AIEC11: fundo capta R$ 480 milhões para investir em escritórios

Carla Carvalho
Graduada em Ciências Contábeis pela UFRGS, pós-graduada em Finanças pela UNISINOS/RS. Experiência de 17 anos no mercado financeiro, produtora de conteúdo de finanças e economia.
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Crédito: Nelson Kon

Constituído em outubro de 2019, o fundo imobiliário (FII) AIEC11 – Autonomy Edifícios Corporativos  veio a público para sua primeira oferta. Esse fundo  imobiliário, de gestão ativa, teve distribuição primária de suas cotas no valor total de R$ 480 milhões em julho de 2020.

O AIEC11 visa obter renda mediante locação ou arrendamento no segmento de lajes corporativas. Para isso, investe em imóveis corporativos de alto padrão, localizados em todo o território nacional.

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Condições da oferta do AIEC11

O fundo imobiliário AIEC11, destinado a investidores em geral, terá duração indeterminada e taxa de administração de 0,75% ao ano. Além disso, haverá taxa de performance de 0,2% ao ano sobre o que exceder o benchmark.

A administração do fundo imobiliário será feita pela Modal Distribuidora. O gestor será a AI Real Estate Administradora de Valores Mobiliários.

Ativos do fundo AIEC11

A princípio, os recursos da oferta pública serão para a aquisição de dois ativos: o Rochaverá Diamond Tower, em São Paulo, e o Standard Building, no Rio de Janeiro.

Vejamos as características de cada um deles.

Rochaverá – Torre D (Diamond Tower)

Localizado ao lado dos shoppings Morumbi e Market Place, o Rochaverá é um empreendimento padrão Triple A.  A Torre D é uma das 4 torres do complexo.

Possui também certificação Leed Gold (certificado internacional para construções sustentáveis). Além disso, sua geração própria de energia a gás atende 100% da necessidade do complexo.

Standard Building

Edifício icônico, com fachada tombada, é uma das referências do Rio de Janeiro. Construído em 1932 e tombado em 2003, abriga, hoje, o campus central do IBMEC.

Localizado no aterro do Flamengo entre as praças 4 de Julho, Paris e Deodoro, e ao lado do aeroporto Santos Dumont. Com vista para a Baía de Guanabara, passou por completa restauração em 2007.

Diretrizes quanto aos ativos do fundo AIEC11

O fundo AIEC11 tem 100% de seus ativos locados na modalidade built to suit até 2025. As principais diretrizes são:

  • Ativos de qualidade e bem posicionados, localizados nos dois principais mercados do Brasil. Os dois empreendimentos que compõem o fundo são referência em seus contextos.
  • A qualidade dos inquilinos, que são a Dow (rating Fitch: BBB+) e Yduqs/IBMEC (rating S&P: BrAAA).
  • A Gestão da Autonomy, que é 100% dedicada ao mercado imobiliário brasileiro desde 2007.

Quanto aos dois empreendimentos do fundo AIEC11, os vencimentos dos contratos são de longo prazo (entre janeiro/2025 e junho/2032). Além disso são atípicos e não canceláveis, e também indexados ao IGPM.

Rentabilidade projetada para os ativos do fundo

A análise de viabilidade, realizada pela Cushman & Wakefield, considerou um período de 10 anos, com data base de 1º de outubro de 2020 (data prevista para a integralização do Fundo).

De acordo com premissas oficiais sobre taxa de juros e inflação, a consultoria chegou a uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de 0,81% ao mês. Isso equivale a 10,10% ao ano, ao longo do período analisado, e a uma rentabilidade (yield) média de 7,46% ao ano.

Além disso, foi feita também uma análise de sensibilidade, considerando outros dois cenários para o fundo AIEC11. Um deles mais otimista e, o outro, mais conservador.

Conforme o cenário mais otimista, foi considerada a renovação imediata do contrato da Dow por mais 10 anos. De acordo com essa situação, sem alteração do valor da locação, a TIR seria de 10,38% ao ano e, o yeld médio, de 7,81% ao ano.

Em contrapartida, no cenário conservador, foram considerados 6 meses de vacância após o término do contrato com a Dow. Além disso, estimou-se uma redução de 6% no valor do aluguel. Com essas novas premissas, A TIR passou a 9,80 para um novo yeld médio de 7,12/5.

Impacto do COVID-19 nos inquilinos do fundo AIEC11

Como era esperado, a pandemia acelerou o processo de home office. Dessa forma, alguns empreendimentos imobiliários do setor corporativo acabaram sendo impactados.

A Dow Brasil, inquilina do Diamond Tower, já seguia a política home office da controladora multinacional. Além disso, a diversificação de seus negócios pode ser um fator atenuante para os efeitos mundiais da pandemia.

Por outro lado, o IBMEC, locatário do Standard Building, adotou provisoriamente aulas online. Dessa forma, conseguiu manter ativos os alunos dos cursos presenciais ativos. Além disso, para aumentar a receita total, ampliou a oferta de EAD durante a pandemia.

Veja esse vídeo do canal EQI, e aprenda um pouco mais sobre os Fundos Imobiliários!

 

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