Fundos Imobiliários: Conheça o KNCR11 e saiba como investir

Oliver Imhof
Oliver Imhof é um colaborador da EuQueroInvestir. Contato: oliver.imhof@euqueroinvestir.com

Crédito: Crédito da imagem: Banco de Imagens EnvatoElements/By sarawutnirothon

O KNCR11 é um Fundo Imobiliário (FII) administrado pela KINEA, braço de investimentos do Banco Itaú.

O fundo, diferente de boa parte dos outros FII existentes no mercado, não investe de forma direta em imóveis e demais propriedades imobiliárias, mas os seus investimentos são feitos em cima de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e LCI (Letras de Crédito Imobiliário).

Apesar de investir em CRI e LCI, o fundo apresenta bom desempenho. Aliás, o seu desempenho é muito menos volátil do que outros fundos, fato que pode ajudar os investidores que gostariam de diversificar seus investimentos sem correr “riscos”.

Conheça o KNCR11

O fundo investe predominantemente em CRI e LCI, dois tipos de títulos que são vinculados à área imobiliária.

Os investimentos em LCI são bem menores, sendo boa parte do patrimônio do fundo investido em CRI. O CRI é um certificado que não conta com a garantia do FGC (diferente da LCI que possui a garantia do FGC). Mas, o CRI conta com outras formas de garantia, como a alienação de alguma propriedade para assegurar que o investidor não ficará sem nada em caso de inadimplência, por exemplo.

Crédito da imagem: Banco de Imagens EnvatoElements/By sarawutnirothon

Então, a empresa que tem interesse em vender o CRI, na hora de fazer a escrituração do mesmo, precisa colocar uma propriedade como garantia, oferecendo mais segurança aos investidores que estão comprando o certificado. Desse modo, toda a operação acaba se tornando mais segura.

Observando isso, podemos ver que o KNCR11, diferente dos imóveis que investem em propriedades de forma direta, conta com a maior possibilidade de manutenção dos fluxos de pagamentos.

Todo CRI possui uma data de vencimento, dentro desse período o credor receberá parte dos juros referentes à remuneração do título, além das amortizações do papel.

Esses pagamentos podem ocorrer de forma mensal, semestral, e até anual. Portanto, antes de investir no FII, que possui tais características, é bom analisar com cuidado a carteira de CRI do mesmo. Nessa análise fique atento aos períodos de pagamentos dos certificados.

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Desempenho de KNCR11

Como mencionado anteriormente, podemos ver no desempenho do fundo que, desde 2012, o mesmo vem mantendo sua cotação muito próxima dos R$ 100,00.

Lógico que, ao decorrer desse período, o valor das cotas “subiu e desceu”. Houve momentos em que o KNCR11 chegou a bater os R$ 120,00, e outros períodos em que o valor da cota ficou abaixo dos R$ 100,00.

Mas, em comparação direta com boa parte do mercado de FII, é inegável que o papel consegue oferecer volatilidade inferior ao demais FII.

Aqui podemos definir algumas coisas para o investidor, dentre elas temos dois pontos importantes:

  • Primeiro: O KNCR11 não é um papel interessante para aqueles que gostariam de se beneficiar da valorização das propriedades, ou, do lucro oriundo de vendas e demais transações. Por ser um FII que investe em CRI, dificilmente haverá operações onde o FII conseguirá lucros com a venda de certificados.
  • Segundo: Para aqueles que têm o interesse de investir em algum papel que ofereça rendimentos isentos de Imposto de Renda, e que a rentabilidade seja maior do que a da poupança, e similar ao da taxa Selic vigente no momento, o KNCR11 pode ser uma alternativa bem interessante.

Valor patrimonial da cota

De acordo com o relatório gerencial de KNCR11, o FII vem registrando o valor patrimonial por cota de R$ 104,62.

Levando em consideração que o valor de mercado do FII está em R$ 104,50, temos praticamente, um fundo que possui valor patrimonial e de mercado iguais.

Essa similaridade entre os valores pode ser baseada na questão dos ativos de KNCR11. Como o fundo trabalha somente com papéis como os CRI e LCI, então, a possibilidade de conseguir um ganho por meio da valorização do papel (como ocorre no mercado de ações) é pequena. E mesmo que venha a acontecer, provavelmente, o ganho não será substancial. Por isso, não existem motivos fortes para haver uma valorização muito alta do fundo.

Por outro lado, caso a taxa Selic sofra mais depreciações, e os títulos que fazem parte de KNCR11 permanecerem pagando bons valores, é possível, que haja uma valorização das cotas, relacionado aos rendimentos que o fundo vai continuar distribuindo.

