Fundos Imobiliários: Conheça o KNRI11

Oliver Imhof
Oliver Imhof é um colaborador da EuQueroInvestir. Contato: oliver.imhof@euqueroinvestir.com

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Dentro do mercado de Fundos Imobiliários – ou FII – temos diversos fundos. Porém, dentre eles, existem aqueles que são os mais negociados e possuem os valores patrimoniais mais altos.

Neste sentido, podemos citar vários fundos, mas vou ficar focado nesse artigo em KNRI11. O FII é administrado pela KINEA, braço de investimentos do banco Itaú.

Conheça o KNRI11

Fundo administrado pela KINEA, é um dos mais negociados do mercado. Sendo que o mesmo ainda conta com diversas vantagens. Dentre elas, está a sua diversificação. KNRI11 possui participação em vários empreendimentos localizados em diferentes regiões do Brasil.

Além da diversificação alta, o FII possui boas distribuições mensais. Atualmente, com o valor da cota próximo dos R$ 150, o FII vem conseguindo gerar um rendimento de 0,49% ao mês.

É importante destacar que, até o momento, as distribuições efetuadas pelos FII são isentas de Imposto de Renda. Isso acontece por causa da apuração dos lucros dos FII, ou seja, no processo já ocorre a retenção de IR e demais impostos.

Crédito da imagem: Banco de Imagens EnvatoElements/By ivankmit

Ao comprar o rendimento do FII com a caderneta de poupança, por exemplo, que também é isenta de IR, chegamos  a um interessante resultado.

Nos últimos anos, a poupança vem sofrendo bastante com a redução da taxa Selic (6,5%), e consequentemente, devido a sua regra, a mesma acaba registrando uma valorização menor.

Atualmente, a poupança vem conseguindo entregar aos seus poupadores, um retorno próximo dos 4% ao ano, enquanto, o  cotista de KNRI11, ao longo de 2019, pode alcançar uma rentabilidade próxima dos 6%!

Não estamos contando nenhuma eventual valorização das cotas, fato que pode acontecer naturalmente, uma vez que os FII são negociados em bolsa, da mesma forma que ocorre com ações.

Vamos falar um pouco mais do desempenho de KNRI11

KNRI11 dentro do ano de 2019 vem obtendo um desempenho um tanto quanto modesto. Mas, quando comparamos a sua evolução do valor de mercado com o desempenho do índice de FII, o IFIX, as coisas não parecem estar tão ruins.

O IFIX, até o momento em que escrevo, vem conseguindo gerar uma valorização de 2,65%, sendo que KNRI11 vem conseguindo 1,57% (sem contar as distribuições já obtidas em 2019).

Ou seja, com os pagamentos de R$ 0,74 por cota, até o mês de fevereiro, o rendimento de KNRI11 está seguindo de perto a evolução do IFIX.

Esse já é um bom sinal, ao menos, os contistas e aqueles interessados em comprar contas de KNRI11 não vão ficar muito atrás do IFIX, e eventualmente, podem até ultrapassar o índice.

Agora, quando analisamos a evolução das cotas no mercado, desde o seu lançamento, registramos uma ótima evolução, porém, o valor da cota até o momento, não é o mais alto.

Isso sugere que KNRI11 ainda tem bom potencial para subir. As cotas de KNRI11 foram lançadas no mercado pelo valor de R$ 1.000,00 cada.

Ao longo desses anos, houve uma divisão no valor da cota. Sendo assim, ao invés de valer R$ 1.000,00 uma cota, o valor atual, seria de R$ 100,00 por cota.

Levando em consideração, para aqueles cotistas que lá atrás fizeram a reserva e compram suas cotas hoje, os mesmos estariam registrando uma valorização de pouco mais de 50% sobre o valor da cota no mercado.

Nada mal! Mas, quando comparamos o valor da valorização da cota contra o valor inicial da cota lá em seu lançamento (em dezembro de 2010), o investidor pode ter uma boa surpresa.

De lá, até fevereiro de 2019, a inflação representou um aumento nos preços de aproximadamente 60%, tornando os R$ 100,00 investidos em 2010, próximos dos R$ 160,00 hoje.

Sendo assim, mesmo contando com uma boa valorização nas cotas, o FII ainda não conseguiu chegar a corrigir o seu valor em comparação a inflação do período.

Observando isso, poderia dizer inclusive, que o valor da cota poderia sim, subir, no mínimo, mais R$ 10,00 para conseguir alcançar o valor inicial da cota.

