Fundos imobiliários: conheça o KNRI11

Regiane Medeiros
Colaborador do Torcedores
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Crédito: Crédito da imagem: Banco de Imagens EnvatoElements/By halfpoint

Dentro do mercado de Fundos ImobiliáriosFII – temos diversos fundos, mas vou ficar focado nesse artigo em KNRI11. Atualmente ele é um dos mais negociados na Bolsa, além de possuir um dos maiores valores patrimoniais entre os Fundos disponíveis.

Vale destacar que o FII é administrado pela KINEA, braço de investimentos do banco Itaú.

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Conheça o KNRI11

Fundo administrado pela KINEA, é um dos mais negociados do mercado. Sendo que o mesmo ainda conta com diversas vantagens. Dentre elas, está a sua diversificação. KNRI11 possui participação em vários empreendimentos localizados em diferentes regiões do Brasil.

Além da diversificação alta, o FII possui boas distribuições mensais. Atualmente, com o valor da cota próximo dos R$ 140, o FII consegue gerar um rendimento de 0,48% ao mês.

É importante destacar que, até o momento, as distribuições efetuadas pelos FII são isentas de Imposto de Renda. Isso acontece por causa da apuração dos lucros dos FII, ou seja, no processo já ocorre a retenção de IR e demais impostos.

Ao comparar o rendimento do FII com a caderneta de poupança, por exemplo, que também é isenta de IR, chegamos  a um interessante resultado.

Nos últimos anos, a poupança vem sofrendo bastante com a redução da taxa Selic (4,25%), e consequentemente, devido a sua regra, a mesma acaba registrando uma valorização menor.

Atualmente, a poupança vem conseguindo entregar aos seus poupadores, um retorno próximo dos 2,97% ao ano, enquanto, o  cotista de KNRI11, ao longo dos últimos 12 meses, alcançou uma rentabilidade próxima dos 5,69%.

Não estamos contando nenhuma eventual valorização das cotas, fato que pode acontecer naturalmente, uma vez que os FII são negociados em bolsa, da mesma forma que ocorre com ações.

Atingir um patrimônio de R$ 100 mil é para poucos, o que amplia o desafio de busca pelas melhores aplicações para multiplicá-lo.

Vamos falar um pouco mais do desempenho de KNRI11

 

Nos últimos 12 meses as cotas do KNRI11 apresentaram desvalorização de 12%. Ano mesmo tempo, o IFIX, que representa o índice dos FIIs mais negociados na Bolsa de Valores, caiu 1,56%.

Isso sugere que KNRI11 ainda tem bom potencial para subir. As cotas de KNRI11 foram lançadas no mercado em 2010 pelo valor de R$ 1.000,00 cada.

Ao longo desses anos, houve uma divisão no valor da cota. Sendo assim, ao invés de valer R$ 1.000,00 uma cota, o valor atual (desconsiderando a valorização) seria de R$ 100,00 por cota.

Isso representa uma valorização de quase 40% (base junho/2021) sobre o valor patrimonial da cota.

Nada mal! Mas, ao comparar a valorização da cota com a inflação do período, o investidor pode ter uma boa surpresa.

De lá, até maio de 2021, a inflação representou um aumento nos preços de aproximadamente 80%, tornando os R$ 100,00 investidos em 2010, próximos dos R$ 180,72 hoje.

Mesmo contando com uma boa valorização nas cotas, o FII ainda não conseguiu chegar a corrigir o seu valor em comparação a inflação do período.

Portanto, ao analisar o desempenho de KNRI11 ao longo desses anos, podemos chegar a seguintes conclusões;

  • O FII ainda está com o valor de mercado abaixo da inflação (caso o FII fosse corrigido pelo IPCA).
  • O FII ainda está bem atrás do seu valor máximo de mercado (alcançado em Julho de 2012).

Valor patrimonial da cota

Outro dado que pode ser interessante nesse cálculo se refere ao valor patrimonial das cotas. Atualmente, KNRI11 possui um valor patrimonial de R$ 156,03 por cota.

O valor está superior ao seu valor de mercado, fato que traz uma desvalorização das cotas no mercado. Isso se deve sobretudo à forte queda sofrida pelo mercado financeiro em 2020, dado pela pandemia do coronavírus.

Além disso, o Brasil viveu durante bom tempo com uma valorização alta das propriedades em todo o território. Coisa que atualmente não vem ocorrendo, e inclusive, já está até mais difícil conseguir realizar operações imobiliárias auferindo lucros  vantajosos.

Levando esses detalhes econômicos em conta, podemos concluir que o mercado ainda não está no mesmo nível do registrado anteriormente.

O valor patrimonial de uma cota de FII leva vários fatores em consideração. Desde sua depreciação (que nada mais é do que o desgaste sofrido pela construção ao longo do tempo) até as avaliações realizadas com empresas especializadas em análise de mercado imobiliário.

Colocando tudo isso na conta, vejo que KNRI11 ainda tem boas chances de conseguir auferir uma valorização ainda maior em suas cotas.

Diversificação de KNRI11

A imagem acima mostra quais sãos os empreendimentos que KNRI11 possui participação, além das regiões que os mesmos estão localizados.

Basicamente, as regiões se concentram no Estado de São Paulo e Rio de janeiro, tendo duas propriedades em Minas Gerais.

Ao todo, o FII possui participação em 20 empreendimentos. Sendo que os mesmos são galpões logísticos e lajes corporativas.