Tecnicamente, o mercado sempre vai corrigir tais “anomalias”. Portanto, oportunidades de receber pagamentos mensais, que possam gerar rendimentos superiores à taxa Selic, podem com o tempo, sofrer valorizações, mantendo uma similaridade entre o valor investido e o rendimento do papel.

Diversificação de KNCR11

O KNCR11 é um fundo altamente diversificado. Dentro da carteira de KNCR11 existem diversos papéis (CRI). Segue trecho do último relatório gerencial, mostrando as posições de KNCR11:

O fundo possui posição em 45 tipos diferentes de investimentos. Olhando a coluna da porcentagem (%) podemos identificar que somente os títulos públicos federais contam com peso na carteira superior aos 10%.

O resto dos ativos que fazem parte da carteira de KNCR11 conta com valores inferiores aos 10%.

Ou seja, mesmo que algum desses papéis venha a ficar inadimplente, o impacto direto sobre a rentabilidade do fundo, e até sobre o patrimônio do mesmo, não será superior aos 10%, coisa que gera um pouco mais de segurança aos investidores.

Existem vários dados que são relevantes na hora de procurar por um bom FII, dentre eles, considero a diversificação um ponto essencial de ser verificado. Fundos que contam com investimentos alocados em somente uma propriedade, ou, em poucos papéis, acabam dependendo dos mesmos para dar continuidade em seus negócios.

Então, se um FII perder um inquilino entre dois que possui – sendo que os dois tinham 50% de participação nos pagamentos dos aluguéis – é provável que o fundo reconheça uma grande queda nos pagamentos aos cotistas. Se o pagamento era de R$ 1,00 por cota, de repente o valor pode ir para R$ 0,50. Só essa movimentação pode gerar perdas aos cotistas, e ainda, medo no mercado.

Sendo assim, o valor da cota no mercado também pode ir para baixo. Enfim, tudo isso pode acontecer devido a pouca diversificação, e alta concentração das receitas do fundo, em poucas propriedades ou poucos inquilinos.

Correções dos CRI e vencimentos

Bom, agora não estamos mais tratando de recebimento com aluguéis e eventuais correções nos valores dos mesmos.

Por se tratar de um fundo que conta com investimento em CRI e LCI, o mesmo possui diversos papéis com rendimentos diferentes.

Vamos analisar a composição dessa carteira, segue imagem com alguns dados:

Na imagem acima podemos ver que o KNCR11 conta com uma carteira que possui mais de 80% do patrimônio investido em CRI.

Já a principal forma de remuneração dos papéis é atrelada ao CDI. Bom, ao ver pela primeira vez, podemos ficar um tanto quanto descontentes com a forma de rendimento predominante da carteira.

Atualmente a Selic está em 6,5% ao ano, a menor taxa para o juro brasileiro na história do plano real. Só por esse detalhe, contar com investimentos atrelados ao DI, ou, a Selic não seria uma das melhores ideias. Porém, em caso de alta dos juros, devido ao reaquecimento da economia, ou coisa do gênero, os rendimentos dos papéis de KNCR11 poderiam render mais, uma vez que mais de 70% do patrimônio da carteira está atrelado ao DI.

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Crédito da imagem: Banco de Imagens EnvatoElements/By Rido81

Sem falar que o DI que estamos falando, é uma porcentagem. Ao analisar um CRI mais de perto, podemos ver (por exemplo) o CRI referente ao Shopping Tucuruí, o mesmo possui rendimento de DI + 2% ao ano. Um ótimo rendimento! Em caso de alta da taxa Selic (e consequente alta do DI) o rendimento de tal CRI subirá também. Portanto, acredito que a gestão do fundo vem se preparando para uma eventual elevação da taxa mais a frente.

Na parte superior dos gráficos temos uma barra aonde aparecem alguns dados com relação à duração média dos títulos, rendimento médio com relação ao DI e a inflação.

Observando todos esses dados, detectamos que em média, a carteira de KNCR11 possui um vencimento de aproximadamente seis anos. Os rendimentos estão na casa do DI+1,57% e Inflação +5,68%.

Só para ter uma ideia, no momento, o Tesouro IPCA com vencimento para 2045, está pagando IPCA + 4,36%, em média. Portanto, o rendimento da carteira de KNCR11 está bem interessante.

Rendimentos

Olhando as três tabelas que foram retiradas do relatório gerencial de KNCR11 referente ao mês de Fevereiro, podemos ver que o FII vem conseguindo distribuir um bom valor aos seus cotistas.