Outro fato que devemos olhar é o valor mais alto de mercado que as cotas de KNRI11 alcançaram. Lá em  Julho de 2012, as cotas de KNRI11 alcançaram valor próximo dos R$ 182,00. Então, não seria estranho se as cotas do FII batessem esse teto novamente, e quem sabe, até subir ainda mais.

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Portanto, ao analisar o desempenho de KNRI11 ao longo desses anos, podemos chegar a seguintes conclusões;

  • O FII ainda está com o valor de mercado abaixo da inflação (caso o FII fosse corrigido pelo IPCA).
  • O FII ainda está bem atrás do seu valor máximo de mercado (alcançado em Julho de 2012).

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Valor patrimonial da cota

Outro dado que pode ser interessante nesse cálculo se refere ao valor patrimonial das cotas. Atualmente, KNRI11 possui um valor patrimonial de R$ 144,03 por cota.

O valor está inferior ao seu valor de mercado, fato que traz uma valorização das cotas no mercado. Isso pode acontecer devido a depreciação os imóveis, e até referente a desvalorização das propriedades no mercado.

O Brasil viveu durante bom tempo com uma valorização alta das propriedades em todo o território. Coisa que atualmente não vem ocorrendo, e inclusive, já está até mais difícil conseguir realizar operações imobiliárias auferindo lucros  vantajosos.

Levando esses detalhes econômicos em conta, podemos concluir que o mercado ainda não está no mesmo nível do que sete anos atrás, por exemplo.

O valor patrimonial de uma cota de FII leva vários fatores em consideração. Desde sua depreciação (que nada mais é do que o desgaste sofrido pela construção ao longo do tempo) até as avaliações realizadas com empresas especializadas em análise de mercado imobiliário.

Colocando tudo isso na conta, vejo que KNRI11 ainda tem boas chances de conseguir auferir uma valorização ainda maior em suas cotas.

Diversificação de KNRI11

A imagem acima mostra quais sãos os empreendimentos que KNRI11 possui participação, além das regiões que os mesmos estão localizados.

Basicamente, as regiões se concentram no Estado de São Paulo e Rio de janeiro, tendo duas propriedades em Minas Gerais.

Ao todo, o FII possui participação em 16 empreendimentos. Sendo que os mesmos são galpões logísticos e lajes corporativas.

Segue imagem com alguns detalhes sobre os empreendimentos:

A vacância física do FII está em aproximadamente 9%. Ou seja, de todos os empreendimentos, 9% não estão locados. Sendo assim, um eventual aumento nas distribuições, devido a uma redução de vacância, não será muito alto. Talvez mais uns R$ 0,07 em cima dos valores já distribuídos mensalmente (levando em conta que a vacância física de 9% tenha uma relação proporcional aos atuais rendimentos).

Já com relação à vacância financeira ajustada pela carência dos últimos contratos de aluguéis, está próximo dos 12%.

As distribuições de KNRI11 podem subir ainda mais um pouco, em caso de redução da vacância financeira para valores parecidos com a vacância física.

Sendo assim, podemos verificar que mesmo com a manutenção dos atuais contratos de locação, as distribuições de KNRI11 ainda podem contar com algum aumento. Fora a questão das atualizações dos pagamentos levando em consideração a inflação ou demais taxas que servem para corrigir o valor.

Falando de correções dos contratos, no relatório gerencial de KNRI11 ainda podemos conferir alguns dados referentes a tais números.

Segue:

De acordo com a imagem acima, grande parte dos vencimentos dos contratos está para depois de 2023. Ou seja, ainda existe muito tempo. Para ao menos, 53% dos contratos o vencimento ainda está longe.

Com relação ao cronograma de revisão de contratos, boa parte dessas revisões está para ocorrer ainda em 2012.

Bom, nesse caso, o cotista pode ficar em alerta. As revisões podem impulsionar os rendimentos do FII, como podem trazer implicações com relação entre os inquilinos e o administrador do fundo.

Mesmo assim, a quantidade de revisões não tão alta, ficando dentro de 16% dos contratos. De qualquer forma, ao analisar um FII, uma das coisas que devemos manter atenção é com relação aos inquilinos e seus contratos.

