Fundo imobiliário ou aluguel de imóvel: saiba qual o melhor investimento

Isadora Giaretta Gonzaga
Colaborador do Torcedores
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Crédito: Reprodução: Freepik

Ter bens que possam gerar renda no futuro é o desejo de muita gente. Para garantir esse dinheiro, um dos caminhos mais recorrentes é investir em imóveis para aluguel.

Mas comprar ou se empenhar em construir um imóvel não está nem perto do alcance de milhares de investidores. Além do alto custo, há toda a burocracia do processo para  construir um imóvel.

Para tornar o investimento em imóveis mais fácil, existem os Fundos Imobiliários: um grupo de pessoas que divide a compra ou a construção de imóveis para alugar para terceiros ou empresas. Por exemplo, fundos que compram ou constroem edifícios comerciais para locação.

Os Fundos Imobiliários são uma opção de aplicação que atrai os investidores pelas possibilidades de ganhos. Ao longo dos anos, os imóveis podem ter seus preços multiplicados. O fenômeno de valorização é um dos principais chamariz de investidor. Além do aumento do aluguel ao longo do tempo, os cotistas desses fundos veem o valor de seu patrimônio aumentar.

 

Fundos Imobiliários

Um bom exemplo de fundo com alto rendimento das cotas foi o SHPH11: os cotistas desse fundo viram o preço da cota aumentar em 850% em 20 anos. O Fundo é quem administra o Shopping Center Higienópolis. Por exemplo, quem investiu R$ 1.000 na época de abertura do fundo, hoje conta com um patrimônio de R$9.500.

Além do valor da cota, o investidor recebe uma parcela dos lucros mensalmente. No caso do Shopping Higienópolis, além do aumento no preço da cota, há também a valorização do preço do aluguel. Assim, os ganhos desse investimento se multiplicaram ao longo do tempo.

É essencial que o investidor consiga analisar o potencial de um fundo. Uma importante ferramenta é o Dividend Yield, a soma de todos os rendimentos mensais de um fundo nos últimos 12 meses dividido pela cotação do fundo e multiplicado por dez.

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Esse cálculo – quando feito nessa ordem- fornece uma importante métrica conhecida como DY. Entre os Fundos Imobiliários, o investimento que apresentou o maior Dividend Yield foi o fundo Polo Recebíveis Imobiliários II. O PORD11 apresentou um DY de 3,99% no último mês – média muito superior ao desempenho dos principais fundos.

O fundo que teve o maior retorno de dividendos não tem sequer um imóvel. Esse fundo em específico é um fundo de papel. Ou seja, possui todo o capital aplicado em ativos de títulos e valores mobiliários. (Pode usar link fundo de papel)

O segundo fundo com o maior DY teve um retorno de 3,28% no último mês. O FII RBRD11 tem o capital investido em empreendimentos imobiliários comerciais em todo país.

Esses dois fundos imobiliários tiveram retornos médios muito superiores à média dos fundos. Hoje, os FII’s têm um DY médio entre 0,49% e 0,75% ao mês. Esses fundos tiveram retornos 6 e 7 vezes maior que a média dos FII.

 

Construir e alugar

Construir um imóvel para aluguel é o sonho de muita gente que quer garantir uma renda extra e complemento de uma aposentadoria. A possibilidade de receber um valor fixo por mês com aluguel parece a melhor forma de ter uma renda segura no futuro. Porém, ter um imóvel para alugar é assumir uma série de custos e despesas. É possível viver de aluguel sem assumir esses riscos.

 

O valor do aluguel por mês costuma ser uma parcela do preço de mercado do imóvel. Muitos corretores apontam que o valor do aluguel deve ser entre 0,50% e 0,75% do valor dos imóveis. Por exemplo, em um apartamento avaliado em R$ 250 mil, a faixa do preço do aluguel seria de R$1.250 até R$ 1.875 seguindo essa lógica. Isso, na prática, nem sempre acontece.

 

Mas o “DY” do imóvel poderia sofrer caso o imóvel ficasse desocupado por algum tempo. Além disso, o proprietário teria que arcar com os custos de condomínio quando o apartamento ficasse sem alugar. Colocando isso na ponta do papel, temos um imóvel físico com potenciais ganhos mensais entre 0,50% e 0,75% caso fiquem um ano inteiro alugado.

 

É possível ter ganhos maiores quando esse dinheiro está aplicado a FII’s. Além disso, é possível entrar em fundos com quantias muito menores que a necessária para construir uma casa ou comprar um apartamento, por exemplo.

 

Fundos imobiliários X aluguel de imóveis próprios

A compra ou a construção de imóveis para aluguel segue como uma opção de investimento para as pessoas.

 

O investidor que aplica em FII pode diversificar os investimentos. Isto é, pode aplicar diferentes valores em fundos imobiliários diferentes. Assim, a chance dos imóveis em diferentes regiões se valorizarem é muito maior.

 

Por exemplo, você não precisa aplicar R$250 mil em um único fundo. Você pode ter centenas de cotas em diferentes fundos que aplicam em setores diferentes de imóveis. Há fundos que constroem hospitais, shopping, edifícios comerciais, condomínios industriais e até mesmo fundos de papel.

 

Outra vantagem de aplicar em fundos imobiliários é a administração dos imóveis. Como a gestão é feita por especialistas, as despesas podem ser menores que quando administrada por uma pessoa sem conhecimento na área.

 

Diferente de construir um imóvel para alugar, os Fundos Imobiliários podem ser adquiridos por cotas de R$100, por exemplo. Assim, é possível diversificar e ter parcelas de imóveis em várias regiões. Uma carteira de FII diversificada torna mais fácil alcançar ganhos acima da média.

 

Além disso, você pode começar agora a construir uma carteira em fundos imobiliários e ao longo do tempo ter um patrimônio diversificado. Os fundos de investimentos são fundos a longo prazo e com boas possibilidades de ganhos. Outra vantagem é que os ganhos mensais dos Fundos Imobiliários são isentos de Imposto de Renda – o IR só é cobrado em caso de venda com lucro de ativos dos FII.

 

 

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