Os pagamentos giram em torno dos R$ 0,60 por cota, representando algo como 111% do DI. Sem contar a eventual retenção de Imposto de Renda, caso o investidor fosse resgatar mensalmente seus valores de um CDB, por exemplo. Quando olhamos o último quadro, que possui a rentabilidade líquida do fundo, então a taxa DI seria equivalente a 130%.

Além de contar com uma boa rentabilidade, o cotista de KNCR11 ainda terá em mãos um fundo com boa liquidez no mercado e que não conta com tanta volatilidade.

Poderíamos dizer que o KNCR11 é uma excelente opção de investimento para aqueles investidores que gostariam de contar com um fluxo de caixa maior em seus investimentos. Ou, que os fundos como KNCR11 também podem entrar na carteira do investidor, a fim de reduzir um pouco a volatilidade da mesma, uma vez que o fundo não conta com tanto “sobe e desce”.

No último quadro podemos ver a evolução do valor da cota no mercado, além desse dado temos também um acumulado, com o valor da cota mais as distribuições e de fundo, o leitor pode ver o volume negociado de KNCR11.

A linha em amarelo tem certas oscilações, mas no final, acaba ficando praticamente no mesmo nível (perto dos R$ 110,00).

Já a linha em azul, que é o valor de mercado mais as distribuições, está registrando uma boa alta, ficando próximo dos R$ 170,00 ao final dos seis anos e quatro meses.

Já o volume negociado das cotas de KNCR11 vem aumentando com o passar do tempo. Até 2015, o fundo registrava certo volume de negociações, mas atualmente, essa quantidade vem aumentando.

Fato que traz mais liquidez ao mercado, oferecendo condições melhores para o investidor comprar ou vender suas cotas de KNCR11.

Veredito

Dentro do mercado de FII, acredito que os fundos que investem em CRI e LCI, predominantemente, são os fundos mais “estáveis”.

Fazendo a comparação direta com BRCR1 e KNRI11, por exemplo, podemos ver no decorrer do gráfico de cotação de ambos os FII que os mesmos registraram muito mais volatilidade de KNCR11.

Além disso, as distribuições do fundo se mantêm de certa forma, “constantes”. Vale destacar que se o investidor for verificar distribuições que ocorreram em 2016, por exemplo, vai identificar que havia pagamentos passando de R$ 1,00.

Esses pagamentos eram influenciados pela taxa Selic da época, uma vez que em 2016, ainda havia uma taxa na casa dos 14% ao ano. Sem falar que nesse período, boa parte dos investimentos de KNCR11 já estava atrelada ao DI.

Portanto, em momentos de alta ou queda da taxa básica de juro, tais papéis acabam registrando alterações em seus rendimentos.

Então, a oscilação entre os rendimentos que ocorreu em KNCR11, ao menos nesse período, ocorreram devido à queda da taxa Selic.

Crédito da imagem: Banco de Imagens EnvatoElements/By stevanovicigor

Para aqueles que têm a intenção de investir em um fundo que possa gerar ganhos por meio de vendas de imóveis, e consequente amortização das cotas, acredito que o KNCR11 não seja a melhor alternativa. O fundo basicamente trabalha com investimento em papéis atrelados a imóveis, e não com as propriedades.

Em mais, o fundo conta com um valor interessante por cota. Com pouco mais de R$ 104,00, você já pode comprar uma cota do fundo, e começar a se beneficiar das distribuições.

Atualmente, já existem várias corretoras que vem isentando seus clientes de taxas de corretagem e custódia, dentre elas podemos citar a XP Investimentos.

A XP Investimentos é uma das maiores corretoras do Brasil, se não a maior, sendo que a mesma não cobra mais taxas de corretagem sobre eventuais compras ou vendas de cotas de FII.

Portanto, se o investidor está interessado em começar a investir em um FII como KNCR11, essa pode ser a hora!

Se considera um investidor conservador? Então você está em risco de extinção!

O cenário econômico virou do avesso e o país já não é mais o mesmo.

As taxas de juros caíram à níveis jamais vistos no Brasil desde o final do governo Militar (imagem abaixo) e levaram os rendimentos de Renda Fixa para próximo de Zero (ou negativos no caso da poupança).

Italian Trulli

A nova equipe econômica está incentivando novos investimentos no país, e com isso já não é mais possível ganhar dinheiro confortavelmente na poupança e em CDBs comuns. Por isso, estamos declarando a Extinção do Investidor Conservador.

Se você faz parte dessa espécie de investidor que está em risco de extinção, confirme seus dados no formulário abaixo e fale com nossa equipe. Vamos te ajudar, sem dor e sem custo.