7 mitos e verdades sobre fundos imobiliários

Weslley A. Santos
Colaborador do Torcedores
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Crédito: Reprodução / Nattanan Kanchanaprat / Pixabay

No Brasil, comprar uma casa é tido como sonho para grande parcela da população. Dessa forma, muitos ainda tem uma ideia de que casa própria seja um investimento. Contudo, não só essa ideia vem sendo cada vez mais desmitificada como muitas outras. Nesse sentido, é importante deixar claro alguns mitos e verdades sobre um investimento que se populariza cada vez mais, os fundos imobiliários.

O que são fundos imobiliários?

Antes de saber o que é mito e o que é verdade, é importante entender os pontos básicos de um fundo imobiliário.

Desse modo, os fundos imobiliários possuem cotas, que são como pequenos pedaços do fundo. Assim, cada cota dá o direito de recebimento de determinada porcentagem do lucro obtido pelo fundo.

Logicamente, quanto mais cotas você tiver, maior é sua participação e consequentemente maior será a porcentagem de lucro recebida.

Os FIIs podem lucrar basicamente de duas maneiras, com imóveis físicos e com papéis imobiliários.

Nesse sentido, há uma divisão entre dois tipos de fundos imobiliários, os de papel e de tijolo. Logo, os FIIs de papel são aqueles que investem em títulos imobiliários como CRI e LCI.

Já os fundos imobiliários de tijolo são aqueles que possuem imóveis físicos em maior parte e seus lucros advém disso. Assim, lucram com venda de imóveis, aluguéis e etc.

Portanto, ao investir em um fundo imobiliário pode-se dizer que estará basicamente investindo em um imóvel. Contudo, não terá de cuidar de toda a burocracia que é comprar e vender um imóvel, não terá de se preocupar em contratar corretores e etc.

Quanto a isso, o gestor do fundo, as construtoras e corretoras imobiliárias cuidarão, tudo o que deve se preocupar é em investir bem o seu dinheiro para desfrutar de seus rendimentos.

Com essas informações, é chegada a hora de descobrir 7 mitos e verdades sobre os fundos imobiliários.

Fundos imobiliários são renda variável?

Sim, os fundos imobiliários possuem cotas que são negociadas na bolsa. Além disso, o valor de cada cota varia de acordo com a oferta e a demanda.

Não obstante, os fundos de papéis imobiliários investem basicamente em renda fixa, mas ainda sim são considerados renda variável.

Dessa forma, os fundos imobiliários reúnem diversos investidores e o seu capital para que um gestor especializado direcione esse capital para onde lucrará mais, de acordo com seus critérios. Desse modo, o desempenho do fundo dependerá, principalmente, de seu gestor.

Nessa lógica, os fundos que possuem  investimentos em imóveis físicos são os fundos imobiliários de tijolo. Assim sendo, investem em shoppings centers, edifícios corporativos, residenciais e até mesmo hospitais.

Para compra de cotas de um fundo imobiliário, é necessário que tenha conta em uma corretora de investimentos e realize a transação na bolsa de valores. Nesse sentido, comprará as cotas diretamente de algum investidor do fundo que as queira vender, semelhante ao mercado de ações.

FIIs são muito caros?

Mito, investir em fundos imobiliários não é caro. Nessa perspectiva, investir em fundos imobiliários, diferentemente de comprar imóveis, é extremamente democrático.

O valor mínimo para investimento varia muito, mas com R$ 100 você consegue investir.

Em soma, alguns fundos imobiliários possuem uma taxa de administração e uma taxa de performance. Dessa maneira, a taxa de administração é um valor cobrado, normalmente percentual, sobre seus lucros dentro do fundo.

Quanto a taxa de performance, ela funciona como um incentivo para que o gestor dê sempre o melhor de si para conseguir bons ganhos. Sendo assim, quando o fundo obtém um desempenho acima da média, uma parcela maior do lucro vai para o gestor pelo seu bom trabalho.

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Posso ter rendimentos mensais ao comprar cotas?

Verdade, você pode receber rendimentos mensais ao adquirir cotas de fundos imobiliários, semelhante ao aluguel pago pelos inquilinos.

Além disso, a CVM determina que 95% dos lucros auferidos pelos fundos imobiliários sejam distribuídos aos investidores.