Segue imagem com alguns detalhes sobre os empreendimentos:

A vacância física do FII está em aproximadamente 5,49%. Ou seja, de todos os empreendimentos, 5,49% não estão locados. Sendo assim, um eventual aumento nas distribuições, devido a uma redução de vacância, não será muito alto.

Sendo assim, podemos verificar que mesmo com a manutenção dos atuais contratos de locação, as distribuições de KNRI11 ainda podem contar com algum aumento. Fora a questão das atualizações dos pagamentos levando em consideração a inflação ou demais taxas que servem para corrigir o valor.

Falando de correções dos contratos, no relatório gerencial de KNRI11 ainda podemos conferir alguns dados referentes a tais números.

Segue:

De acordo com a imagem acima, grande parte dos vencimentos dos contratos está para depois de 2025. Ou seja, ainda existe muito tempo. Para ao menos, 74% dos contratos o vencimento ainda está longe.

Vencimento dos contratos

Com relação ao cronograma de revisão de contratos, boa parte dessas revisões está para ocorrer ainda em 2021.

Bom, nesse caso, o cotista pode ficar em alerta. As revisões podem impulsionar os rendimentos do FII, como podem trazer implicações com relação entre os inquilinos e o administrador do fundo.

Mesmo assim, a quantidade de revisões não tão alta, ficando dentro de 11% dos contratos. De qualquer forma, ao analisar um FII, uma das coisas que devemos manter atenção é com relação aos inquilinos e seus contratos.

Fundos que possuem vários inquilinos com contratos vencendo no curto prazo (abaixo de dois anos), podem acabar se vendo sem inquilinos no curto prazo, ou, com uma redução muito grande de inquilinos. Coisa que não é boa para o FII e muito menos para o cotista, pois querendo ou não, uma das principais atrações dos FII são seus rendimentos.

Os rendimentos, além de distribuídos, podem ser utilizados para financiar reformas, melhorias, aplicações, e até a aquisição de mais empreendimentos.

Em caso de encerramento de tais pagamentos, os cotistas podem acabar vendendo as cotas, e outros investidores não vão investir no FII, se o mesmo não estiver em um preço “que vale a pena”.

Outro detalhe, a falta de pagamentos, pode forçar a gestora do FII a vender as propriedades, ou, a aumentar a participação dentro do FII, vendendo mais cotistas do mesmo e assim levantando dinheiro.

Essa hipótese, de levantar dinheiro por meio de lançamento de mais cotas no mercado, pode reduzir a participação daqueles que são cotistas.

Ou seja, não é nem um pouco bom. Portanto, o mais interessante é focar em FII que tenham certa diversificação de empreendimentos, inquilinos, e que seus contratos tenham vencimento longo.

No caso de KNRI11, boa partes dos seus contratos vencem depois de 2025.

Receitas de KNRI11

 

Na imagem acima temos mais uma grande quantidade de dados referentes à KNRI11. Mas, dessa vez, vamos voltar o foco na questão das receitas do FII.

KNRI11 possui boa parte do seu faturamento oriundo de São Paulo. De acordo com o relatório, mais de 64% vem do estado paulista. Maior parte é vinculada a galpões logísticos, sendo que boa parte dos contratos é típico. Essa diferença entre os contratos já não é tão grande.

Contratos atípicos são aqueles que possuem cláusulas que costumam ser mais benéficas aos locatários. Já os contratos típicos são contratos comuns, sem tanta proteção em caso de saída do inquilino.

Com relação ao índice que os valores dos aluguéis estão vinculados, para uma eventual correção periódica, o FII possui 43,94% dos contratos vinculados ao IPCA e o restante ao IGPM.

Dentre os dois índices, o IPCA é mais estável. Já o IGPM é mais volátil, e nos últimos anos, vem rendendo mais do que o IPCA.

Mesmo assim, com uma divisão próxima dos 50% para cada lado, acredito que a carteira de KNRI11 está bem construída.

Rendimentos

A lista de rendimentos de KNRI11 é extensa. Desde 2015 até meados de 2017 e 2018, as distribuições de KNRI11 rondam os R$ 0,92 por cota. Valor que seria bem interessante hoje.

Porém, houve uma boa redução nessas distribuições. Uma das diferenças com relação ao fundo (Na época em R$ 0,92 e hoje com R$ 0,69) está em:

  • Na época havia menos cotas em circulação. Então, com a criação de mais cotas, os pagamentos começaram a ser pulverizados, reduzindo o percentual de rendimentos por cota;
  • A vacância física do FII era menor;
  • Houve venda de imóveis e compra de ouros, sendo que atualmente existem mais metros quadrados disponíveis para locação;
  • Alguns imóveis conseguiram se valorizar com o passar dos anos, mas outros acabaram sendo desvalorizados,

Todos esses pontos colaboram para a prerrogativa de que houve mudanças econômicas e no FII que acabaram influenciando nessa redução das distribuições.

Veredito

KNRI11 não está em seu auge, mas, isso pode ser algo bom para o investidor. Caso todas as reformas passem, incluindo a Tributária e a Administrativa, é possível que uma nova onda de investimentos se inicie no Brasil.

Essa onda poderia muito bem trazer mais valorização aos imóveis tupiniquins, além de trazer mais valorização às cotas de FII do mercado.

KNRI11 é um bom FII, possui diversificação, conta com baixa vacância (abaixo dos 10%) e ainda conta com boas distribuições e um valor acessível por cota.

Tudo isso torna KNRI11 uma das melhores opções e investimento do mercado.

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