs (letras de crédito imobiliário) e LHs (letras hipotecárias), por exemplo.

Por fim, temos os FIIs de fundos, que possuem entre seus ativos cotas de outros Fundos Imobiliários. Essas cotas podem ser tanto de fundos de tijolo quanto de fundos de papel. Dessa forma, os FIIs de fundo funcionam basicamente como um “espelho” dos fundos que representam, pois acompanham a performance dos FIIs que lhe deram origem.

CRIs: isenção de Imposto de Renda e maior risco

Um ponto importante a observar nos FIIs de papel é a participação majoritária de CRIs na sua composição.

Como vimos, os CRIs são emitidos por securitizadoras, ou seja, por companhias que compram créditos imobiliários e os transformam em recebíveis, para que possam ser vendidos a investidores. Dessa forma, ao adquirirem CRIs, os investidores passam a financiar os projetos imobiliários que os títulos representam.

Os CRIs são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas. Isso já ajuda a sua rentabilidade a superar a superar os ganhos da maioria dos títulos de renda fixa.

Além disso, esses títulos carregam mais risco do que um CDB, por exemplo, que é emitido por bancos e tem a proteção do Fundo Garantidor de Crédito (FGC). No caso dos CRIs, o risco de inadimplência está diretamente relacionado à capacidade de pagamento dos empreendedores imobiliários.

Desempenho dos Fundos Imobiliários de papel

Em 2020, os FIIs de papel foram os únicos da categoria que tiveram desempenho positivo. Enquanto o IFIX caiu mais de 10% no ano passado, esses fundos acumularam ganhos em torno de 2%. E a tendência se mantém na mesma trajetória em 2021, com os FIIs de papel acumulando alta próxima a 5%, frente à queda do IFIX na mesma proporção.

Vacância

Segundo Valter Manfro, assessor de investimentos da EQI, os fundos de tijolo foram a classe de FIIs que mais sofreram em virtude da pandemia. Isso porque as altas taxas de vacância e a renegociação de aluguéis dos imóveis comerciais impactaram negativamente o desempenho desses ativos. A categoria de fundo de fundos também sofreu no período, justamente por sua estrutura mista, pois investem tanto em FIIs de tijolo quanto de papel.

Por outro lado, os FIIs exclusivamente de papel conseguiram ser mais defensivos, proporcionando menor volatilidade e maiores ganhos. De acordo com Manfro, esses fundos conseguem performar bem porque possuem alta remuneração atrelada à inflação. Isso porque os índices são refletidos mensalmente nos fundos de papel, ao passo que os fundos de tijolo têm um único repasse da inflação no ano.

“Atualmente, há CRIs que chegam a render IPCA + 15% ao ano. Isso significa que, com a alta da inflação nos últimos tempos, alguns CRIs chegam a pagar algo em torno de 25% ao ano. Basicamente, é por isso que os FIIs de papel têm se destacado em termos de rentabilidade”, afirma o assessor.

Garantias fortes nos FIIs de papel

Outro ponto destacado por Manfro é o fato de que muitos fundos de papel adquiriram CRIs com garantias fortes. Isso ajudou a mitigar os riscos de inadimplência nas carteiras, conferindo mais segurança para o investidor.

“Ao ver o rendimento dos fundos de papel, os investidores que possuem FIIs de tijolo ou de fundos começam a vender as suas cotas e migrar para a categoria mais rentável. Esse também é um movimento bastante comum que percebemos nos Fundos Imobiliários atualmente”, diz.

Por fim, Manfro destaca que o rendimento dos FIIs vem isento de Imposto de Renda para o cotista. Dessa forma, os ganhos se tornam ainda mais atrativos para os investidores.

Quer saber mais sobre Fundos Imobiliários? Então, confira abaixo o vídeo abaixo!