Não obstante, muitos fundos repassam mensalmente a parcela do lucro referente a quantidade de cotas de cada membro.

Devido a isso, investir em fundos imobiliários é uma excelente opção para quem deseja viver de renda.

É importante saber que esse valor pode variar mensalmente, pois ele depende diretamente do desempenho do fundo. Logo, em alguns meses o lucro será maior e em outros menor.

Há incidência de imposto de renda sobre meu rendimento?

Quanto a isso, a melhor resposta é depende. Dessa forma, caso tenha menos de 10% do numero total de cotas do fundo e o fundo tenha pelo menos 50 cotistas não haverá incidência de IR.

Ademais, os fundos imobiliários não pagam imposto de renda ao vender os imóveis de suas carteiras e o ganho é distribuído aos cotistas, também isento para pessoas físicas.

Contudo, é importante que saiba que ao vender suas cotas haverá uma incidência de 20% de imposto de renda sobre o valor de capital obtido.

É necessário diversificar a carteira?

Sim, é um mito a ideia de que não há necessidade de investir em mais de um fundo imobiliário. Dessa maneira, quanto mais diversificada for sua carteira melhor, para qualquer investimento, pois quanto maiores forem suas fontes de lucro, melhor.

“Você não deveria ter mais do que 30% da sua carteira em um único ativo, qualquer que seja ele. Separe um percentual para ativos de risco, se você for moderado ou arrojado, mas ele deve ser a menor fatia das suas aplicações.”, diz Rocha, do Insper.

Além disso, vale destacar a fala de Gustavo Bueno, diretor da área de análise de FIIs da XP Investimentos:

“Independentemente da estratégia adotada, é importante que o investidor esteja ciente dos ativos que compõem a carteira de seus fundos imobiliários. São eles que vão gerar o lucro do fundo e, consequentemente, sua remuneração lá na frente”

A experiência do gestor importa?

Como dito inicialmente, os recursos de um fundo imobiliário são gerenciados por um gestor especialista e suas ações determinam o rendimento do fundo.

Logo, não há sentido algum em pensar que a experiência do gestor não importaria. Dessa maneira, quanto maior o conhecimento e experiência do gestor, maiores as chances dele obter bons resultados.

Além disso, quando o gestor possui experiência você é capaz de analisar o histórico profissional dele, vendo se ele condiz ou não com sua maneira de investir. Assim, um gestor com bom histórico poderá lhe trazer maior segurança, mesmo que rendimento passado não seja sinônimo de sucesso futuro.

Fundos imobiliários possuem riscos semelhantes aos de ações

Verdade, os FIIs e as ações possuem enormes semelhanças, uma delas é o risco.

Os fundos imobiliários possuem basicamente três riscos. Dessa forma, o primeiro deles envolve duas possibilidades: a vacância, quando os imóveis do fundo ficam desocupados, e a inadimplência que é quando os inquilinos não arcam com suas despesas, como pagar o aluguel.

Em segundo lugar, um outro risco é quanto a desvalorização das cotas e nisso se assemelha bastante as ações. Assim, da mesma maneira que uma ação pode se desvalorizar de acordo com a situação do mercado e diversos outros pontos, os FIIs também podem.

Por fim, o terceiro risco é a liquidez, ou seja, a venda das cotas. Nesse ponto, as cotas dos fundos imobiliários podem ser mais difíceis de vender do que as ações, haja vista que o mercado de ações é muito mais movimentado.

Entretanto, vender cotas de um fundo imobiliário ainda é mais fácil do que vender uma casa ou apartamento, de modo geral.

Se considera um investidor conservador? Então você está em risco de extinção!

O cenário econômico virou do avesso e o país já não é mais o mesmo.

As taxas de juros caíram à níveis jamais vistos no Brasil desde o final do governo Militar (imagem abaixo) e levaram os rendimentos de Renda Fixa para próximo de Zero (ou negativos no caso da poupança).

Italian Trulli

A nova equipe econômica está incentivando novos investimentos no país, e com isso já não é mais possível ganhar dinheiro confortavelmente na poupança e em CDBs comuns. Por isso, estamos declarando a Extinção do Investidor Conservador.

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