Fundos que possuem vários inquilinos com contratos vencendo no curto prazo (abaixo de dois anos), podem acabar se vendo sem inquilinos no curto prazo, ou, com uma redução muito grande de inquilinos. Coisa que não é boa para o FII e muito menos para o cotista, pois querendo ou não, uma das principais atrações dos FII são seus rendimentos.

Os rendimentos, além de distribuídos, podem ser utilizados para financiar reformas, melhorias, aplicações, e até a aquisição de mais empreendimentos.

Em caso de encerramento de tais pagamentos, os cotistas podem acabar vendendo as cotas, e outros investidores não vão investir no FII, se o mesmo não estiver em um preço “que vale a pena”.

Outro detalhe, a falta de pagamentos, pode forçar a gestora do FII a vender as propriedades, ou, a aumentar a participação dentro do FII, vendendo mais cotistas do mesmo e assim levantando dinheiro.

Essa hipótese, de levantar dinheiro por meio de lançamento de mais cotas no mercado, pode reduzir a participação daqueles que são cotistas.

Ou seja, não é nem um pouco bom. Portanto, o mais interessante é focar em FII que tenham certa diversificação de empreendimentos, inquilinos, e que seus contratos tenham vencimento longo.

No caso de KNRI11, boa partes dos seus contratos vencem depois de 2023, sendo que as revisões até podem interferir em 20129, porém, em 16% dos contratos já existentes.

Receitas de KNRI11

 

Na imagem acima temos mais uma grande quantidade de dados referentes à KNRI11. Mas, dessa vez, vamos voltar o foco na questão das receitas do FII.

KNRI11 possui boa parte do seu faturamento oriundo de São Paulo. De acordo com o relatório, mais de 54% vem do estado paulista. Maior parte é vinculada a galpões logísticos, sendo que boa parte dos contratos é típico. Essa diferença entre os contratos já não é tão grande.

Contratos atípicos são aqueles que possuem cláusulas que costumam ser mais benéficas aos locatários. Sendo que os contratos típicos são contratos comuns, que não possuem tanta proteção em caso de saída do inquilino, por exemplo.

Com relação ao índice que os valores dos aluguéis estão vinculados, para uma eventual correção periódica, o FII possui 57% dos contratos vinculados ao IPCA e o restante ao IGPM.

Dentre os dois índices, o IPCA se apresenta ser menos volátil, já o IGPM é mais volátil, e nos últimos anos, vem rendendo mais do que o IPCA.

Mesmo assim, com uma divisão próxima dos 50% para cada lado, acredito que a carteira de KNRI11 está bem construída.

Rendimentos

A lista de rendimentos de KNRI11 é mais longa do que essa da imagem. Mas essa aqui já consegue expressar a ideia.

Desde 2015 até meados de 2017 e 2018, as distribuições de KNRI11 rondam os R$ 0,92 por cota. Valor que seria bem interessante hoje.

Porém, houve uma boa redução nessas distribuições. Uma das diferenças com relação ao fundo (observando a época dos rendimentos em R$ 0,92 e hoje com R$ 0,74) está em:

  • Na época havia menos cotas em circulação, ou seja, com a criação de mais cotas, os pagamentos começaram a ser distribuídos em mais cotas, reduzindo o percentual de rendimentos por cota;
  • A vacância física do FII estava próxima dos 6%;
  • Houve venda de imóveis e compra de ouros, sendo que atualmente existem mais metros quadrados disponíveis para locação;
  • Alguns imóveis conseguiram se valorizar com o passar dos anos, mas outros acabaram sendo desvalorizados,
  • E por último, mas não menos importante, o FII tinha uma receita com aluguéis meio milhão mais alto do que hoje.

Todos esses pontos colaboram para a prerrogativa de que houve mudanças econômicas e no FII que acabaram influenciando nessa redução das distribuições.

Crédito da imagem: Banco de Imagens EnvatoElements/By halfpoint

Veredito

KNRI11 não está em seu auge, mas, isso pode ser algo bom para o investidor. Caso todas as reformas passem, ou pelo menos a da Previdência passe, é possível que uma nova onda de investimentos se inicie no Brasil.

Essa onda poderia muito bem trazer mais valorização aos imóveis tupiniquins, além de trazer mais valorização às cotas de FII do mercado.

KNRI11 é um bom FII, possui diversificação, conta com baixa vacância (abaixo dos 10%) e ainda conta com boas distribuições e um valor acessível por cota.

Tudo isso torna KNRI11 uma das melhores opções e investimento do mercado.

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